新世界发展（00017.HK）2026年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期新世界发展（00017.HK）发布2026年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

回顾年内,本集团录得来自持续经营业务的综合收入19,992百万港元,按年下降28%,经常性营运净溢利为2,228百万港元,较去年转亏为盈,及核心经营溢利7,702百万港元(请参阅本公告第17页之附注),按年上升28%。
      香港物业发展、物业投资及其他
      截至2026年6月30日的财政年度内,香港住宅物业市场呈现复苏迹象。经历长时间的市场调整后,市场气氛有所改善,加上具吸引力的价格水平,带动成交活动及住宅价格逐步回升。
      根据土地注册处的公开数据,住宅楼宇买卖合约总值按年上升约49%,由2024年7月至2025年6月期间约4,420亿港元,增加至2025年7月至2026年6月期间约6,570亿港元。同期,住宅买卖合约宗数亦按年上升约38%,由54,270份增加至74,695份。
      此外,根据差饷物业估价署公布的数据,全港私人住宅售价指数于2025年6月至2026年6月期间上升约13%,反映期内房屋的需求持续增强,买家信心亦有所改善。
      香港住宅物业市场的复苏受稳健需求支持,其中包括近年累积的置业需求,以及现有业主为改善居住环境而产生的换楼需求。于回顾年内,香港就业市场保持稳健,部分受惠于香港政府的人才引进计划,尤其是「高端人才通行证计划」(TTPS)及「输入内地人才计划」(ASMTP)。有关计划持续吸引专业人才及其家人来港,为本港经济注入活力,并支持住屋需求。
      香港亦持续巩固其作为国际领先金融中心的地位。于2025年,香港股票市场表现强劲,总市值及日均成交额均大幅上升,并自2019年以来重登全球IPO市场榜首。此外,「新资本投资者入境计划」(CIES)的推出,亦有助进一步提升香港对国际资金及高净值人士的吸引力。
      尽管如此,在宏观经济环境不明朗的情况下,置业人士及投资者在作出决定时仍趋于审慎。物业项目质素、地段及品牌声誉仍然是置业决策的主要考虑因素。
      于回顾年内,本集团于香港的物业发展收入及分部业绩分别为5,122百万港元及3,828百万港元,主要贡献来自柏傲庄、天御、傲龙和柏蔚山。本集团位于香港的应占合约销售额约为221亿港元。
      本集团旗舰高端住宅品牌「PAVILIACOLLECTION」持续展现其跨越市场周期的韧性。凭藉该品牌的卓着声誉、高端产品定位及广泛市场吸引力,继续为本集团物业发展业务作出重要贡献。于2026财政年度下半年,「PAVILIACOLLECTION」旗下推出了两个主要项目,分别为2026年4月推出的柏傲庄III,以及2026年5月推出的滶蕴。
      由本集团与港铁公司共同发展的柏傲庄III,是位于大围站上盖的地标式河畔住宅项目,邻近主要商业区并连接跨境交通网络。该项目于2026年4月重新推售以来销情理想。截至2026年6月30日,项目录得合约销售总额约50亿港元。自重新推售以来,柏傲庄III的平均售价达到约每平方尺26,000港元,创2026年至今新界住宅发展项目的新高。其中一个四房单位更以每平方尺37,888港元售出,创下2026年至今新界标准单层住宅单位的最高尺价记录。截至2026年9月25日,项目累计售出356个单位,合约销售总额约59亿港元。
      滶蕴坐落于九龙其中一个历史悠久的高尚住宅区,属区内罕有的低密度住宅项目,坐拥区内深厚的历史底蕴,目标客群为富裕家庭,并受惠于区内优质的校网资源。自2026年5月推出以来,滶蕴备受市场追捧,创下2026年至今全港新盘推出单日投标销售金额的最高记录。其中一个豪华四房单位以9,140万港元售出,尺价为约56,866港元。截至2026年6月30日,项目录得合约销售总额约27亿港元。截至2026年9月25日,项目已售出67个单位,合约销售总额约28亿港元。
      于回顾年内,本集团旗下「PAVILIACOLLECTION」现有项目继续保持稳健的销售表现。
      滶晨是位于港岛南区的超级豪宅项目,由新世界发展、帝国集团、资本策略地产、丽新发展及港铁公司共同发展。按合约销售总额计算,项目为2025年香港销量最高的新盘。于回顾年内,项目录得合约销售总额约73亿港元。截至2026年9月25日,项目自推售以来累计售出791个单位,合约销售总额约139亿港元。
      本集团与远东发展集团共同发展的豪华住宅项目柏蔚森位于启德跑道区,于回顾年内录得理想销售表现。该项目于启德跑道区预售住宅项目中录得最高的合约销售总额。于回顾年内,项目录得合约销售总额约24亿港元。截至2026年9月25日,项目自推售以来累计售出约965个单位,合约销售总额超过71亿港元。位于北角的大型文化综合住宅项目皇都于2025年1月推出,全部388个单位已于2025年12月售罄,累计合约销售总额超过42亿港元。
      与定位高端市场的「PAVILIACOLLECTION」相辅相成,「BOHEMIANCOLLECTION」以都市专业人士及年轻置业者为主要目标客群,提供位于核心市区的现代住宅。旗下项目邻近交通网络、商业中心及生活配套设施,进一步丰富本集团的住宅产品组合,以满足不同买家群体的需求。
