越秀地产（00123.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期越秀地产（00123.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

经济和市场环境
      二○二五年,全球通胀持续放缓,主要经济体步入降息周期,为全球经济复苏提供了一定货币政策空间。然而,地缘政治冲突与全球贸易格局演变仍带来不确定性,世界经济在波动中实现温和增长。在多重压力下,中国经济砥砺前行,并通过创新驱动持续优化发展质效,全年国内生产总值首次突破人民币140万亿元,同比增长5.0%,这一增速在全球主要经济体中继续领先,主要宏观指标运行在合理区间。经济结构优化升级态势延续,新质生产力得到加快发展,为实现「十四五」规划目标画上了圆满句号。
      二○二五年,中国房地产市场在深度调整中呈现筑底探稳态势,正从规模扩张转向高品质发展。根据国家统计局资料,二○二五年全国新建商品房销售面积和销售额分别同比下降8.7%和12.6%,降幅较二○二四年显着收窄。房地产开发投资额同比下降17.2%,降幅虽仍较大,但住宅新开工面积同比降幅已有所改善。政策层面,重心从「托底纾困」转向「优化提振」,着力「控增量、去库存、优供给」,促进供求关系平衡。通过因城施策调整限制性措施、加大「保交楼」金融支持、推进城中村改造及保障性住房建设等举措,力促房地产市场止跌回稳。土地市场延续「分化加剧、聚焦核心」的格局。凭藉坚实的基本面、人口流入及优质地块供应,核心一、二线城市市场热度维持高位,优质地块竞争激烈。房企投资策略极度审慎,「聚焦核心」成为普遍共识,资金与资源持续向高能级城市的核心区域集中。
      二○二五年经营业绩
      面对复杂的市场环境,本集团围绕「稳业绩,谋突破,精管理,提能力」的年度工作主线,始终坚定融入国家发展大局,锚定高质量发展首要任务,深化「商住并举」,全面推行精益管理,持续升级产品力与服务力。在市场淬炼中彰显强劲韧性,于转型升级中积蓄澎湃动能,实现「十四五」顺利收官。
      销售稳居行业前十
      本集团以「一盘一策,精准赋能」营销策略为基础,构建动态化营销矩阵,对全新项目以「价值前置」理念强化产品定位与客户需求触达,对库存项目实施「分阶启动」策略,通过大数据分析实现精准定价、精准推广及精准服务。二○二五年,本集团实现合同销售金额(连同合营企业及联营公司项目的销售)约人民币1,062.1亿元,连续三年稳居千亿规模阵营。年内在核心六城实现合同销售约为人民币909.0亿元,约占本集团总合同销售金额的85.6%。根据克而瑞统计,本集团全年合同销售金额稳居全国行业前十,位列第九位,彰显了本集团稳固的市场地位与强大的发展韧性。
      以投促稳成效卓着
      本集团通过科学把握投资节奏、深化拓展合作和深耕高能级核心城市,全年成功获取25幅优质地块,新增土地储备约278万平方米,权益投资金额约人民币244.0亿元。核心城市聚焦,核心六城的权益投资金额占比达96.3%,土地储备结构持续向高能级城市聚拢。成本优势显着,全年整体投资溢价率约9.3%,以较低成本获得优质土地储备。
      战略深耕资源优化
      截至二○二五年末,本集团拥有总土地储备约1,855万平方米。区域布局高度聚焦,94.4%的土地资源集中于一线及二线城市,大湾区、华东地区、中西部地区及北方地区分别约占本集团总土地储备42.6%、17.8%、23.7%及15.9%;资源结构持续优化,核心六城可售货值占比约75%,为未来高质量发展奠定了坚实基础。
      财务稳健融资成本低
      本集团财务安全稳健,坚持严格管理现金流动性。融资成本处于行业低位,二○二五年本集团加权平均借贷年利率进一步降低44个基点至3.05%。现金流韧性强劲,二○二五年经营性现金流净流入人民币139.4亿元,连续四年保持净流入。多元畅通融资渠道,二○二五年本集团发行了两期境内公司债券合共人民币29亿元,票息率在每年1.95%-2.5%之间,以及发行一笔境外点心债人民币28.5亿元,票息率为每年3.3%。截至二○二五年末,本集团「三道红线」指标全部维持「绿档」,剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为65.5%、54.9%和1.7倍,并成功获得了标普「BBB-」投资级信用评级,展望「稳定」,以及维持惠誉「BBB-」投资级信用评级,展望上调至「稳定」,财务稳健性获国际资本市场广泛认可。
      「好房子」建设全面推进
      本集团以「客户全生命周期需求」为核心,构建「研-建-服」三位一体的产品创新体系,全面升级「越秀」产品系并加快健康人居技术研发应用,以「产品+服务+运营」一体化推进「好房子、好小区」建设,实现从「产品交付」到「价值共生」的跨越式升级,助力销售转化。通过持续深化客研体系,落地「4x4好产品理念」,完成四大产品线标准化升级,差异化满足高端改善、品质刚需等核心客群;大力推进设计施工一体化与「悦智造」体系升级,实现产品品质、建造效率与客户满意度的同步提升。多个项目荣获行业设计与品质大奖,越秀「好房子」品牌形象深入人心。
      「第二曲线」业务向优发展
      本集团「商住并举」战略持续深化。商业物业运营能力增强,出租率与租金水平保持稳定,西安环贸中心等新开业项目表现符合预期。越秀服务集团有限公司管理规模与营收稳步增长,服务品质稳步提升,成功拓展多个标杆项目,并持续加强地产和物业服务之间的协同。代建服务等轻资产业务实现突破,获取广州东流村城中村改造项目,业务生态更加多元健康。
      秉持长期主义,笃行永续发展
      本集团坚守长期主义发展理念,将可持续发展全面提升至企业核心战略层级,全面贯穿业务经营与内部管理全流程。本年度,集团稳步深耕永续治理各项工作,将「环境、社会及管治委员会」更名为「可持续发展委员会」,发布首份《可持续发展报告》,系统开展年度「双重重要性」评估工作;深耕「双碳」实践,完成全业态碳盘查,落地全国首单专业市场建筑领域碳信用产品挂牌,有序搭建范围三全价值链碳排放管控体系;拓宽绿色融资路径,落地港币15.6亿元可持续发展挂钩贷款,成功发行人民币28.50亿元绿色点心债,年末可持续融资规模占比达35.0%,整体管理成效获境内外权威机构广泛认可。年内首度获评「全球房地产可持续发展基准」(GRESB)「五星」最高评级,综合评分位列内地房企前列;万得ESG评级上调至「AA」级;恒生可持续发展指数评级提升至「A+」级并连续两年纳入恒生可持续发展企业基准指数成分股;标普CSA表现位列全球同业前8%,同时荣膺《彭博商业周刊(中文版)》颁发的「ESG领先企业大奖」,可持续影响力实现稳步提升。

