【券商聚焦】长江证券首予龙湖集团买入评级 指商业运营构筑安全垫

金吾财讯|长江证券发布研报指，龙湖集团(00960.HK)公司化治理成熟，股权结构稳定，内部人才培养体系完善，确保了经营决策的稳定性和效率。 研报核心逻辑在于公司坚持长期主义，2011年即明确“持商业”战略，截至2025年末已运营99座商场，构成下行周期的压舱石；同时恪守财务安全底线，通过经营性物业贷置换信用融资，优化债务结构，已平稳度过偿债高峰。业务层面，开发业务的拖累正逐步出清，运营及服务业务持续贡献增量，预计最晚到2028年，开发业务收入占比将降至50%以下。存量商场改造与新开项目、物管业务加大外拓均为未来业绩提供增量确定。 基于上述判断，长江证券首次覆盖给予“买入”评级，未明确给出目标价。盈利预测方面，预计公司2026至2028年归母净利润分别为6.3亿、20.8亿及29.7亿元，对应同比增速为-39%、+231%和+43%。 财务与业务焦点方面，2025年公司实现营业收入973亿元，同比维持双位数降幅；受开发业务拖累，综合毛利率同比下滑6.3个百分点至9.7%，核心净利润首次转负。运营业务中，商业航道实现租金收入112亿元，同比增长4%，成为业绩稳定器；资管航道收入29.8亿元，冠寓贡献超八成。服务业务中，智创生活收入112.3亿元，龙智造收入增长7%至13亿元。财务安全上，2025年末有息负债压降至1528亿元，经营性物业贷及长租贷占比达66%，连续三年实现含资本性支出后的经营性现金流为正。主要风险包括老库存量价修复不及预期、消费承压拖累商场经营以及物管在管面积进一步下滑。