      瑧玥邻近柯士甸站,受惠于高铁网络及与四条铁路线相连,持续吸引买家关注。全数64个单位已于2026年3月11日推售当日全部售罄,录得合约销售总额约341百万港元。
      「BOHEMIANCOLLECTION」旗下另外两个项目于2025年9月及12月推出时市场反应热烈。位于九龙城衙前塱道的瑧博,以及位于广东道、毗邻高铁站的瑧尔,均于各自开售当日售罄所有价单单位。两个项目于回顾年内一共录得合约销售额约12亿港元。
      于回顾年内,另一个瞩目的新盘为本集团与恒基兆业合作发展的高端住宅项目天御。项目于2025年9月推出,坐落于半山传统豪宅地段,为区内近年罕有的大型高端住宅新盘。于回顾年内,项目录得合约销售总额约65亿港元。截至2026年9月25日,项目已售出62个单位,合约销售总额约105亿港元。
      除住宅发展组合外,本集团的写字楼发展项目于回顾年内亦取得稳步进展。位于九龙西新兴商业区的「永康街83号」提供28层写字楼,总楼面面积约440,000平方尺,是区内少数可供出售的全新甲级写字楼之一。项目设有逾8,600平方尺零售空间,以及约20,000平方尺的双层梯台花园,并已荣获多个建筑奖项及绿色建筑认证。截至目前,项目已售出逾75个单位,占已推售单位总数约80%。
      截至2026年6月30日,在本集团香港未入账之合约销售收入中,约20,914百万港元将于2027财政年度及2028财政年度入账。预期于2027财政年度及2028财政年度入账的主要项目包括滶晨、柏傲庄III、皇都、滶蕴及瑧博。
      香港零售市场于回顾年内逐步展现回稳迹象。入境旅游持续复苏,2025年7月至2026年6月期间,本港录得约5,300万人次旅客到访,按年上升约13%。香港新股上市及资本市场活动回暖,亦带动奢侈品零售销售回升,主要受企业高管及高净值人士的消费需求带动。此外,人民币升值亦有助支持内地旅客来港消费。
      尽管有上述正面的发展,香港零售市场于回顾期内仍面对一定挑战。本地居民外游及跨境消费持续对本地消费构成压力,加上消费者消费取态日趋审慎,令零售竞争进一步加剧,促使零售商需要透过体验式活动、推广活动及店舖升级吸引及挽留顾客。
      于回顾年内,本集团于香港的物业投资收入及分部业绩分别为3,424百万港元及2,620百万港元。凭藉K11在文化零售领域的独特定位,本集团持续优化K11MUSEA人文购物艺术馆及K11ArtMall购物艺术馆的租户组合,引入新品牌、全港首间概念店及体验式消费项目。有关举措支持人流持续增长,提高顾客回访率,并加强两个项目与顾客的互动。
      K11MUSEA人文购物艺术馆作为本集团旗下高端生活时尚零售地标,持续巩固其作为本港首选零售目的地的地位。于回顾年内,商场销售额按年上升约23%,创K11MUSEA开业以来的同期新高,而各个零售类别均录得销售增长。当中,奢侈品、珠宝及钟表类别的销售合共按年增长45%,而珠宝钟表会员消费,以及多个国际奢侈品牌的单月销售额均创历史新高。于2026年6月30日,K11MUSEA人文购物艺术馆的出租率达99%,客流量持续增长并创新高。
      自2025年宣布进行品牌升级计划以来,K11MUSEA人文购物艺术馆预期将于2026年底前更新超过30%的总零售面积,并引入超过60个品牌首度进驻。于回顾年内,MiuMiu及Rolex已进驻K11MUSEA人文购物艺术馆,多个一线国际奢侈品牌亦进一步提升其于商场的业务。AudemarsPiguet扩展了其APHOUSE并增设新翼,而Balenciaga则升级了其位于香港的首间复式店舖,并增设全港首个专属VIC(VeryImportantClient)贵宾区。VanCleef&Arpels及BrunelloCucinelli均升级为复式店舖,而Delvaux亦翻新了其位于K11MUSEA人文购物艺术馆的香港旗舰店。MaxMara已于2026年8月开设新店及AloYoga大中华区首家旗舰店已于2026年9月正式开幕,而Prada、BottegaVeneta及一个主力租户则预期于2026年底前开业。
      作为品牌组合升级的一部份,K11MUSEA人文购物艺术馆成功吸引多个国际生活时尚品牌于商场开设其全港首店,包括SHIRO、Läderach及Kailas。商场亦引入OnRunning、HOKA及UnagiYondaimeKikukawa等优质运动时尚及餐饮品牌,进一步丰富租户组合,提升对多元顾客群的吸引力。
      K11MUSEA人文购物艺术馆一直是世界级展览及国际盛事的举办场地。于回顾年内的瞩目活动包括于2026年8月重返K11MUSEA人文购物艺术馆的AllRightsReserved(ARR)「CHIIKAWAARTIVERSE」展览、Formula1红牛车队展览、LaPatinoireLongchamp,以及为庆祝JonathanAnderson首个系列面世而设的Dior时装快闪店。有关活动进一步拓展K11MUSEA人文购物艺术馆的客群覆盖面,并巩固其作为集零售、文化、生活时尚及体验式消费于一身的地位。大型主题展览成为本港夏季其中一项最受欢迎的活动,带动人流及推动期内商场销售表现。
      作为本集团首个K11项目,同时亦为吸引Z世代及千禧世代消费者的重要目的地,K11ArtMall购物艺术馆于回顾年内的表现一直稳健。于2026年6月30日,出租率维持在99%的高水平。于2025年8月,商场的单月客流量创下自2009年开幕以来的最高记录。
