绿景中国地产（00095.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期绿景中国地产（00095.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

业务回顾
      二零二六年上半年,中国房地产市场延续筑底调整态势,政策‘组合拳’持续加力显效,因城施策控增量、去库存、优供给深入推进,保交楼攻坚与出险房企债务重组提速,行业风险有序出清。中国国家统计局数据显示,二零二六年一至六月全国新建商品房销售面积40,140万平方米、销售额人民币37,945亿元,同比分别下降11.6%、13.6%,降幅较一季度收窄;开发投资人民币38,074亿元,下降18.0%。核心城市一二手住房成交总量边际修复、房价环比趋稳,但市场整体仍处止跌回稳基础待夯实的过渡期,存量风险化解、居民购房意愿与行业信心修复尚需时日,向新发展模式转型、实现平稳健康发展仍处培育周期。
      在行业调整、筑底阶段,本集团不忘初心、坚守长期主义,持续迭代资源配置与产品发展战略,以敏锐灵活的市场适应力顺应行业变革浪潮。本集团一方面夯实全项目生命周期管理体系,推进精细化成本管控;另一方面根据市场走势动态调控销售节奏,集中资源推动核心项目入市销售,不断提升产品去化效率、加快资金回笼,筑牢现金流安全屏障,夯实可持续经营根基。期内,深圳白石洲城市更新项目价值稳步兑现,市场人气持续旺盛;珠海东桥项目(珠海玺悦湾)、化州绿景国际花城G2-1区(中央公馆三期)销售稳步开展,优质储备资源的价值潜力持续得到市场广泛认可。
      深圳白石洲城市更新项目(‘白石洲项目’),是深圳乃至全国规模最大、标志性最强的旧改项目之一,被誉为深圳‘旧改航母’,亦是大湾区城市更新标杆。期内,项目一期(绿景白石洲璟庭)已完成相关政府验收手续,并于二月正式交付,标志着项目进入销售及营运阶段。同时,项目二期建设稳步推进,一座引领湾区的标杆大城正逐步呈现。
      随着白石洲项目一期(绿景白石洲璟庭)的交付,收入实现结转,有望进一步提振市场对项目的信心,项目必将迎来新一轮销售去化势头。作为本集团核心重点项目,本项目将持续产生经营收益,在完成项目层面开发建设及相关义务的基础上,为集团带来业绩贡献,夯实集团整体资产与盈利底盘,助力本集团实现长期稳健发展。
      在商业物业投资与经营方面,本集团依托‘NEO’写字楼与‘佐阾’购物中心两大商业物业品牌,专注资产全价值周期管理,不断提升项目营运效能。本集团结合区域市场特点灵活优化商业业态布局,聚焦场景创新与消费体验升级,持续实现稳定租金流入与优质资产收益,成为本集团抗御行业起伏、跨越行业周期的基石。期内,本集团商业项目整体出租率表现维持稳定,物业公允价值展现充足韧性,持续为本集团现金流提供有力保障。
      综合服务方面,本集团紧扣客户需求核心,面向住宅及商业物业客户与租户,打造融合物业管理、酒店营运及多元化增值服务的全方位服务平台。本集团透过业务协同的发展模式,持续开拓新增长曲线,在精细化服务中释放价值潜力,在产业协同中持续提升整体竞争实力。
      财务管理层面,本集团坚守‘现金为王’经营准则,聚焦现金流精细化管控多措并举:持续提速销售回款、提高资金运用效能,保障经营资金高效回流。与此同时,本集团坚持资产优化策略,推动非核心资产出售,持续优化资产架构,为现金流带来有力补充,进一步夯实集团整体财务基础,提升营运稳健性。此外,受行业外部融资环境制约,集团侧重于存量融资的维护与结构调整,积极推动存量债务的调本降息,致力优化存续债务相关条款,改善整体债务成本。与此同时,集团持续与各债权人保持沟通协商,有序推进债务结构调整,境外债务重组工作取得实质性进展。本集团通过系列的举措保障日常经营有序平稳运转,切实维护投资者、债权人、购房者、回迁居民、雇员及各利益相关方的合法权益。
