东百集团（600693）2026年半年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期东百集团（600693）发布2026年半年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

    （一）公司主要业务及经营模式

    公司作为专注于现代生活消费和物流领域的基础设施提供商和运营商，以“商业零售+仓储物流”为双轮驱动战略，致力于满足商业的消费场景和物流的仓储场景中基础设施和运营服务的需要。

    1.商业零售

    东百商业坚持围绕公司商业零售的业务发展及战略布局，以“精心服务每一位消费者的品质生活”为使命，通过项目创新调改、数字化升级、精细化运营、全时全域销售，不断赋能商业。目前主要业态包括百货、购物中心、文商旅综合体、线上业务等，经营模式包括自营、联营和租赁。

    百货业态：是以时尚潮流类商品销售为主，融合餐饮、娱乐、休闲等服务项目和设施的综合零售业态。门店位置一般在城市或区域商业中心，经营品类包括国际一线化妆品、时尚服装服饰、珠宝首饰、家具用品、儿童用品等。经营模式以自营、联营为主。近年来，公司在提升商品力和运营力的基础上，融合购物中心的体验优势和街区的休闲生活场景，打造了以“东百中心”为标杆的“多元化购物空间”业态，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验。

    购物中心业态：是由多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或区域内，向消费者提供综合服务的商业综合体。门店位置可在城市或区域商业中心、城市边缘地区的交通要道附近。经营品类包括时尚类商品、各种专业店、专卖店、食品店、杂品店以及各种文化教育和服务娱乐设施等。经营模式以租赁为主。公司根据区位特点，打造了亲子公园、社区配套、运动生活等不同主题的购物中心业务产品线，以满足不同地区不同市场环境下的消费者差异化需求。近年来，东百商业聚焦模式创新，营造“创新+品质+场景+社交”的购物空间，打造了以“兰州中心”为标杆的“全景化逛游空间”，满足消费者品质生活、社交关系、休闲娱乐等全方位时尚的购物体验。

    文商旅综合体：创新融合“商业街区+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地，按国家AAAA级风景旅游区、国家级旅游休闲街区创建打造的重量级文商旅项目。

    线上业务：是致力于运用数字化手段完善线下场景的线上链路，实现线下交易的线上化过程，从而达到线上线下一体化运营目的。通过需求挖掘、供应链改造、人货场的变革与价值链重构实现了“人找货”-“货找人”的双向交互时代。用私域流量运营与公域流量运营的结合，盘活资源池子，增加消费者触点，激发消费者的购物意愿。同时基于数字化基础建设的逐渐完善，输出了更有效的会员消费数据、会员基础画像分析以及会员链路数据，从而打造线上线下的精准化、数据化运营。

    2.仓储物流

    东百物流致力于打造满足现代物流高端仓储需求的“现代仓储平台”，通过对仓储物流设施的开发和运营，为客户提供标准化、定制化的供应链体系解决方案，在源头保障货物仓储与配送，逐步建立以“人”为需求、体验为中心的“人-货-场”新架构。

    东百物流围绕轻资产运营思路，采用“投-建-招-退-管”的闭环运作模式，通过对各仓储物流项目的投资、开发、运营、退出并保留管理权，滚动经营，实现资金闭环。未来公司将以自有优质物流资产以及项目持续获取能力为基础，通过与各类金融机构以及全球领先的管理公司合作，搭建完善资产管理平台，促进资产管理规模快速增长，提升资产价值。

    东百物流收益来源主要分为资产收益和资产管理费收益。

    （1）资产收益包括租金和资产增值。租金收益主要来源于将自持物流资产出租后获得的租金收入；资产增值收益主要是物流资产在经过公司运营管理后，资产价值增加部分形成的收益。

    （2）资产管理费收益包括开发管理费、资产管理费等收益。主要是在物流项目开发建设及运营管理阶段，根据所管理物流资产的资产价值、运营情况向资产所有人收取相应比例的管理费报酬。

