新鸿基地产（00016.HK）2026年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期新鸿基地产（00016.HK）发布2026年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

物业发展溢利及租金收入
      回顾年内,来自物业销售的溢利为港币八十二亿九千二百万元,去年为港币八十二亿九千万元。按所占权益计算,年内录得的合约销售总额约港币四百零六亿元。
      连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算,集团年内的总租金收入按年上升百分之二至港币二百四十九亿八千七百万元,净租金收入按年增加百分之一至港币一百八十五亿七千一百万元。
      香港地产业务
      截至二○二六年六月三十日,按所占楼面面积计算,集团在香港的土地储备约有五千六百四十万平方尺,当中约三千九百二十万平方尺为已落成物业,其中绝大部分用作出租及长线投资。余下约一千七百二十万平方尺为发展中物业,足够集团中期发展所需。可供出售的发展中住宅物业约有一千二百六十万平方尺。回顾年内,集团透过公开招标、换地和契约修订补充香港的土地储备,详情可参阅下表:
      在财政年度年结日后,集团于二○二六年九月初投得位处屯门南的屯门第16区站第二期物业发展项目。该地皮毗邻兴建中的港铁屯门第16区站,集团计划兴建九幢住宅大楼,总住宅楼面面积约二百七十万平方尺,以及楼面约三十三万五千平方尺的基座商场。项目将提供逾五千五百个单位,以中小型单位为主,将会有序地分期发展及推售。项目坐落屯门河畔,单位将提供开扬河景及海景,是少有位处成熟社区、配套完备的全新铁路物业项目。此外,项目将增设公共运输交汇处,并有行人通道接驳商场至早前投得的第一期发展项目。集团成功投得第二期项目,将有利整个项目的规划和设计。凭藉过去数十年发展大型项目的经验,集团有信心将其打造成另一个地标住宅项目,为住户提供完善的配套设施。连同这新增项目,集团在香港的总土地储备已增至五千九百四十万平方尺。
      集团把握北部都会区加速发展的机遇,过去数年积极推进该区的发展项目,并以不同途径增加可发展用地。集团以行动支持该区发展,并正在区内发展八个项目,合共提供约一万个住宅单位及社区所需的商业与交通配套设施,协助北部都会区发展成为宜居宜业宜学宜游的都会区。新项目分布于区内不同地点,包括邻近未来港铁古洞站和洪水桥站的地段。
      集团将继续在合适时机补充香港的土地储备,以推动集团未来的业务增长,现正积极就多个大型住宅项目进行评估。一如既往,集团会在补充土地储备时,恪守审慎的理财原则。
      年内,一批由集团持有的土地被香港特区政府收回,总面积约一百一十万平方尺,主要分布在新田和北环线主线沿线。集团预期可收取政府的现金补偿额约港币十一亿元,相关收益已在二○二五/二六财政年度入账。此外,集团一批总面积约二百一十万平方尺的土地亦将被收回,主要位于新田科技城和洪水桥/厦村新发展区,涉及的补偿金额约港币二十二亿元,将在二○二六/二七财政年度入账。
      回顾年内,受惠于经济环境改善、金融市场活跃,以及相对宽松的利率环境,香港住宅物业市场继续复苏。人才和学生持续流入推动住宅租金稳定上升,进一步巩固买家信心。具备完善配套设施及便利交通连接的一手住宅项目继续录得理想的销情。
      年内,按所占权益计算,集团在香港录得的合约销售额约港币三百八十一亿元,主要来自西沙湾发展项目第2A期及第2B期SIERRASEA、启德天玺•天第2期及天玺•海、荃湾形瑨、屯门NOVOLAND第3A期,以及中半山帝景园等多个已落成项目。集团在二○二六年七月推售元朗芊御,并录得满意销情。