      K11ArtMall购物艺术馆于回顾年内持续优化及丰富其租户组合,并加强对追求潮流及时尚消费群的吸引力。
      2026年6月,商场迎来全球领先跑鞋品牌之一Saucony,于K11ArtMall购物艺术馆开设其全港首店。其他瞩目品牌包括于2026年4月进驻的南韩简约风格街头服饰品牌MatinKim,以及于2026年6月进驻的经典运动服饰品牌AdidasOriginals,进一步丰富商场的时尚品牌组合。
      除租户升级外,商场于回顾年内亦持续吸引来自生活时尚、娱乐、金融服务及消费品领域的品牌合作伙伴,并推出多元化体验活动。与任天堂、JoMalone及Ulike等伙伴的合作带来额外人流及顾客参与度,同时贡献授权及广告收入。
      另外,香港瑰丽酒店继2025年荣登「全球50最佳酒店」榜首后,于2026年再度位列全球第一,成为榜单史上首间蝉联全球第一的酒店,彰显集团旗下地标项目的卓越品质与国际影响力。
      香港写字楼市场于回顾年内持续稳步复苏。根据世邦魏理仕公布的数据,全港整体甲级写字楼租金于2026年1月至6月期间上升3.5%,扭转2025年下半年录得的跌势。
      于回顾年内,本集团的写字楼项目持续录得强劲的营运表现,巩固其作为本港领先优质写字楼组合的地位。截至2026年6月30日,K11ATELIERVictoriaDockside及K11ATELIERKing’sRoad的出租率分别达99%及95%,两者均高于市场平均水平。根据高力国际公布的数据,尖沙咀及港岛东于2026年第二季度的写字楼平均空置率分别为22.1%及16.7%。
      本集团位于中环的写字楼项目于回顾年内的表现亦维持稳健。万年大厦的出租率由2025年6月30日的94%上升至2026年6月30日的97%,而同期新世界大厦的出租率亦由83%上升至90%。
      本集团旗下其他香港写字楼项目于期内的租务表现亦保持稳健。于2024年3月落成的83琼林街为区内首个双子塔甲级写字楼发展项目,其出租率持续提升,由2025年6月30日的50%上升至2026年6月30日的83%。项目主要租户包括AECOM、RalphLauren、寿司郎、DelseyParis、Lush、百事可乐及LOJEL。
      香港土地储备
      于2026年6月30日,本集团在香港持有应占总楼面面积约为250万平方尺可作物业发展用途的土地储备。
      2026年是中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划(2026至2030年)的开局之年,规划支持香港发展成为国际创新科技中心,并加快推动北部都会区的建设和发展。在此背景下,北部都会区预期将在推动香港的创科发展、经济增长及人才吸纳方面,扮演更重要的角色。
      作为香港未来发展的新引擎,北部都会区预期将为本港注入新的经济活力。待全面发展后,北部都会区预期可提供超过500,000个住宅单位,容纳约250万名居民,并创造约650,000个就业机会。2026年9月16日,香港政府于公布的《经济及社会发展第一个五年规划》当中,再次确认北部都会区在推动经济增长、促进创新科技发展,以及加强香港融入粤港澳大湾区方面的重要作用。而粉岭绕道东段亦于2026年5月正式通车,标志着北部都会区首个大型交通基建项目落成,进一步完善区内道路网络,并加强区内及对外的交通连系。
      本集团已作好部署,把握北部都会区带来的新机遇。于2026年6月30日,本集团于新界持有待更改用途的农地储备,应占土地面积约为1,240万平方尺,其中约1,030万平方尺位于北部都会区内。推动农地储备转换是本集团的关键策略,以有效降低平均地价成本及资本开支,同时释放其农地之潜在价值。
      本集团于回顾年内持续推进其农地储备项目。由本集团与招商局蛇口工业区控股合作发展、位于粉岭的马适路项目为本集团首个北部都会区发展项目,自2025年3月动工以来一直按计划推进。本集团于北部都会区的第二个住宅项目的元朗南项目第一期,是由本集团与华润置地(海外)有限公司合作发展,于期内亦取得进一步进展。其中,元朗南项目第二期已于2026年6月获得重要规划审批,目前预计将于2030年竣工。有关两个项目的详情将于「展望」部份进一步阐述。另外,永宁村项目的用地改划作住宅用途已于2026年5月获批。
      本集团已转换及计划转换的农地储备预期可提供约1,060万平方尺楼面面积,当中约340万平方尺楼面面积属短期发展项目(包括已换地项目),余下约720万平方尺楼面面积则属中长期发展项目。
      本集团预期将于未来1至2年内完成多个位于北部都会区项目的补地价程序,当中包括永宁村、榄口村、元朗南第二期及龙田村第五期,以及大树下东路,并包括位于西贡的沙下第一期及第二期。有关项目预期可提供约290万平方尺的应占楼面面积。
      中长期而言,本集团预期将透过规划及换地申请,将为土地储备新增约720万平方尺的应占可楼面面积。主要项目包括唐人新村、荣基村、沙埔北第二A期及第二B期、流浮山、牛潭尾以及沙埔北第三期。
      本集团将继续加快推进农地储备转换,释放资产价值并补充土地储备,配合政府发展方向,并满足市场住屋需求。
      香港物业发展土地储备地区分布
      除了上述提及的土地储备外,本集团亦持有数个已竣工项目的存货,可为未来收益及现金流带来贡献。相关项目包括位于大围的柏傲庄III;位于启德跑道区的柏蔚森、天泷、MiamiQuay及DoubleCoast;位于九龙湾的泰峰;以及位于半山的天御。截至2026年6月30日,本集团应占未售单位的总楼面面积约为592,000平方尺。