    （二）报告期行业情况

    1.商业零售行业

    根据国家统计局数据，上半年社会消费品零售总额达24.87万亿元，同比增长1.3%，除汽车以外的消费品零售额增长2.8%，服务型消费展现较强市场韧性。6月份，社会消费品零售总额4.27万亿元，同比增长1.0%，较上月加快1.6个百分点，除汽车外的消费增速3.0%，较上月加快1.9个百分点，数据止跌企稳。政策层面，国务院印发关于《扩大消费“十五五”规划》的批复，指出要坚持扩大内需这个战略基点，深入实施提振消费专项行动，扩大服务消费，升级商品消费，丰富业态场景，提升消费能力，优化消费环境，健全制度政策，完善扩大居民消费长效机制，更好发挥消费对经济发展的基础性作用。

    现阶段消费者呈现“理性务实、注重体验”的双重消费特征，传统单一“性价比”导向逐步向“质价比”导向转变，更看重社交、情绪、文化、健康等体验价值。在此背景下，零售行业需求从基础的商品供给，升级为高品质、沉浸式、强社交、高情绪价值的场景化消费需求。政策红利与消费需求变化共同催生行业全新发展格局，存量改造、体验升级、数字化、轻资产运营构成四大核心发展主线。市场整体商业供给增量见顶，存量物业成为市场主体，行业马太效应持续加剧，核心商圈优质商场出租率长期维持高位。

    2.仓储物流行业

    2026年上半年，国内高标仓市场运行整体保持平稳。租赁供需双方策略分化博弈特征凸显：业主端更注重续约质量与长期资产价值，倾向选择制造业等稳定性较高的客户，对低价长约持谨慎态度；租户端价格敏感度持续处于高位，同时高度关注租赁灵活性，多数租户以续租、搬迁、优化仓储成本为主要诉求。需求结构上，第三方物流、电商零售仍是租赁主力，汽车、家电、高端制造等产业提供稳定支撑。

    供给端格局持续优化，全国非保税高标仓新增供应显著放缓，不少开发企业主动延后新项目入市节奏，市场新增供给持续收缩。供需格局边际改善之下，高标仓有效吸纳空间持续拓宽，空置率呈现小幅回落态势。中长期来看，随着供给有序消纳，叠加产业持续转移升级带来的仓储需求支撑，高标仓资产基本面有望持续企稳。

    二、经营情况的讨论与分析

    2026年上半年，公司坚持稳中求进、务实经营，持续夯实商业零售主业，推进品牌迭代与场景创新，仓储物流业务精细化运营，整体经营质效稳步提升。报告期内，公司实现营业收入9.44亿元，同比增长1.68%；实现净利润1.29亿元，同比增长3.95%；实现归属于上市公司股东的净利润0.75亿元，同比增长4.44%。其中，东百商业可比门店销售规模、客流量分别同比增长3.63%、9.95%；仓储物流业务实现主营业务收入9,128.46万元，同比增长9.35%。

    （一）核心旗舰项目持续发力，构筑区域竞争优势

    报告期内，公司持续深化存量商业提质增效，旗下兰州中心、东百中心两大核心旗舰项目经营表现稳健向好，持续巩固区域商业龙头地位。兰州中心上半年全馆销售额21.64亿元，剔除汽车商户后销售额19.86亿元，同比增长5.84%；累计客流超2,200万人次，日均客流12万人次，同比增长14.69%，销售、客流两项核心指标位居甘肃省商业综合体首位。项目持续推进品牌迭代，新引进品牌38家，其中区域首店16家，存量品牌焕新升级22家；体验型业态占比突破60%，构建购物、休闲、社交一体化的多元消费生态，大批品牌销售稳居头部梯队，全馆22个品牌销售额进入全国TOP10，182个品牌销售额甘肃省第一，28个品牌销售额兰州市第一。

    东百中心上半年全馆销售额16.01亿元，剔除汽车商户后销售额13.35亿元，同比增长3.14%；项目通过落地36场品牌巡展、68场异业联动，举办闽超第二观赛场、福州方言大赛、王者荣耀大赛等，持续激活年轻客群消费活力，上半年客流突破2,000万人次，同比增长32.50%。项目持续强化首店经济优势，新增区域首店16家，23个品牌销售额进入全国TOP10，172个品牌销售额福建省第一，171个品牌销售额福州市第一。凭借上半年优异表现，东百中心获评CCFA（中国连锁经营协会）金百合最佳实践五星案例，以“经营共创赋能业绩增长”获评深度运营标杆。