      集团正在分期发展西沙湾发展项目,销售反应热烈,在十个月内售出超过三千个单位,反映买家对集团发展大型综合项目的能力充满信心。GOPARK2和GOPARKAqua为该区带来更多购物和休闲设施,成功建立一个集居住、大自然、运动和娱乐于一体的成熟社区。
      集团秉承「以心建家」的信念,凭藉发展高质素住宅项目建立口碑,在市场上拥有竞争优势。集团的项目以创新建筑理念、精美设计、卓越手工和完备配套设施见称,多次在楼盘验收评测中取得极高分数。集团发展的每个住宅项目不仅是一个安居之所,更是融合匠心设计和贴心服务的现代化社区,务求促进住户身心健康、丰富家庭生活体验,并提升日常生活质素。集团透过新地会与买家保持连系及收集意见,掌握顾客喜好和市场动向,确保其产品和服务贴合持续转变的需要。
      集团的优质豪宅项目天玺•海坐落启德跑道区,是贯彻集团发展理念的卓越典范。项目采用几何流线型的外观设计,大部分单位享有无遮挡全海景,其卓越建筑质素与绝佳景观深受买家赞誉,成为维港沿岸豪宅新指标。会所「ClubHarbour」总面积达八万平方尺,备有多项优质设施,包括室外泳池及室内恒温泳池、配备高级训练器材的二十四小时健身室,以及全海景宴会厅,令住户倍感称心满意。
      年内,集团在香港共有五个项目可交楼,按所占楼面面积计算约四百三十万平方尺。其中可供出售的住宅物业约占二百五十万平方尺,余下部分为保留作长线投资的写字楼和零售楼面。相关的项目详情可参阅下表:
      (1)集团目前持有项目写字楼部分百分之四十四点六的权益
      (2)前称ScrambleHill三布目
      (3)包括百分之五十的直接权益,以及透过载通控股有限公司持有约百分之二十二点六的间接权益
      年内,集团在香港的多元化物业投资组合继续带来稳定而可观的经常性收入。连同所占合营企业及联营公司的贡献,集团的总租金收入按年增加百分之一至港币一百七十七亿零三百万元,整体出租率则维持稳定。
      多年来,集团一直着力推进西九龙的策略性发展。该区坐拥市中心地理优势,结合完善交通网络与顶级商业发展项目,定位属全球罕有。坐落高铁西九龙总站上盖的世界级项目环球汇(IGC)于年内落成,标志着集团拓展区内商业版图的重要一步,亦为西九龙发展定下重大里程碑,进一步推动该区发展成为汇聚金融服务、财富与资产管理、艺术文化、零售以及休闲娱乐的中心,展现独一无二的优势。
      环球汇是连结香港与中国内地及世界各地的门户,项目由两组相连的大楼和基座商场组成,提供约二百五十万平方尺超甲级写字楼及约六十二万四千平方尺零售楼面。环球汇坐拥无可比拟的「空铁联运」优势,不仅直通全港唯一高铁站,前往乘搭包括机场快线的四条港铁线亦十分便捷。此外,全长一点五公里的「天空绿径」将连接环球汇至周边社区和西九龙海滨,进一步提升项目的通达性。
      集团持有环球汇写字楼部分约百分之四十四点六的权益作长线投资,其余权益由两名长线策略性投资者持有。该项目融合智能科技、可持续发展理念及现代生活元素,打造创新的一站式办公环境,为新一代办公空间树立新标准,并突破传统写字楼界限,创造互联互通、以服务为核心的环境,不仅有助提升营运效率,更促进租户的身心健康。新办公大楼由ZHA建筑事务所设计,流线型的大楼与超过二十万平方尺的绿化空间完美融合。集团透过创新科技显着提升能源效益,并为租户带来舒适的环境和免触式个人化体验。以上特点让环球汇成为在可持续发展方面全球最优秀的建筑之一,并已获得十项主要绿色建筑认证,其中包括LEED、WELL和绿建环评的最高级别认证。此外,环球汇提供全港最大的写字楼楼面,布局极具弹性且实用率高,可容纳不同的配置和方便交流合作的设计。