      农地储备区域分布
      农地储备转换状态
      附注1不包括于2026年6月26日刊宪的相关公告中,属新田科技城(STT)第一期发展收回范围内的项目。
      附注2短期:预计1至2年内转换成土地储备;中期:预计3至5年内转换成土地储备;长期:预计需要5年或以上转换成土地储备;已转换:土地转换已完成并正在兴建中。
      附注3所有建议地积比率及估计可建楼面面积均可能更改,并须以政府最终批准为准。
      附注4项目原名为龙田村第二期,规划申请已于2026年6月5日获批。
      附注5项目原名为龙田村第四期,换地申请已于2025年9月26日批出。
      附注6改划为住宅用途的法定图则修订已于2026年4月10日获批准。
      附注7改划为住宅用途的法定图则修订已于2026年5月22日获批准。
      附注8改划为住宅用途的法定图则修订已于2026年4月10日获批准。
      附注9提升地积比率申请已于2023年11月10日获城规会批准,邻近兴建中的港铁凹头站。
      附注10第2期住宅发展规划申请已于2025年11月7日获城规会批准,而第1期则已于2022年1月14日获批。
      中国内地物业发展、物业投资及其他
      2026财年,中国内地房地产市场仍处于发展模式转型及高质量发展的重要阶段。作为「十五五规划」开局之年,中央政府延续「稳市场、防风险、促转型」的政策主线,着眼构建房地产新发展模式,加快推动行业由增量开发向存量提质及可持续经营转型。回顾年内,各地政府继续因城施策,并以城市更新为城市发展重心。一线及核心城市逐步优化限制性政策,改善信贷环境,并完善公积金配套(如支持提取公积金支付购房首付款等),以促进合理住房需求释放。受惠于此,部份核心城市住宅市场及优质住宅项目展现韧性。
      于回顾年内,本集团在市场格局重塑的过程中始终坚守长期主义发展理念,紧扣国家推动高品质发展及「好房子」建设的政策方向,凭藉前瞻性布局、卓越产品品质及稳健执行能力,旗下多个内地住宅项目均取得良好销售表现。广州豪宅标杆项目凯旋新世界于回顾年内的最高成交价达约每平方米人民币20万元,稳居全国高端住宅市场领先地位。新世界天馥则在广州主城改善型住宅市场中,于回顾年内保持领先地位。深圳首个城市更新项目新世界188号作为本集团参与深圳城市更新及高品质城市建设的重要项目,新世界188号契合国家持续推进城市更新行动、提升城市功能及改善居民生活质素的发展方向。其首阶段住宅瑧悦于4月推出后市场反应理想,即录得逾百伙成交,并于6月位列龙岗区成交套数榜首。北方市场方面,沈阳悦景新世界持续领跑市场,分别于2025年11月位列所在区域板块私人住宅市场销售额第一,及于2026年5月位列沈阳市商品住宅销售金额榜首。
      这些项目的成功不仅印证内地市场对高品质住宅的殷切需求,更体现了本集团品牌价值和产品竞争力的持续提升。在取得优异销售业绩的同时,本集团于回顾年内顺利交付多个重点项目,包括上海高端住宅项目天汇玺及新世界天馥等,充分彰显了本集团兑现品质承诺、缔造美好生活的能力。
      于回顾年内,本集团中国内地物业发展收入为5,826百万港元及分部业绩为2,182百万港元。贡献主要来自新世界天馥、沈阳新世界花园及广州岭南新世界等住宅项目。
      于回顾年内,本集团中国内地应占物业合约销售额约人民币68亿元,合约销售面积约34万平方米,住宅合约销售的平均价格约每平方米人民币26,800元。合约销售金额的地区分布,以大湾区为首的南部地区贡献最大,接近53%。贡献主要来自住宅项目新世界天馥、凯旋新世界广粤观邸、广州岭南新世界、新世界188号以及沈阳新世界花园,以及商业项目宁波塔写字楼与广州凯旋新世界公寓等。
      合约销售地区分布
      于2026年6月30日,在本集团中国内地未入账的合约销售总收入中,约人民币34亿元将于2027财政年度及2028财政年度入账。
      于回顾年内,本集团的中国内地物业发展及物业投资项目竣工量(不包括车库)的总楼面面积为约28.3万平方米,主要位于上海和大湾区。预期2027财政年度本集团的中国内地物业发展项目竣工量(不包括车库)的总楼面面积将达到约8.4万平方米。
      2026财政年度中国内地项目竣工-物业发展
      2026财政年度中国内地项目竣工-物业投资及其他
      2027财政年度中国内地项目预计竣工计划-物业发展
      2026财年,尽管宏观经济承压、居民消费信心尚待修复,中国内地消费市场仍整体保持温和增长。国家统计局数据显示,回顾年内社会消费品零售总额为人民币504,466亿元,同比增长1.4%。其中,线上零售及服务消费表现相对稳健,反映消费模式持续向数码化、体验化及服务化方向演进。
      消费结构转型持续,消费者需求已由纯粹购买商品,扩展至追求品质生活、社交体验、文化参与及情感共鸣等附加价值。商业地产的竞争焦点亦由传统租赁及零售组合,进一步延伸至内容营运、社群经营、场景打造及品牌共创。本集团顺应市场趋势,继续以K11「文化零售」模式为核心,融汇艺术、文化、自然、社区元素,塑造差异化的商业体验,从而提升项目吸引力及长期资产价值。
