越秀地产（00123.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期越秀地产（00123.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

经济和市场环境
      二○二六年上半年,全球通胀延续回落态势,主要经济体降息周期持续推进,外部流动性边际改善,为新兴市场创造相对宽松的外拓机遇。但是,贸易保护主义回潮、地缘冲突反复及各国债务压力高企交织,全球经济增长仍显韧性不足、区域分化持续加剧。中国经济紧扣培育新质生产力稳步前行,上半年国内生产总值达人民币69.6万亿元,同比增长4.7%,宏观经济基本盘保持稳健向好。
      二○二六年上半年,中国房地产市场在筑底阶段呈现「降幅趋稳、分化延续、模式重塑」之势,行业由规模收缩逐步切换至高品质发展轨道。据国家统计局资料,上半年全国新建商品房销售面积与销售额同比分别下降约11.6%和13.6%,降幅较二○二五年全年小幅扩大,但二季度以来环比企稳信号显现,三月起全国商品房待售库存连续回落,去库存工作取得实质性成效;房地产开发投资额与住宅新开工面积仍处低位,同比分别下降18.0%和24.1%。行业政策导向持续迭代升级,重心由阶段性市场提振转向稳预期、去库存、提品质,《「十五五」规划纲要》首将房地产独立成章,大力推进「好房子」建设、建设现房销售试点与存量商品房收购用作保障性住房成为三大抓手;各地持续因城施策优化限购、限贷、公积金及城市更新配套政策,政策托底效应逐步释放,一线、强二线城市率先实现量价筑底修复。土地市场维持「缩量提质、聚焦核心」格局,高能级城市优质地块竞争热度不减,产品力、品质力成为房企核心赛道,资金、土地资源持续向一二线核心城市集中。
      二○二六年中期经营业绩
      二○二六年是本集团落实「十五五」开局部署、深化高品质转型的开局之年,面对行业持续深度调整、行业盈利承压的复杂外部环境,本集团紧扣「精益稳业绩、改革提能力、转型促发展」的全年核心工作主题,锚定「四好企业」长期发展战略,深度融入粤港澳大湾区、国家新型城镇化发展大局,以国企担当锚定高品质发展首要任务,全面推进精益管理、提质增效,上半年生产经营实现稳中向新,经营韧性持续凸显。
      销售坚守千亿底盘,行业排名稳固前十
      面对市场持续调整,本集团持续深化「一盘一策、价值前置、分阶去化」全周期精准营销体系,依托大数据实现精准定价、精准拓客、精准服务,最大化盘活存量持销货值。二○二六年上半年,本集团实现累计合同销售金额(连同合营企业及联营公司项目的销售)约人民币505.1亿元,存量持销项目合同销售金额占比同比提升至80.7%,库存去化效率显着改善,期内核心六城合同销售金额占比为84.5%。根据克而瑞统计,本集团二○二六年上半年合同销售金额稳居行业全国前十,位列第八位,持续筑牢行业第一梯队市场地位,充分印证本集团穿越周期的经营韧性与可持续发展的实力。
      精准投资聚焦六城,存量盘活持续推进
      本集团全面执行「以投促稳、以质为先」投资策略,科学把握投资节奏,持续深化多元化投资模式,聚焦高能级城市优质资源,积极通过招拍挂、城市更新、合作及勾地等多元渠道补充优质土地资源。二○二六年上半年,本集团于广州、上海、杭州、成都和青岛新增获取6个项目,新增土地储备约68万平方米,权益投资金额约人民币70.0亿元,其中96.8%权益投资金额集中在核心六城。存量盘活工作持续突破,本集团成功完成青岛森林公园地块「商改住」盘活落地,有效盘活沉淀低效资产。截至报告期末,本集团拥有总土地储备约1,657万平方米,其中94%位于一线及二线城市,资源结构进一步优化,为本集团未来经营业绩稳健增长及高质量发展奠定坚实基础。
      财务精益管控加码,流动性持续提升
      本集团始终坚持稳健审慎的财务策略,持续优化资本结构,强化全周期资金管理。二○二六年上半年,本集团加权平均借贷年利率同比下降25个基点至2.91%,首次降至3%以下;当期合同销售回款率同比提高10个百分点至71%;经营性现金流净流入约人民币137.7亿元,现金结余(包括现金及银行结余、定期存款、定期存款及其他受限存款)超过人民币500亿元。本集团保持多元及畅通的融资渠道。二○二六年上半年,本集团发行两期境内公司债券,本金总额为人民币26亿元,票面利率介乎每年1.97%至2.18%;并发行境外绿色点心债券,本金总额为人民币33.35亿元,票面利率为每年3.4%。有息负债余额及资本负债率较二○二五年末分别进一步下降0.9%及1.9个百分点,财务抗风险韧性进一步增强。截至报告期末,本集团「三道红线」指标全部维持「绿档」,剔除预收账款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.2%、49.2%和2.1倍,并保持标普及惠誉「BBB-」投资级信用评级,展望稳定,稳健财务实力持续获国际资本市场认可。
      「一主两翼」协同提速,多元业务对冲周期波动
      本集团持续深化「住宅开发为主,商业经营、物业服务为两翼」战略布局,推动开发、经营、服务三位一体协同发展,依托经营性稳定现金流,平滑行业周期波动。商业板块经营基本面稳健,客户结构持续优化,期内本集团持续提升为第三方持有商业项目提供运营管理服务,轻资产外拓规模面积同比增长147.8%;物业服务持续深化服务品质及市场化拓展,上半年首拓北京、成都和西安等核心城市;广州越秀建设科技有限公司(「越建科」,本公司附属公司,主要从事项目设计研发、造价资询及工程管理等),上半年营收同比上升17%,业务逆势增长,「设计施工一体化」标准化体系持续完善,打造主业增长第二曲线。本集团多元业务协同效应持续释放,进一步拓宽发展护城河,为公司高品质、可持续发展提供多元支撑。
      深耕「好房子」建设,产品力打造行业标杆
      本集团全面回应国家「好房子」建设政策要求,落地「4×4好产品理念」,构建「研-建-服」三位一体产品创新体系,以客户全生命周期人居需求为核心,搭建覆盖研发、建造、交付、运维全链条品质管控机制,融入健康人居科技、绿色低碳、智慧建造体系,打造差异化高品质产品矩阵。二○二六年上半年,郑州金水云启等多个项目荣获克而瑞全国「十大作品」奖项,广州阅璟台、鸿璟台项目入选广州市首批「好房子」建设试点,以绿色健康、智慧宜居产品标准树立区域人居标杆,产品销售溢价能力、品牌影响力持续提升,实现以产品力驱动价值增长。
      深耕长期价值,共创永续未来
      本集团坚守长期主义核心发展理念,将可持续发展全面贯穿于业务运营、经营管理及战略发展全流程,致力于实现企业价值与社会环境价值的协同共进。在气候与自然风险管理方面,本集团主动践行绿色低碳责任,率先完成六大范围三碳排放类别的全面盘查与披露。同时,参照自然相关财务资讯披露(TNFD)框架,运用LEAP(定位、评估、评定、准备)方法论,系统完成自然相关风险与机遇的全维度研判,构建覆盖全生命周期的风险管理体系,筑牢可持续发展防线。可持续金融布局持续深化,绿色融资管道不断拓宽,报告期内本集团可持续金融占比提升至42.0%,为绿色业务拓展、低碳转型及战略落地提供了坚实资金保障,持续夯实长期发展根基。
      本集团可持续发展治理稳居行业前列,获境内外权威机构广泛认可。二〇二六年,本集团入选标普全球《可持续发展年鉴(中国版)2026》,万得ESG评级跃升至最高AAA级,香港品质保证局(HKQAA)可持续发展评级连升三级至AA+,并连续三年入选恒生可持续发展企业基准指数(HSSUSB)成份股。各项权威认证充分印证本集团在环境保护、社会责任及公司治理领域的卓越综合管理能力,彰显集团高质量、可持续发展的核心竞争优势。