      凭藉多项优势,环球汇已成为大型企业的理想选址,尤其是需要经常往返中国内地及环球各地、讲求办公地点交通便利的企业。项目其中一幢十四层高的办公大楼已于二○二六年初交付予主要租户瑞银,而部分写字楼楼面亦已获AXA安盛等多间知名保险公司和跨国企业承租,租户将陆续进驻。
      环球汇的基座商场StageIGC由集团全资拥有,将为西九龙带来更多元化的商品和服务,并与集团区内其他物业产生协同效应。StageIGC无缝连接高铁站,坐拥无可比拟的交通优势。商场正进行内部装修,计划于二○二六年底开始分阶段开业,首阶段将引入各式餐饮选择和商店,以满足附近上班族、高铁乘客、文化及艺术爱好者,以及其他西九龙访客的日常需要。
      位于西九文化区的艺术广场大楼是集团在区内另一发展中项目,计划于二○二七年竣工。项目坐拥维港景致,设有三幢大楼合共提供约六十七万二千平方尺超甲级写字楼和二万七千平方尺零售楼面。该临海项目已获全球领先的金融服务公司摩根大通落实租用约二十五万平方尺写字楼楼面,成为项目的主要租户。
      未来数年,香港写字楼的新供应有限,预计环球汇及艺术广场大楼提供的全新优质办公楼面,将可把握企业升级搬迁及扩充业务所带来的租务需求。艺术广场大楼在落成后,将与环球汇、环球贸易广场、附近的两间豪华酒店及商场缔造协同效应,进一步将西九龙商业建筑群的总楼面面积扩大至约八百万平方尺,并提升该区作为重要核心商业区的地位。环球贸易广场一直深受优质的租户青睐,吸引多间金融机构及国际知名投资银行进驻,包括摩根士丹利、德意志银行及中金公司等。环球汇与艺术广场大楼的落成将扩大该区的租赁选项,有助提升该商业区的竞争力。集团亦正加强与西九文化区管理局合作,为整个地区增添活力,巩固西九龙作为香港最多元化、交通最便利的枢纽。
      除了新发展项目,集团亦拥有庞大的已落成物业组合。年内,其写字楼组合继续受惠于香港写字楼租赁市场的逐步复苏,平均出租率保持稳定。受新股上市和金融市场活动活跃所带动,中环国际金融中心两幢大楼的出租率接近百分之一百。西九龙环球贸易广场获跨国和内地企业新租户进驻,加上财富管理公司进行内部扩充,出租率维持在约百分之九十二的高水平。在九龙东激烈的市场竞争下,集团正计划于创纪之城建筑群推行资产升级计划,以提升其通达性和配套设施。
      集团的零售物业网络遍布全港,商场类别众多,涵盖旅游旺区的一站式购物商场、作为社区枢纽的区域性旗舰商场,以至位于发展迅速新住宅区的民生商场。集团透过其覆盖全面的零售物业网络,为内地及国际人气商户与品牌在香港开展或扩充业务提供可靠的平台及多元化选址。
      尽管零售业转型持续,年内香港零售业销货额仍继续回升。集团迅速顺应市场趋势,不断优化租户组合,并把握市场对钟表珠宝产品的强劲需求,旗下零售物业组合的租户销售额有所增加,最新出租率约为百分之九十五。在访港旅游业持续增长的带动下,集团位于旅游区的商场表现尤为突出。毗邻港铁旺角东站的MOKO商场引进首次落户香港或九龙区的商店,令租户组合更具活力,而中环国际金融中心商场则引入更多国际高级品牌和旗舰店。两个商场亦经常设立期间限定主题商店,为访客带来新鲜感。
      新开业的商场亦扩大了集团的经常性收入来源。位于九龙东的商场已易名为TheANGLE,总楼面约五十万平方尺,正分阶段开业。商场精心挑选多款餐饮、动漫和宠物专属的商品和服务,定能在吸引新一代顾客的同时,亦能服务当区的居民和庞大的上班一族。商场设有一间全港独家的旗舰体验馆,结合动漫产品和互动游戏元素,为访客带来独特体验。此外,多间备受好评的本地餐厅也在场内开设首家九龙东分店。与港铁启德站相连的天玺•天Mall总楼面约二十二万平方尺,自二○二五年底开始分期开业。商场设有各种餐饮选择,包括户外餐饮及便捷的grab-and-go轻食,并提供丰富的潮流生活及娱乐体验。