      于回顾年内,本集团在中国内地物业投资收入达到1,915百万港元,分部业绩为855百万港元,投资物业组合内主要项目的整体出租率表现稳健。
      上海K11ArtMall持续透过展览、会员活动及数码合作伙伴合作,加强顾客参与度。于2026年4月推出的两个大型展览分别吸引逾10,000人次参观及带来超过13,000名新会员于回顾年内,项目持续拓展会员基础,消费会员人数同比增长7%。于2026年6月30日,项目出租率达95%。
      宁波K11于回顾年内持续扎根本地消费市场,稳步推进客群营运及品牌组合优化。项目于主要购物档期合共举办逾80场主题活动,吸引超过880万人次到访,会员规模增至逾19万名。项目亦引入POPMART、NoFilterFashionPublisher及小小特工体适能等特色商户,进一步丰富潮流零售、生活方式及亲子互动业态,巩固其在宁波商业市场的差异化优势。
      深圳K11ECOAST海滨文化艺术区凭藉独特的海滨地理优势及K11文化零售定位,持续巩固其作为大湾区文化旅游消费新热点的市场地位。回顾年内,项目总客流量接近1,670万人次;共筹办316场推广活动,包括线下活动、文化艺术工作坊及国际展览,同时透过一系列艺文及市场推广活动,项目进一步彰显其独特的海滨艺术商业特色及品牌影响力。随着项目营运渐趋成熟,出租率亦随之提升。
      广州汉溪K11于2025年9月29日正式开业,紧扣「未来生活+」定位,精准引入近50个首度进驻全国、广州及番禺的标志性品牌,构建兼具国际视野与在地特色的多元商业生态。项目开业后即汇聚庞大人流,国庆期间累计接待近70万人次,圣诞及新年期间客流更突破65万人次。于回顾年内,项目引入两项大型展览。开业至今,项目共筹办25场主题推广活动,持续吸引广泛客流,于回顾年内录得约840万人次到访,矢志成为城市文化消费新地标。随着营运渐入佳境,项目出租率稳步向上,于2026年6月30日,项目出租率达73%,商户组合及营运质素亦不断优化。
      武汉汉口K11ArtMall于回顾年内初步完成部份业态重整及品牌策略升级,引入超过50个涵盖餐饮、零售、出行及生活方式范畴的新品牌,进一步丰富项目的商户阵容与消费选择。透过一系列市场推广及顾客互动活动,项目营业额于回顾年内按年增长约11%,全年客流量接近1,100万人次,按年增长7%。2026年6月至今的暑期档月均人流更按年增长超过20%,市场关注度及顾客黏性亦有所提升。于2026年6月30日,项目出租率达92%。
      武汉光谷K11于回顾年内深耕体验式消费业态,围绕「Z世代文化探索地」定位,持续完善品牌及租户组合。项目全年引入47个新品牌,涵盖潮玩、餐饮、运动、零售及体验等领域。项目亦善用社群推广,筹办10场电竞比赛及动漫主题活动,成功带动人流并推高市场关注度,巩固其于武汉年轻市场的差异化优势。于2026年6月30日,项目出租率达94%。
      沈阳K11于回顾年内继续调整商户结构,成功引入辽宁省首个商场赛事级冰上运动馆「奥美冰雪」。项目亦积极与政府及租户合作,举办第二届雪花啤酒节、无人机跨年表演、沈阳市首届甜品节、明星到店活动及手帐市集等多项推广活动,带动年轻人流,巩固项目的商业号召力。于回顾年内,项目录得超过1,300万人次到访,反映其持续稳健的客流表现及市场吸引力。
      广州云门NEWPARK于回顾年内继续专注首店经济、品牌升级及体验式营运,成功引入多个新租户品牌。于回顾年内,项目全年客流达2,300万人次,同比上升3%;并透过节庆活动、主题市集、潮流赛事及香氛主题活动等推广活动带动人流。于2026年6月30日,项目出租率达95%,反映项目租户组合及营运表现保持稳健。
      广粤天地作为广州珠江新城开放式街区商业的标杆项目,于回顾年内成功引入LIBERATURS广州首店,并与餐饮集团租户合作推出JUWA韩国料理、屋煮居酒屋及四季小馆•燃等专属首店餐饮品牌,进一步深化项目独特性及市场吸引力。于2026年6月30日,项目出租率达96%。
      随着更多的大型商业项目陆续落成开业,本集团将会继续秉承「聚焦深耕大湾区一线城市及长三角核心城市」的战略布局,发展多元业态,进一步拓展经常性租金收入。
      中国内地土地储备
      截至2026年6月30日,本集团于中国内地持有不包括车库的土地储备总楼面面积约278万平方米可作即时发展,约154万平方米为住宅用途。核心物业发展项目主要分布于广州、深圳、佛山、武汉、上海、杭州、北京及沈阳等城市,不包括车库的土地储备总楼面面积约219万平方米,住宅约为96万平方米。
      土地储备地区分布
      多年来,本集团始终坚持深耕粤港澳大湾区及长三角核心城市的战略定位,坚定不移地贯彻高品质发展理念。在市场环境仍处于调整及分化的背景下,本集团将继续以审慎务实的态度管理土地储备,聚焦具备明确发展前景及现金流贡献能力的核心项目,推动资源精准投放及资产价值释放。同时,本集团将积极把握城市更新、综合开发及战略合作机遇,携手大型央企、国企等战略合作伙伴,通过资源整合与优势互补,为城市高品质发展注入新动力。
      酒店
      本集团位于香港、中国内地及东南亚的酒店于回顾年内展现稳健的营运表现。三大地区的收入及营运毛利均录得按年增长,其中香港及东南亚地区的改善尤为显着。尽管本集团中国内地个别酒店表现不一,但所有地区的整体入住率及平均每日房价均有所增长。受惠于旅游需求持续复苏、盛事及商务活动增加,以及本集团旗下酒店持续推行的审慎成本管理措施,整体表现实现提升。