业务展望：

展望下半年,本集团将紧扣「十五五」规划开局之年的战略要求,围绕「精益稳业绩、改革提能力、转型促发展」的工作主题,深耕主业、做强两翼、改革增效、创新突围,全力推动全年目标达成。
      精耕开发主业,深化城市更新,筑牢布局优势
      本集团将坚持聚焦开发主业,持续优化核心城市战略布局,深耕广州大本营,积极融入粤港澳大湾区建设大局,充分发挥国企使命担当,服务区域高质量发展。坚持精准投资与精益开发并重,锚定高能级城市优质资源,打造更多城市标杆项目;高标准、高效率推进重大综合体与城市更新项目落地,深度参与城市更新,以卓越品质焕新城市功能与空间价值。
      做优商业赛道,升级资管模式,提升运营效能
      本集团将持续提升商业资产经营能力,加快推动商业板块提质增效。一是持续优化各业态经营策略,不断提升出租率及租金水平,夯实商业经营基本盘;二是稳步推进综合重点商业项目研策工作,加快优质商业资产培育,持续提升资产经营价值;三是积极拓展轻资产管理业务,聚焦政府及央国企等重点客户需求,并探索商业REIT路径,持续完善资产管理能力,释放存量商业资产长期价值。
      做强服务板块,拓展增值场景,实现高质增长
      本集团将坚定推进服务板块高质量发展,持续释放「住宅服务+城市服务」双轮驱动发展优势,不断提升服务品质及市场拓展能力。在住宅服务领域,本集团将始终坚持以客户价值为核心,依托智慧科技与精细化运营,持续完善全生命周期服务体系,打造更具品质感、幸福感及归属感的社区生活。在非住宅赛道方面,本集团将积极拓展商业办公、产业园区、轨道交通及公共建筑等多元业态,持续深化增值服务协同,提升综合服务能力,以优质服务赋能城市空间价值提升,实现服务规模与经营效益同步增长。
      做大代建业务,做强主业支撑,挖掘外拓机会
      本集团持续深化「设计施工一体化」管理模式,确保工程高标准化落地,不断夯实主业支撑能力。同时,本集团将积极探索「第二曲线」增长机遇,加速争取获取总承包资质,强化代建及总工程承包(EPC)业务外拓能力,并深度联动区域发展及城市更新等板块,以「+越建科」模式拓展项目来源,持续释放主业与新业务协同发展的综合竞争力。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。