      集团同时透过其综合会员计划ThePoint提升顾客忠诚度。ThePoint会员人数超过三百四十万,年内其整体消费额按年增加百分之二十七,会员满意度持续上升。贵宾会籍ThePointGold的会员消费额增长更为强劲,会员人数增加近百分之四十。集团进一步提升ThePointGold会员的专属礼遇,包括餐厅优先排队服务及参与大型盛事。会员对首间贵宾室服务反应踊跃,有见及此,集团将在更多新开业和现有商场引入贵宾室,包括于二○二六年底及二○二七年分别在元朗形点及西九龙StageIGC增设贵宾室。ThePoint亦与租户合办全新推广活动,包括在其手机程式上进行直播。
      为打造便捷无忧的一站式购物体验,集团推出多项便利驾车人士的服务。除设置免触式泊车系统外,集团在全港十八区为ThePoint会员提供价格相宜的电动车快速充电服务。在二○二六年底前,快速充电装置的数目将由现时约一百二十个,增至逾一百四十个,以进一步提升会员服务。ThePointGold会员更可免费预约集团商场提供的电动车快速充电服务,并享有额外的免费泊车时数。
      集团在旗下商场室内和户外的公共空间举办各种活动,强化商场作为地区枢纽的角色,以吸引人流和鼓励访客延长逗留时间。沙田新城市广场在中庭举办大型主题活动,包括与国际玩具品牌合作,设立期间限定店及游乐区。观塘APM在中庭直播世界杯2026的所有赛事,其他商场亦举办了咖啡市集、亲子体验及各种体育活动,例如在将军澳东港城举行的大型匹克球锦标赛。同时,各商场亦定期为设施和服务升级,包括增设宠物友善配套。
      年内,在专才和行政人员持续来港的情况下,集团出租住宅物业组合的租金收入有所上升。除了传统豪宅的租赁外,集团旗下的TOWNPLACE系列以年轻专才为目标客群,业务表现继续令人鼓舞,出租率高。TOWNPLACE亦开始与ThePoint合作,为旗下物业的客人推出各种优惠,令集团的会员计划生态圈覆盖更全面。将军澳星峰荟的翻新和升级工程已于年内完成,以便能更好地接待长租套房的客人。
      中国内地地产业务
      集团一直在内地一线及主要二线城市的黄金地段发展及营运优质的综合项目。回顾年内,集团增持位于广州珠江新城中央商务区核心地段的天汇广场内两个已落成物业的权益,包括楼面面积约一百万平方尺的IGC商场,以及拥有逾三百间客房的广州康莱德酒店。集团所占权益由百分之三十三点三增加至百分之一百,所占楼面合共增加约一百万平方尺。集团将继续投放资源,改善租户组合并翻新商场,以增加商场的商品选择和提升营运表现。
      截至二○二六年六月三十日,按所占楼面面积计算,集团在中国内地的土地储备合共约六千四百七十万平方尺,其中约二千六百五十万平方尺为已落成物业,绝大部分用作出租及长线投资,当中约一半是位于上海核心商业枢纽的大型综合项目。
      余下约三千八百二十万平方尺为发展中物业,当中超过百分之五十将发展为可供出售的优质住宅和写字楼。展望未来,集团将专注发展多个主要城市的现有项目,以及善用先进科技迎合持续变化的客户需求。
      回顾年内,内地主要城市的买家信心呈现复苏迹象。一线城市的住宅限购措施进一步放宽,加上改善型住房需求持续释放,有助稳定市场,尤其是高端市场。年内,发展商对主要城市的优质住宅用地需求增加,带动土地市场整体气氛回暖。
      按所占权益计算,集团年内在中国内地录得合约销售额约人民币二十二亿元,主要来自位于杭州钱江新城中央商务区的合作发展项目杭州国际金融中心天玺•西岸、广州环球贸易广场峻銮,以及合作发展项目佛山泷景。