      值得关注的是,投资物业的公允价值结束此前阶段性下跌态势,未再出现大幅减值。本集团所持商业物业集中布局粤港澳大湾区核心城市的黄金地段,区位稀缺价值突出,长期增值底线清晰。伴随房地产行业持续修复、商业消费市场稳步回暖,相关资产价值修复动力充足,未来重估空间可期。
      土储方面,截至二零二六年六月三十日,本集团土地储备总规模约630万平方米,当中超过八成项目坐落于深圳、香港、珠海等粤港澳大湾区核心城市优质片区。相关地块筑牢本集团长期发展的土储底盘,其价值潜力突出,将有力支撑本集团后续产品开发与资产价值兑现,助力本集团平稳健康发展。
      凭藉过硬产品实力、卓越品牌影响力与高效稳健的营运能力,本集团持续收获市场、投资者及行业各界广泛肯定。二零二六年上半年,本集团荣膺格隆汇第四届‘金格奖’——可持续发展大奖,反映本集团在穿越行业周期过程中,获得资本市场的认可。面向未来,本集团将始终以‘持续提升城市价值’为核心使命,持续开展城市核心资产价值再造,拓展业务版图、调优资产组合、提升资产品质,巩固长期核心竞争优势。同时积极紧抓粤港澳大湾区战略发展契机,持续输出绿景动能,助力大湾区实现高质量发展。
      房地产开发与销售
      房地产开发与销售是本集团的核心主营业务,项目主要分布于大湾区内核心城市核心地段。截至二零二六年六月三十日止六个月,本集团房地产开发与销售所产生的收益约为人民币9,361.7百万元(截至二零二五年六月三十日止六个月:人民币527.5百万元),同比增长约1,675%,主要来自白石洲项目一期(绿景白石洲璟庭)及绿景国际花城项目的销售。二零二六年上半年,本集团根据商品房认购书的合同销售金额约为人民币1,463.7百万元(截至二零二五年六月三十日止六个月:人民币1,057.6百万元),同比增长约38%,主要来自于白石洲项目一期(绿景白石洲璟庭)及绿景国际花城项目的贡献。其中白石洲项目作为大湾区城市更新标杆样本,依托核心片区稀缺土地价值,融合国际化顶级规划理念、完备全维度配套体系与智慧社区营造方案,长期维持市场高度关注,亦是带动本集团销售业绩增长的核心支柱。
      商业物业投资与经营
      在商业物业投资与经营领域,2026上半年,本集团坚持‘NEO’‘佐阾’双品牌协同发展战略,持续深耕核心城市优质商业赛道,聚焦核心资产价值迭代升级与精细化运营效能提升。公司立足消费趋势与市场需求,持续构建集品质消费、场景体验、邻里社交于一体的多元化商业生态体系,有效夯实经营性现金流与租金收益的稳定输出,构筑起抵御行业周期波动的核心经营壁垒,为本集团稳健可持续发展筑牢根基。截至二零二六年六月三十日止,商业物业投资与经营业务实现收益约人民币226.1百万元(截至二零二五年六月三十日止六个月:人民币311.8百万元),同比减少约27%。期内,本集团商业板块,受市场环境及集团部分投资物业租户结构优化调整的综合影响,本期租金收益阶段性有所回落。集团将持续强化投资物业运营管理,聚焦资产运营效益与风险抵御能力同步提升,谋求更为稳健的中长期收益表现。
      综合服务
      本集团向其住宅及商业物业的客户及租户提供综合服务,包括物业管理服务、酒店运营及其他。二零二六年上半年,本集团坚守‘品质为基、服务为核’发展理念,持续升级物业管理及酒店运营的专业化、智能化能力,打造多维联动、协同赋能的综合服务生态体系。坐落于深圳福田中心商务区的绿景酒店,依托核心商圈区位优势与精细化运营管理,实现稳定经营,平均入住率维持在70%以上。本集团旗下物业管理服务公司,持续深耕标准化服务体系建设,优化智慧化运营管理模式,业务范围涵盖安保服务、物业维修养护、配套设施运营管理等多元服务模块。截至二零二六年六月三十日止,本集团综合服务业务实现收益约人民币182.7百万元(截至二零二五年六月三十日止六个月:人民币200.4百万元),同比减少约9%。期内,受市场环境及集团部分投资物业租户结构优化调整的综合影响,综合服务收益阶段性小幅波动,相信完成优化后,该板块的服务质量和经营效率将进一步提升。

业务展望：