      香港酒店市场于回顾年内稳步复苏。根据香港旅游发展局的数据,香港于回顾年内接待约5,300万名访港旅客,总入境旅客人数按年上升13%,其中来自中国内地及国际市场的入境旅客分别增长14%及9.5%。有关复苏势头主要受惠于香港持续巩固其作为国际盛事之都的地位,包括演唱会、体育及艺术活动,以及会议、奖励旅游、大型会议及展览(MICE)活动等。回顾年内的主要盛事包括香港足球节、HYROX香港站、香港国际七人榄球赛、香港巴塞尔艺术展(ArtBasel),以及在香港资本市场复苏带动下举办的多项金融及商业论坛。上述盛事及活动吸引了大量休闲与商务旅客访港。随着整体市场复苏,本集团旗下的香港酒店于回顾年内录得稳健表现,所有物业的收入及营运毛利均录得按年增长。位于香港的三间豪华酒店,包括香港万丽海景酒店、香港君悦酒店及香港沙田凯悦酒店的营运毛利分别按年增长14%、10%及11%。
      中国内地酒店市场持续面临挑战,主要源于非豪华市场持续供过于求,尤以中档及经济型酒店为甚。商务差旅与业务招待支出亦持续低迷,那些遵循政府节俭措施的国有企业尤为明显。在此背景下,本集团继续专注于房价管理、客源组合优化及成本控制,使旗下酒店在充满挑战的市场环境下仍能维持盈利能力与营运效率。于回顾年内,本集团于中国内地的酒店展现出盈利韧性,大部份物业在竞争激烈的经营环境中仍录得营运毛利按年增长。平均每日房价表现分化,包括北京瑰丽酒店、沈阳新世界酒店及大连新世界酒店等部分酒店录得房价增长,而其他酒店物业的房价则面对一定压力。
      回顾年内,东南亚酒店市场尽管面对地缘政治不明朗因素加剧的挑战,仍展现出韧性增长。越南凭藉国际入境旅客人数及旅游消费的强劲增长,继续成为该地区表现最强劲的市场之一。越南录得历来其中一个最强劲的旅游年份,其中胡志明市表现尤为突出,于同期接待国际旅客达640万人次,按年增长近50%。此强劲表现受惠于对部份欧洲国家扩大免签政策安排,以及与主要客源市场之间更为完善的航空配套。受惠于平均每日房价与入住率均有所上升,本集团位于越南的酒店录得稳健的营运表现。泰国方面,普吉岛继续是高端旅客的首选目的地。凭藉其优越的市场定位,泰国普吉瑰丽酒店成功把握高端休闲旅客需求增长带来的机遇,回顾年内的入住率较去年同期增长10%。整体而言,受惠于强劲的旅游需求、有利的行业趋势,以及旗下区内酒店资产稳固的市场定位,本集团旗下东南亚酒店于回顾年内继续保持增长动力。
      于2026年6月30日,本集团于香港、中国内地及东南亚地区合共拥有17间酒店物业,共提供约6,455间客房。

业务展望：

在全球环境不确定性日益增加的情况下,投资者及企业正趋向将资金配置于具备稳定性、流动性充裕及具备持续增长潜力的市场。在此背景下,中国内地作为全球最大的经济体之一,继续担当推动全球经济活动及增长的重要引擎。预期「十五五」规划将引领中国内地迈向下一阶段的高质量发展,重点聚焦创新驱动、生产力提升及可持续发展。香港凭藉其作为国际金融中心,以及连系中国内地与环球市场门户的独特地位,将继续在促进跨境资金、人才及企业流动方面发挥关键作用,并协助各方把握中国内地新一阶段发展所带来的机遇。
      资本市场活动持续改善,包括日益增加的IPO项目,正增强香港的营商信心及经济增长动力。配合政府为提升香港作为资产及财富管理枢纽的竞争力而推出的措施,包括近期针对基金经理的税务优惠计划,这些发展正进一步提升香港对资本、企业及人才的吸引力,并带动专业人士及其家人持续流入香港,预期将进一步支持本港的长远住房需求。
      本集团对香港的前景仍然抱持信心。其历久不衰的竞争力及策略地位,将持续支持住宅及商业物业市场的需求。展望未来,本集团将继续专注于物业发展及物业投资两项核心业务。凭藉本集团的优质品牌及产品、有效的销售及营运策略,以及严谨审慎的管理方针,本集团将继续在充满挑战及不明朗的环球环境中稳步前行,并致力实现可持续的业务增长。
      同时,增强现金流及降低整体债务水平仍是本集团的首要任务。为实现该等目标,本集团将继续推行「七招减债」,包括:1)加快开发物业销售;2)资产出售;3)释放本集团农地价值;4)提升租务回报及增加经常性收益;5)优化资本及营运支出;6)暂停派息及暂缓集团永续债的分派;及7)采取审慎的财务管理策略。
      值得留意的是,于2026年9月17日,本集团已向中国证券监督管理委员会(「中国证监会」)及上海证券交易所(「上交所」)提交有关公开募集商业不动产投资信托基金(「证券投资基金」)的注册及上市申请。此项申请涉及建议分拆证券投资基金,并于上交所独立上市(「建议分拆」),以上海香港新世界大厦作为证券投资基金的底层资产。该资产位于上海市黄浦区淮海中路300号,为一项由上海K11ArtMall购物艺术中心及上海K11ATELIER新世界大厦所构成的综合用途物业。其后,上交所于2026年9月19日就建议分拆出具受理通知书。
      证券投资基金的预期发售规模约为人民币3,818百万元。本集团预期将认购证券投资基金份额总数的20%,其余80%将由外部投资者认购。于建议分拆完成后,本集团预期将收取估计所得款项净额约人民币3,240百万元。集团亦将继续就该资产提供营运管理、物业管理及相关管理服务。
      同月,本集团亦公布了金额逾人民币17亿元的资产出售交易,涉及宁波新世界甲级写字楼宁波塔,以及杭州项目一期写字楼连商舖1至16层以及地下停车位。