      年内,集团在中国内地竣工的物业,按所占楼面面积计算约六百万平方尺,其中约四百五十万平方尺将用作收租及长线投资,包括上海徐家汇中心B座写字楼及上海徐家汇中心安达仕酒店。这些新落成项目有助进一步提升集团在中国内地的品牌知名度,有关项目详情可参阅下表:
      上海徐家汇中心安达仕酒店
      环贸广场写字楼苏州环贸广场写字楼
      杭州国际金融
      中心(汇东)
      天荟
      汇西办公楼一座杭州国际金融写字楼
      中心(汇西)
      总计5,961,000
      回顾年内,连同所占合营企业及联营公司的收入,集团的内地物业组合总租金收入按年上升百分之一点五至人民币五十七亿九千六百万元。零售物业组合的租金收入增加,抵销了写字楼租金下跌的影响。
      成。这些项目集甲级写字楼、优质商场和高级酒店于一身,位于交通便捷的黄金地段,并配备专业物业管理服务和顶尖绿色建筑认证。项目各部分相辅相成,发挥强大的联动效益,构建成汇聚优质客群及高质素租户的顶级综合枢纽。
      按所占权益计算,集团的零售物业组合总楼面面积约一千万平方尺,是集团内地租金收入的主要来源。年内,集团旗下主要商场的租户销售额稳健增长。为配合不断变化的顾客喜好,集团采取积极措施优化租户组合和重新规划商场布局。上海浦东的上海国金中心商场引进高级珠宝、香水等行业中备受追捧的商户,丰富品牌阵容,进一步巩固其在上海的高端定位。上海浦西的环贸IAPM透过引入知名品牌的独家概念店,提供更多时尚兼具功能性的运动品牌,亦与不同业界合作,举办互动式快闪活动,借此吸引不同的顾客、推高人流,以及带动顾客再次到访。
      集团透过特定租赁策略拓展不同的目标客群。在近期完成收购后,集团现已全资拥有位于广州珠江新城中央商务区的IGC商场。该商场直通地铁站,并充分利用位处江畔的优势,吸引餐饮食肆在场内开设首店,以及与周边社区合作举办各式活动,加强其作为一站式家庭休闲购物中心的地位。
      此外,集团旗下商场把大量绿化空间融入设计,并将户外区域打造为充满活力的活动场地与社交场所。位于广州天河区的合作发展商场天环优先引进首次落户广州或国内的商户和餐厅。其园林和户外空间经精心设计,已成为热门的休闲场所,以丰富多彩的活动吸引访客。位于北京王府井的北京APM商场响应市内发展「屋顶经济」,打造全新的屋顶花园,为写字楼租户增添户外休闲空间,同时可举办各种活动,进一步提升购物人士的体验。
      尽管内地写字楼市场在年内依然面临挑战,但集团旗下上海国金中心等标志性甲级写字楼把握企业升级搬迁的趋势,出租率维持在满意的水平。楼高三百七十米的徐家汇中心B座于二○二六年上半年完工,成为上海浦西最高的办公大楼,同样受知名跨国企业和国内公司青睐。
      随着新项目陆续落成,集团在中国内地的物业投资组合将进一步扩大,增添经常性收入的来源。ITCMall是上海徐家汇中心(ITC)的零售部分,总楼面约二百六十万平方尺,计划于二○二六年下半年开始分阶段开业。该旗舰商场是徐家汇中心的核心部分,将与写字楼和上海徐家汇中心安达仕酒店发挥互补作用,共同打造糅合优质零售、绿色办公空间、多元化美食体验和娱乐元素的地标项目。与地铁站相连的楼层将于首阶段开业,汇聚多元化的餐饮选择,包括咖啡馆和grab-and-go轻食选择,预计将为这个繁华的商业中心带来更多人流。商场其余区域的租务工作亦正稳步推进。
      位于杭州钱江新城中央商务区的合作发展项目杭州国际金融中心正分期发展,项目横跨两幅临江地皮,由江河汇桥所连接。位于汇东地块的商场毗邻绿意盎然的公园,首期将提供约七十万平方尺优质零售空间,计划于二○二七年第二季起分阶段开业,届时将为附近社区,包括项目的住户及写字楼租户带来各式各样的品牌选择和零售体验。