2026年上半年宏观环境承压、楼市调控政策持续优化,国内住宅市场整体筑底磨底,区域与项目修复节奏分化显着。各地落实因城施策,透过信贷调整、放宽购屋限制、城市更新、存量商品房收储盘活等组合举措释放稳楼市效能。行业告别普涨普跌周期,进入结构性修复新阶段。依托「十五五」开局背景,下半年市场仍以筑底修复为主,市场分化进一步加剧。后续政策围绕稳预期、化风险、启动合理住房需求、盘活存量资产、建设高品质住宅五大方向发力。住宅成交有望结构性修复,房价窄幅平稳运行,核心城市、改善型项目引领复苏;房企交付履约、产品力及存量长效营运能力将构筑核心竞争壁垒。
      地产行业由增量开发转向存量营运,城市更新做为城市高质量发展关键抓手,是行业转型核心支撑。2026年国家完善城市更新政策体系,行业迈入规范化精细发展阶段。当前城市更新跳出传统拆改建模式,统筹产业培育、生态治理、文化保护、民生配套多元任务。各地出台专项清单,探索差异化更新路径,引导房企、金融、社会资本共同参与,具备片区开发与资源整合能力的企业将充分受益。
      粤港澳大湾区作为国家级战略城市群,叠加制度、产业、区位、存量空间多重优势,为全国城市更新示范高地。城市更新持续撬动有效投资,带动产业提质、人居改善,实现存量空间高效盘活。依托存量资产、改善居住需求与完善政策,湾区城市更新潜力持续释放,是建设世界级城市群的核心驱动力。
      作为大湾区城市更新领域的先驱与领军企业,本集团积累超四十年旧改落地实战经验,依托「大城模式」与深厚的湾区资源禀赋,稳居大湾区城市更新核心参与者之列。面向未来,本集团将持续释放「城市更新专家」独有竞争优势,把握湾区城市更新战略窗口期,以深圳为战略枢纽,辐射香港、珠海等湾区重点城市,深度投身大湾区新一轮城市空间重塑与价值再造进程。与此同时,本集团持续迭代「科技+地产」发展路径,把智慧化、绿色低碳、以人为本的开发理念贯穿项目建设与长期运营全链条。以「白石洲城市更新项目」旗舰标杆项目为示范载体,构建智慧城区、绿色社区、优质人居相融共生的典范,精准匹配城市功能迭代与居民生活品质提升双重诉求,矢志成为重塑大湾区城市更新价值的核心赋能平台。
      当前本集团面临阶段性财务压力,主要源于城市更新业务重资产、长周期的属性,叠加房地产行业调整筑底、市场流动性收紧所致,并非本集团核心经营能力与底层资产品质出现实质恶化。目前本集团已建立多维度风险处置体系,依托扎实的资产底盘,稳妥应对短期经营挑战。针对债务相关事宜,本集团持续联同财务顾问及法律团队,与各债权方维持紧密且坦诚的沟通与协商,境内聚焦存量债务的调本降息,境外全力推动债务重组工作并积极促成重组方案落地。二零二六年下半年,本集团将优化经营策略、稳控发展节奏,聚焦三大核心工作并持续贯彻执行:一是精细运营、提质增效,集中资源推进重点项目,整合产业链资源保障项目高质量如期交付,稳固市场口碑与信用底盘;二是深耕存量资产运营,激活自持商业物业价值,搭建稳定现金流体系,持续推进「开发+资产运营」双轮驱动;三是把握政策窗口期,依托旧改经验与「大城模式」深耕湾区市场,推动地产与科技融合,融入绿色低碳、智慧宜居理念,提升开发运营效能,契合区域城市迭代与人居升级趋势。借此释放更多资源投放至核心项目建设、高质量交付及日常营运管理工作,推动集团的可持续发展,切实履行社会责任,竭力维护业主、债权人、投资者、雇员等全体利益相关方的合法权益。
      本集团深耕大湾区四十余载,积累深厚行业根基,手握核心城市核心地段优质资产储备,兼具成熟完备的城市更新运营实力;叠加大湾区城市更新领域庞大发展空间,为本集团长远发展筑牢坚实底座。本集团相信,随着房地产市场信心逐步修复、政策红利持续释放,大湾区一体化及城市更新提速,本集团资产价值与成长潜力将持续释放。本集团将坚守战略定位,落实务实经营举措,持续优化产品与服务,积极突破阶段性困境,推动企业稳健可持续发展,以扎实经营成果回馈员工、回迁业主、广大股东及社会各界的信任与支持。

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