（以下内容从华福证券《“特朗普经济学”之地产新政：两千亿MBS能否救房市？》研报附件原文摘录）
投资要点：
一、美国房地产市场现状如何？
住宅销售长期低迷。美国房地产市场主要以存量交易为主，新建销售占比不到2成。高利率背景下2023年以来美国地产销售长期低迷，成屋销量降至2009年金融危机后的水平，新房销售也回落至疫情前水平。
成屋库存处于低位，新房去化压力大。“利率锁定效应”压制市场流动性，美国成屋市场呈现低需求、低库存高房价格局；新房市场呈现低销量、库存高企、去化周期延长的格局，并带动新屋开工量下滑。地产投资对GDP的拉动降至4%附近，住房服务类消费支出占GDP比重高达12%，是主要拉动，也是服务消费中的核心分项。
房价涨幅过大。疫情后美国房价涨幅分别超家庭收入和租金涨幅19个百分点和17个百分点，明显超涨，导致家庭还贷成本上升和租房性价上升。
房屋支出类占比上升，还贷期限延长。美国家庭房屋类支出占家
庭收入比重从15%提升至25%左右，较疫情前提升了近十个百分点，显著压制了居民的消费能力。与之对应的是，2021年之后美国居民抵押贷款的平均还贷期限出现明显拉长，从疫情前的65个月平均水平延长至77个月左右。这一趋势与当前居民购房负担能力下降相互印证。
违约风险偏低。2008年金融危机后，美国居民部门杠杆率从接近100%的历史高位持续回落，目前基本回落到21世纪初的水平；住房贷款违约率也从12%的历史高点显著下降至约2%。
二、住房抵押贷款利率为何居高不下？
主要有两个因素：一是10年期美债利率高企，二是MBS利差难以进一步降至低位。2024年7月以来，美联储进行了多轮降息，联邦基金利率从5.25%-5.5%的高位降至3.5%-3.75%，降幅达175个bp，但30年期抵押贷款利率仍高达6.01%。原因一方面在于近两年来全球配置资金抛售美债追逐黄金，导致10年美债利率居高不下，目前仍接近4.1%。另一方面，MBS利差受信用利差、美联储购买MBS以及再融资效应影响，2022年以来美联储缩表抛售MBS、存量房贷利率相对偏低导致住户再融资借新还旧意愿低下，使得MBS利差也难以进一步快速下降。
三、特朗普新政会有效么？
房屋购买力指数降至低位。2020-2021年房价大涨之后，叠加房贷利率高企，房贷支出占家庭收入比大幅上升导致房屋购买力指数降
至2006年以来新低。
新政效果或不明显。特朗普第二任期执政以来，支持率大幅下滑，特朗普及其所属政党面临中期选举失利的局面。特朗普政府希望通过针对性的房地产政策，逆转对住房购买力指数连续三年低迷的困境，改善住房可负担性，赢得广大中低收入群体支持，提升中期选举中的获胜概率。但目前仅第三项“两房下场购买2000亿美元MBS”正式落地，第二项“限制大机构购买住房”落地具有可行性，其他三项均面临掣肘或不具备可行性，特朗普的地产新政或难有显著效果。预计2026年美国房贷利率继续小幅回落，地产销售缓慢修复。
风险提示
美联储货币政策超预期，美国房地产复苏超预期，特朗普政策不确定性。