      位于广州环球贸易广场的基座商场「天环.广州南」总楼面约二十一万五千平方尺,预租工作已经展开,获不同类型的零售商户洽租。商场预计于二○二六年底开业,届时将可直通高铁站及地铁站,并将复制集团在广州天河区天环的成功经验,为高铁乘客及周边商业区的上班族带来充满活力的生活方式。此外,广州环球贸易广场一座办公大楼已经落成,总楼面约二十九万一千平方尺。

业务展望：

在地缘冲突持续和能源价格高企影响下,环球经济前景仍然不明朗。尽管外围环境充满挑战,但在强劲出口和加强逆周期措施的支持下,内地经济将继续保持强韧。受对外贸易蓬勃及本地需求稳健所带动,香港经济正稳步增长。本港首个五年规划将为经济发展定下策略蓝图,可望提升香港作为主要离岸人民币业务枢纽和财富管理中心的地位,并进一步巩固「超级联系人」和「超级增值人」的角色。
      集团致力提供高质素和以客为先的物业和服务,成功建立卓越的品牌声誉,为日后推售住宅项目奠下坚实基础。自二○一三年起,集团为新出售指定香港住宅物业的一手买家提供首三年保修服务,是全港首个提供相关服务的发展商,进一步提升顾客对集团的信心。此外,集团一直秉承审慎理财的原则,保持低负债比率,财务状况稳健,具备雄厚的财务实力适时补充香港的土地储备。
      香港正在提升其国际金融中心的地位,并加速发展教育和创新科技,预期将吸引更多高端人才和企业高层来港,持续带动对优质住屋的需求。有见及此,集团计划在未来十个月于香港推售多个新住宅项目,包括在二○二六年底前推售位于西沙的SIERRASEA第2C期及邻近元朗形点商场的东成里项目第1A期;以及在二○二七年上半年,推售大围的新项目、古洞北项目第1期、沙田港铁第一城站附近的项目及元朗东成里项目第1B期。
      中国内地方面,中央政府致力提升住房品质,并推出多项稳定房发展。在未来十个月,集团计划推售上海滨江凯旋门的别墅、杭州国际金融中心天玺•东岸、苏州湖滨四季第2A期新一批单位和成都JOVOTOWN第3B期。
      集团致力提升其多元化投资物业组合所带来的庞大经常性收入,将透过加强租务管理提高出租率,尤其聚焦于西九龙新地标项目环球汇和艺术广场大楼。这两个项目条件优越,定能吸引有意「出海」的内地企业和进军内地市场的跨国公司进驻。
      集团旗下StageIGC商场和艺术广场大楼项目预计在下一个财政年度竣工,将进一步扩大香港西九龙商业总汇的规模。中国内地方面,集团位于上海、杭州和广州的新商场计划分阶段开业,将为相关的综合项目带来更多人流,发挥联动效益。随着更多全新的收租物业落成,集团的经常性收入来源将进一步扩大,并逐步带来新增贡献。
      展望未来,集团对香港和中国内地的长远前景继续充满信心。在国家的「十五五」规划下,中央政府正加大对创新科技的投资、扩大对外开放和拓展贸易伙伴,以推动经济的高质量发展。香港积极对接国家发展,深化与内地金融市场合作,并加强其作为国际金融、贸易、航运及航空中心的角色。此外,香港正加快北部都会区的发展,为经济发展注入新动力,并推动多个产业的增长,当中大学城将成为推动创新科技发展的重要引擎之一。集团将继续支持北部都会区这项重大发展,并积极探索该区所带来的发展机遇。
      集团将继续投资于香港的未来,积极发展地标物业,促进经济发展和社会进步,并善用科技提升生产力和竞争力,提供现代化且「以客为先」的优质物业,回应住户和租户不断变化的需求。凭藉行之有效的策略和具远见的愿景,集团在致力缔造持续而长远增长的同时,继续为其扎根多年的城市进一步发展作出贡献。

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