    公司创新设立化妆品品类专项小组，打破区域、门店壁垒实现统一协同运营，有效带动品类增长，上半年兰州中心化妆品销售同比增长9.80%，东百中心化妆品销售同比增长6.83%。同时，持续引进年轻化、旗舰型品牌，不断优化品牌矩阵，持续夯实长期竞争壁垒。

    （二）融合文旅，创新场景，挖掘消费新增量

    公司积极推进商业与在地文化、文旅消费深度融合，依托福清东百利桥古街打造差异化文商旅标杆项目，通过场景重构、内容创新与社群深耕，持续培育全新消费增量。项目依托龙江两岸滨水资源与在地文化特色，形成B/D街区文旅体验、A区青年主理人潮流氛围的差异化布局，构建“文旅引流、主理人聚客、滨水留客”的完整消费闭环。报告期内，项目新增首店品牌12个，客流量达1,055万人次；通过搭建运动、萌宠、青年、亲子四大社群体系、46个社群圈层，落地27场专属社群活动，有效提升用户粘性，街区每小时逛游人次同比提升113%，游客停留时长与消费深度持续提升，已形成区域短途微度假核心目的地。

    依托成熟的文商旅创新运营模式，福清东百利桥古街获评CCFA（中国连锁经营协会）最佳实践五星案例，以“品牌招调赋能文旅古街升级蜕变”入选营销创新及文旅商业运营赛道。项目凭借在地文化跨界融合、差异化场景打造及精细化社群运营，构建可复制的文旅商业运营范式，成为国内新开项目及文商旅商业领域优秀实践范本。

    （三）轻资产战略布局，培育全新增长引擎

    公司持续推进商业模式转型升级，全力发展轻资产输出规模，培育全新增长引擎。公司将兰州中心、东百中心、利桥古街等标杆项目的成熟经验，标准化封装为招商、运营、营销、物业、数字化全套可复制工具箱，建立独立轻资产管理体系，树立“城市商业焕新专家”的专业品牌定位。

    公司重点深耕闽浙赣、甘青宁核心区域，辐射长三角、珠三角优质二三线城市及经济强县，灵活采用全委托管理、咨询服务、整体托管等模式拓展新项目，同时创新迭代微度假文商旅、城市更新非标商业等新型产品线，丰富轻资产输出业态类型。报告期内，公司重点轻资产输出项目——兰州新区新投中心筹备工作稳步推进，项目总建筑面积约7万平方米，预计2026年9月正式开业，规划引入超90个首进兰州新区品牌，全面补齐区域商业配套短板，实现公司成熟运营模式对外规模化复制。

    （四）仓储物流精细化运营，营收实现稳步增长

    自公司布局仓储物流业务以来，累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米。根据仓储物流业务经营思路，公司已顺利完成7个物流项目的退出，涉及建筑面积约70万平方米；目前剩余自持物流项目11个均已竣工，合计建筑面积约110万平方米。为盘活存量资产，进一步优化公司资产结构，公司签署北京亦庄仓储物流项目100%股权转让协议，有效提升资产流动性与资金使用效率，为公司业务稳健可持续发展提供有力支撑。报告期内，仓储物流业务实现主营业务收入9,128.46万元，同比增长9.35%。

    同时，公司持续强化项目招商及运营管理，升级客户服务体系，以更优质的配套、更高效的响应机制、更完善的增值服务赋能入驻企业发展。公司与京东、SHEIN（希音）、顺丰、中国邮政等战略合作伙伴的保持紧密联动，在巩固零售消费、跨境电商及快递快运类核心客户类型基础上，持续挖掘新客户类型，上半年新增及续租租赁面积超32万平方米，项目整体出租率较年初实现稳步提升。

    三、报告期内核心竞争力分析

    （一）经营模式优势

    公司通过不断升级调整，打造东百特色化产品线，创新“多元化购物空间”、“全景化逛游空间”模式，持续提升商业价值。轻资产方面，围绕福州和兰州两大核心区域拓展，向周边地区辐射。同时关注市场变化和行业风向，不断为各门店注入新鲜血液，保持商业活力，满足消费动态需求，确保经营发展的稳定性和可持续性。

    公司仓储物流业务通过与产业基金合作，形成以“管理”为核心的“投-建-招-退-管”全链条闭环运作模式，以解决长期持有物业产生的资金沉淀问题，实现高周转、高回报和收益持续稳定的轻资产模式。