业务展望：

展望二○二六年,中国经济将坚持稳中求进、以进促稳。中央明确提出「着力稳定房地产市场」,政策方向聚焦「因城施策控增量、去库存、优供给」,并鼓励收购存量商品房用于保障性住房等。同时,「深化住房公积金制度改革」与「有序推动好房子建设」被列为重要政策抓手,行业正加快构建以人为本、高质量发展的新模式。
      二○二六年是「十五五」开局之年,是本集团转型发展的关键一年,也是行业从「规模速度」迈向「高质精效」的关键期。本集团积极回应中央「稳定房地产市场」核心战略,以客户为中心,坚持「四好企业」引领,打造「一主两翼」的业务组合,实现开发、经营、服务三位一体,全方位多维度满足居民对美好生活的多元需求。
      精耕开发主业,深化城市更新,筑牢布局优势
      本集团将坚定以广州大本营为中心,推进大湾区业务发展,并持续深化六大核心城市的布局,全力打造更多标杆项目,让越秀「好房子」获得更广泛的市场认可,提高市场溢价能力。保持行业头部地位,销售力争千亿规模,不断强化营销力,聚焦加快销售和去库存。确保财务稳健资金安全,保持经营性现金流净流入,通过优化财务结构和年期,保持降低融资成本,维持标普和惠誉的投资级信用评级。
      做强物服板块,拓展增值业务,实现高质增长
      本集团将坚持以物业服务支撑美好生活,以专业运营服务城市发展。一方面,持续深耕住宅服务,注重服务细节,依托智能化手段提升响应效率与居住安全感,营造温暖、和谐的社区环境。另一方面,积极拓展多元业态服务,在商写园、大交通、大公建等领域,秉承精细化管理、专业化运作、人性化服务的理念,提升公共空间品质与服务体验,使物业服务成为连接人、生活与城市的可靠纽带。
      做优商业赛道,升级资管模式,提升运营效能
      本集团将聚焦写字楼、商场与商旅三大核心业务,系统构建覆盖全周期的运营管理能力。一是扎实做好写字楼业务,针对多元办公需求优化租户结构与服务配套,提升资产价值;二是稳步推动商场运营,顺应消费趋势调整品牌组合、优化空间体验,切实提升客流与销售表现;三是持续巩固商旅业务标杆,把握市场回暖机遇,通过精细化运营提升服务品质与客户满意度。将依托数字化赋能管理,强化资产协同效能,持续提升专业运营效率,助力资产保值增值。

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