      中国内地方面,房地产政策延续稳市场、防风险及促转型的主线,并进一步围绕城市更新及「好房子」建设等方向深入推进。中央政府稳定市场的决心坚定,并推动行业由传统增量开发向品质提升。相关供需及金融支持措施有助支持合理住房需求,并为优质住宅项目及高品质商业物业营造更有利的发展环境。
      物业发展分部方面,本集团在香港及中国内地的多个项目正按计划推进。本集团位于北部都会区的项目位置具备策略优势,将受惠于香港下一阶段的经济发展。北部都会区是推动香港发展成为国际创新科技中心的重要平台,预期将成为未来经济增长的主要动力。透过吸引企业、资本及人才,并创造新的就业机会及社区,北部都会区将有助进一步巩固香港的长远竞争力及发展前景。
      本集团与招商局蛇口工业区控股共同发展的粉岭马适路大型住宅及商业发展项目,坐落于具策略优势的位置,邻近发展成熟的新市镇,并受惠于完善的铁路网络、综合交通基建及现代化商业配套。项目亦毗邻粉岭绕道,其中粉岭绕道(东段)已于2026年通车,进一步完善区内道路网络及提升项目的交通连接性。该项目已被纳入北部都会区的「口岸商贸及产业区」,配合区域发展的整体目标,并加强与邻近新田科技城的连系。
      该项目将成为本集团于北部都会区的首个「PAVILIACOLLECTION」项目,总楼面面积逾110万平方尺,可提供约2,300个住宅单位。该项目亦将设有区内最大型购物商场,为该地区注入新活力,同时释放本集团的农地价值。该项目最快可于2027财政年度开始销售。
      位于北部都会区「高端专业服务及物流枢纽」内的元朗南项目第一期及第二期,由本集团与华润置地(海外)有限公司合作发展。随着区内按规划逐步发展成为专业服务及现代物流业的重要经济及就业枢纽,项目具备有利条件,可受惠于区内转型所带来的机遇。作为项目首幅住宅用地,第一期已于2025年动工,预计于2029年落成。第二期于2026年6月取得规划许可后,预计于2030年落成。两期项目最快可于2028财政年度展开预售,预计合共提供约1,900个住宅单位,总楼面面积合共超过72万平方尺。
      此外,根据《经济及社会发展第一个五年规划》,香港特区政府将在北部都会区建设三个大学城,分别为新田大学城、洪水桥大学城及打鼓岭大学城。三个大学城内合共约300公顷的教育设施,将串联毗邻重点产业用地、特色保育地区、康体文艺设施和周边社区,旨在构建融合教育、科研、产业及社区发展的综合生态圈。在此综合规划下,三个大学城的总体规划面积将扩容至逾1,000公顷,相当于教育设施用地面积的三倍以上。本集团的项目,如唐人新村、荣基村及牛潭尾等,均策略性毗邻大学城附近,预期可受惠于由校园、创新科技产业、人才集群及配套社区共同构建的蓬勃生态圈。
      除北部都会区外,本集团亦正推进香港市区内的多个项目。其中一个重点项目为尖沙咀汉口道的商住发展项目。项目位处市中心,受惠于周边完善的城市配套及蓬勃的都市氛围,毗邻九龙公园的开扬绿化空间,并邻近香港高铁站及西九龙文化区。这座楼高27层的项目将提供多元化的物业组合,涵盖住宅、零售、写字楼及酒店用途,各部份均设有独立升降机大堂,总楼面面积约14万平方尺。住宅单位将设于项目较高楼层,提供约100个单位,其余楼面面积则用作酒店及商业用途。
      将军澳百胜角项目是位于发展成熟的将军澳市中心的罕有大型住宅发展项目,由本集团与招商局置地合作发展。项目邻近港铁坑口站,交通便利,预期将提供约610个单位,总楼面面积约291,000平方尺。作为区内少数具规模的新发展项目之一,项目预期将受惠于区内持续的需求。
      除住宅发展项目外,皇都戏院办公室项目预期将于2027财政年度为本集团的物业发展业务带来销售及租赁方面的新增供应。该项目位于北角皇都戏院重建项目内,毗邻皇都住宅发展及即将开幕的STATETHEATREbyK11零售部份,是整个综合用途发展项目的重要组成部份。所有写字楼单位均作出售及出租用途,市场初步反应理想。本集团预期,随着市场推广及销售及租赁活动持续推进,项目的销售步伐将于2027财政年度逐步加快。
      在中国内地,深圳城市更新项目新世界188号总建筑面积约90万平方米,涵盖逾22万平方米商务办公空间、超过10座住宅物业,并设有特色商店街、幼儿园、综合健康服务中心、文化活动中心及大型地下停车场,构建完善多元的生活圈。首阶段住宅项目瑧悦共提供约1,140个住宅单位,首批315单位已于2026年4月推出市场,成为深圳东部首个于首推即录得过百伙成交的楼盘,领跑龙岗市场。截至目前,首批单位已售出约七成住宅。本集团将视乎市场情况及销售部署,预期于2026年第四季度进一步推出后续批次住宅单位,为本集团于大湾区的住宅销售及城市更新业务注入持续动力。
      位于南山深圳湾上游科创核心区的城市更新项目湾上云启开发正按计划推进,预计将于2027财年推出市场。
      该项目将成为本集团于中国内地的首个「PAVILIACOLLECTION」项目,总规划建筑面积约14.9万平方米,其中可售住宅部份湾滶逾4.8万平方米,定位为高端住宅项目,采用两梯两户设计,所有单位均享约270度环幕景观视野,并配套大型商业和公共配套设施,旨在精准吸纳区域内的科创人才。随着西丽逐步发展成为深圳重要交通枢纽,多条轨道交通线路将于区内汇聚,进一步提升区域的交通便捷度及发展潜力,为项目带来长远价值。
      此外,本集团将持续推进重点项目推售,包括广州凯旋新世界、新世界天馥、耀胜尊府、沈阳悦景新世界等重点项目。