    （二）精细化运营优势

    东百商业依托于数字化运营，充分挖掘品牌潜能、拓展品牌成长空间、全方位赋能经营。定期分析会员运营数据，分析会员消费习惯，形成会员运营报告，洞察会员消费趋势。深入挖掘用户需求，围绕消费者开展精准营销模式，寻求核心突破点，进一步提升顾客拉新、转化、复购。同时，建立以消费者需求为中心的营销模式，坚持“一切从顾客出发”定向导流、精准营销，最终实现经营提升。

    东百物流以标准化设计为基础，以目标客户需求为导向，围绕项目实际运营情况，合理规划产品；通过市场推广及客户跟进的前置，提高预租赁比例，缩短空置期；东百物流制定物业管理方案，合理规划人员配置，实时监控运营设备使用情况，减少维护成本支出。2016年以来，东百物流形成了较强的招商运营能力，逐步积累了京东、顺丰、SHEIN（希音）等大量的优质客户资源，并与客户形成较强粘性。

    （三）区位优势

    公司商业零售核心门店东百中心、兰州中心为公司自持优质商业资产，位于福州、兰州两个省会城市的核心地段，分别毗邻中国十大历史文化名街三坊七巷以及我国最早成立的综合性地志博物馆之一的甘肃省博物馆。东百中心所在的东街口作为福州最早的商业中心，不仅是地标式的存在，更拥有坚实的商圈客流保障，承载东百六十多年来累积的人文与忠实客源。兰州中心与甘肃省博物馆进行异业联动，挖掘西北旅游IP资源，在地标之上再创文化制高点。

    公司仓储物流项目主要位于包括粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域，地域布局优势明显。

    （四）管理优势

    公司深耕商业零售行业多年，管理团队具有丰富的商业零售经验，与供应商建立了良好的合作关系，拥有较强的品牌整合能力和稳定的供应商渠道；此外，公司物流管理团队在仓储物流领域具有人才、技术、管理及招商等方面的经验与优势，投资决策流程简捷高效。管理团队之专业优势将奠定公司未来发展的基础。

    （五）战略资源优势

    公司致力于提升城市商业品牌格局，稳筑本土品牌优势，驱动行业上下游资源联动与合作。公司积极探索与供应商的深度合作，全面提升全渠道供应链能力，与众多国内外著名品牌建立了稳定的长期战略合作关系，通过互利共赢，提升供应商的战略协同性。

    （六）物流融资优势

    公司布局仓储物流板块至今，不断沉淀项目选址、产品设计开发、运营服务等核心能力，所开发的物流项目受到客户青睐，并在资本市场受到国内外大型基金、上市REITs欢迎。目前，公司已经与美国黑石集团、亚洲市值排名前列的上市REITs香港领展基金完成多个项目合作，为业务持续运营提供资金保障。同时，公司也在积极研究与国内外大型基金以及社会资本进行开发基金的合作模式。

    REITs政策推出后，公司未来将根据仓储物流发展状况和项目具体情况，合理选择REITs的方式进行项目退出，实现权益份额公开上市交易，有效拓宽公司的融资渠道。

    （七）政策优势

    福建作为“21世纪海上丝绸之路核心区”的战略定位，加之中国（福建）自由贸易试验区的政策优势，正形成强大的发展合力，持续推动区域经济整体升级，对公司的长远发展将起到至关重要的促进作用。

    （八）数据化优势

    公司核心门店占据福州、兰州历史文化核心商圈，拥有大量忠实会员，同时仓储物流项目位于全国物流核心区域，公司积累了大量数据资源。目前公司数字化建设实现系统覆盖核心业务，通过整合优化商流、物流、信息流、资金流，提升客户服务能力，提高公司竞争优势。

    四、报告期内主要经营情况

    报告期，公司实现营业收入9.44亿元，较上期增加0.15亿元，同比增长1.68%；公司实现归属于上市公司股东的净利润0.75亿元，较上期增加0.03亿元，同比增长4.44%；公司实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润0.70亿元，较上期增加0.05亿元，同比增长8.38%。

本文数据来源于东百集团2026年中报，仅供参考不构成投资建议。