      香港物业投资市场方面,消费模式持续转变,加上市民外游趋势延续,预期香港零售市场的竞争仍然激烈。尽管如此,本集团对香港零售市场的长远前景仍然充满信心。访港旅客人数持续回升、本地消费意欲改善,以及香港作为主要旅游及文化目的地的地位,预期将继续为零售市道提供支持。
      展望未来,K11MUSEA人文购物艺术馆将透过策略性优化租户组合、推动品牌升级,以及缔造创新的顾客体验,持续丰富其高端零售及体验式消费内容。凭藉其文化零售的独特定位,K11MUSEA人文购物艺术馆致力提升顾客忠诚度、吸引高消费力访客,并巩固其作为香港顶级零售目的地之一的地位。
      K11ArtMall购物艺术馆将继续凭藉其对Z世代及千禧世代消费者的强大吸引力,引进新兴品牌及创新零售概念,并带来迎合年轻客群喜好的潮流体验。商场亦将继续善用中庭及广场空间,举办期间限定体验及开展策略性合作,进一步巩固其作为品牌连系年轻消费者的首选平台,同时带动人流,并增加场地授权及广告收入。
      作为皇都的零售部份,STATETHEATREbyK11将成为炮台山近十年最大型住宅项目基座商场之一,亦是K11在香港岛的首个零售项目。这座楼高四层的商场总楼面面积约85,000平方尺,舖位约40至50间。租户组合以特色餐饮、优质生活品味及文化体验为核心,并汇聚富有北角情怀的商户,将传承精神融入现代化建筑设计,打造多元化的优质体验。项目预期于2027财政年度推出。
      尽管香港写字楼市场的基本需求持续改善,根据高力国际公布的数据,预期将有约120万平方尺的新增甲级写字楼供应于2026年下半年进入市场,当中约100万平方尺位于中环及铜锣湾。即使市场需求有所改善,预期市场竞争仍然激烈。
      尽管面对上述挑战,本集团对旗下写字楼物业组合的长远吸引力仍然充满信心。本集团旗下的优质写字楼物业、策略性地段及多元化租户基础,为维持出租率及租赁表现奠定稳固基础。本集团将继续加强与租户的关系、优化租户组合,并把握受惠于香港持续发展为国际金融及商业中心的行业所带来的机遇。
      中国内地物业投资方面,本集团将继续推进核心城市重点投资物业项目,进一步拓展K11在中国内地的文化零售及高端商业版图。其中,位于上海淮海中路核心地段的K11ELYSEA正有序推进。项目秉持艺术、人文、自然、奢享与办公相互融合的理念,致力以具创意及启发性的工作与生活空间,构建「纵向创意城市」的商业及办公体验;并巧妙呼应淮海公园的自然景观,规划近3万平方米的多元化生活场景及开放式社交空间。项目的写字楼部份K11ATELIERHuaihai作为上海核心商业区的崭新商业项目,已荣获BETTERFUTURE「2026世界设计大奖」银奖等多个建筑奖项及绿色建筑认证,备受法律、金融及谘询等专业服务行业青睐。目前,K11ATELIERHuaihai已竣工并正安排租户分阶段进场进行内部装修,预租率为70%,预计于2026年第四季度起分阶段投入使用,而零售部份则计划于2027年12月起逐步开业。
      此外,本集团在杭州望江新城核心地段的新世界·城市艺术中心亦按计划推进。项目毗邻望江金融科技城,集金融产业、高端住宅及公共设施于一身,享有优越的城市发展基础与消费潜力。项目商业部份采用地上九层、地下三层的空间设计,致力呈献融合零售、文化、艺术、娱乐及生活方式的全新复合型商业体验空间,并已确认引入一线影院作为主力商户之一。项目的杭州K11ArtMall与K11ATELIER计划于2027年第四季度分阶段开业,将深化本集团于长三角核心城市的投资物业布局,为未来经常性收入增长注入新动力。
      酒店业务方面,受惠于旅游业的持续复苏,以及各类盛事、展览、会议及娱乐活动档期丰富的支持下,本集团旗下的香港酒店预期在近期内维持平稳增长。来自中国内地及短途区域市场的访港旅客预计仍为主要的增长动力。凭藉在豪华及高端酒店领域的稳固地位,本集团将继续提升营运效率并优化客户体验,以吸纳优质客源,并在不断演变及竞争激烈的市场中维持稳健表现。
      中国内地酒店市场预期将维持审慎增长。预期行业表现将主要来自入住率所带动,而非平均房价增长。由于客房供过于求,加上旅客消费模式趋向注重性价比,预期令整体房价升幅放缓。在此背景下,本集团将继续专注于维持入住率并保持房价稳定。本集团亦会优先提升营运效率、控制成本及提升顾客体验,以增强其中国内地酒店的竞争力及盈利能力。
      东南亚酒店市场前景维持正面,主要受惠于越南旅游业的持续增长以及泰国航空配套的进一步改善。越南预计将成为东南亚表现最强劲的旅游市场之一,而胡志明市凭藉隆城国际机场即将启用、基建投资持续推进,以及筹备主办2027年亚太经济合作组织(APEC)会议等利好因素,具备良好的发展前景。在普吉岛,主要客源市场航班网络的恢复预期将带动旅客增长。豪华酒店市场预期将维持较强韧性,并继续受惠于普吉岛作为高端度假胜地的持续吸引力。因此,本集团旗下的东南亚酒店预计将在来年维持良好的营运势头。
      展望未来,本集团将继续专注地产主业,坚持物业发展与物业投资「双轮驱动」的发展策略,重点布局粤港澳大湾区、长三角以及全国重点一线核心城市。本集团将继续在房地产市场中发挥独特优势,坚持走高质量发展之路。凭藉国际化视野和本土化高效决策的双重优势,充分发挥品牌影响力,致力打造高品质产品,为人民带来美好生活。在政策红利持续释放及核心城市改善需求不断升级的背景下,本集团对把握市场机遇、实现高品质发展充满信心。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。