宝龙地产（01238.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期宝龙地产（01238.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

截至2026年6月30日止六个月,本集团于下列主要业务分部,即(i)物业开发;(ii)物业投资;(iii)商业运营及住宅物业管理;和(iv)其他物业开发相关业务,进行其业务活动。于回顾期内,物业开发仍为本集团主要收入来源。
      物业开发
      受房地产行业经营环境严峻的持续影响,截至2026年6月30日止六个月,本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币3,420百万元(截至2025年6月30日止六个月:人民币3,723百万元)。截至2026年6月30日止六个月,本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积约为332,199平方米(截至2025年6月30日止六个月:316,718平方米)。
      于截至2026年6月30日止六个月,本集团的合约销售业态分布如下:
      为获取稳定及经常性之收入,本集团亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。于2026年6月30日,本集团持有用于投资的物业(包括已竣工物业及在建物业)其建筑面积(「建筑面积」)合共约8,186,793平方米(于2025年12月31日:约8,322,130平方米),较2025年12月31日减少约1.6%。
      于2026年6月30日,本集团持有及管理的购物中心已达61家,另管理7家轻资产购物中心,持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。酒店业务
      本集团继续发展酒店业务,作为长期经常性收入来源,以国际品牌酒店及自创品牌连锁酒店为核心业务。
      于2026年6月30日,本集团旗下拥有7家国际品牌酒店(上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店、厦门W酒店、苏州太仓宝龙福朋喜来登酒店、青岛城阳宝龙福朋喜来登酒店及阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店),并拥有及经营9家自创品牌连锁酒店(泉州安溪宝龙艺筑酒店、杭州富阳艺悦酒店、上海临港艺悦精选酒店、重庆合川艺悦精选酒店、上海吴泾艺悦酒店、新乡艺悦酒店、盐城宝龙艺悦精选酒店、泰安宝龙艺珺酒店及金华磐安宝龙艺珺酒店)。
      土地储备
      本集团未来将坚持「1+N」发展战略,即深耕长三角,同时关注和探索其他机会型优质区域;本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究,更加精准精细化产品定位,严格遵守价值投资原则下获取土地储备。
      于2026年6月30日,本集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为13百万平方米,其中,已完工可售及开发建设中的物业约为10百万平方米;持作未来发展物业约为3百万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业,附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。于2026年6月30日,本集团土地储备约55.6%分布于长三角地区。

业务展望：

预期2026年下半年,房地产市场将延续筑底修复、分化运行格局,紧扣筑牢安全屏障、稳定房地产市场总要求,统筹风险常态化处置与存量提质转型,持续落实控增量、去库存、优供给工作导向,巩固边际修复基础,统筹发展和安全。政策端将加快房地产发展新模式相关基础制度落地,坚持「因城施策」精准调控,系统落地住房公积金制度改革举措,持续拓宽缴存覆盖与全周期使用场景,多措并举支持刚需、初婚初育及多子女家庭合理住房消费,健全存量资产盘活长效机制,用好保障房专项配套工具,有序推进存量商品房收购转化,完善「卖旧买新」置换支持体系,分层释放刚性与改善型住房需求。产业端扎实推进城市更新专项行动,统筹城中村、老旧小区及危旧房改造,盘活存量土地、闲置楼宇等低效资源,有序推进安全舒适、绿色智慧的「好房子」建设,同步实施房屋品质与物业服务提质行动,兼顾增量优化与存量改造双提升,健全商品房与保障性住房双轨供给体系。企业端持续完善常态化房地产融资协调与「白名单」项目管理机制,落实存量贷款展期、还款调整等纾困举措,分类精准匹配房企合理融资需求,以市场化法治化路径推进债务风险化解,常态化保障项目按期交付。各房企将坚守稳健经营、保交付基本底线,立足城市基本面优化投资布局,深耕核心区域市场,持续打磨产品与综合服务能力,主动布局城市更新、存量运营等多元赛道,加快由传统重资产开发向开发运营并举模式转型,共同推动行业实现平稳健康、高质量可持续发展。
      面对中国房地产行业处于深度调整期所带来的挑战与机遇,本集团凝心聚力同奋进,于2026年中提出「极致穿透,智赢未来」的发展主题,聚焦2026年下半年重点工作,地产板块将持续做好资产守护,坚持一债一策,聚焦重点项目盘活与大单突破,以一城一策、闭环到底的方式夯实发展底气;商业板块将坚持造场先行,以「生态场域」重构空间价值与情绪共鸣,推动流量转化为「留量」,并加快招商、法务、销售额、能耗等智营场景落地;酒店板块将回归「品质、服务、体验」三大基本功,针对困难项目与低效资产坚持止血与造血并举;商办板块将打透核心项目,沉淀可复制标准,并在优势城市探索轻资产模式突破。在艰难的大环境中,本集团将始终坚持稳健经营,坚定做负责任的企业。全员要直面问题、主动破局,以极致穿透的工作作风推动关键任务落地,以数字化、智能化和组织进化提升发展质量,以更强的责任心、执行力和创新意识推动公司继续向前,为企业稳健发展和行业良性循环持续发力。
      本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备,坚持「1+N」发展战略,即深耕长三角,同时关注和探索其他机会型优质区域,为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究,更加精准精细化产品定位,严格遵守价值投资原则下获取土地储备。
      本集团将继续整合并巩固优势资源,力争年内实现高质量开业计划。本集团旗下宝龙商业管理控股有限公司(「宝龙商业」)将「造场先行、悦客提质、菁英驱动、智营赋能」作为发展战略,深耕长三角核心区域,实现从「空间运营」到「价值创造」的深度转型。2026年下半年,宝龙商业将从以下三方面推进工作:聚焦场景价值提升,深化智能营运赋能;焕新服务体验升级,紧盯核心指标增长;强化组织效能建设,厚植人才发展根基。具体而言,以场景价值提升为核心,持续推进空间改造与标杆场域建设,实现存量资产价值重焕;深化智能营运,推动数据全面在线与AI技术赋能,以数字化手段全面提升运营效率与决策精度,构建「空间+科技」的资产运营新格局。落地品牌重塑标准体系,聚焦五大核心面客区质量提升,推动从流量运营向留量变现的深层转变,实现品牌体验与用户价值的双重突破;围绕「重焕、提质、盘活」三大策略,确保年度经营目标稳步达成。打造「高胜任、强后备、年轻化、可持续」一把手团队,推动敏捷组织建设,提升组织运行效率,启动全员体系化AI培训,构建多层次人才培养与输送体系,为企业长期发展厚植人才根基,营造有温度、有活力、可持续的商业组织生态。
      为积极应对本集团流动性压力,本集团将继续采取一系列流动性管理措施,加快销售款和其他应收款的回笼,延长部分借款的债务期限,持续优化融资结构,降低融资成本,努力盘活存量资产,加强资产管理,提升出租率和租金水平,精简组织架构提高效率,节省各项运营及行政费用,持续稳定公司经营,确保房地产开发项目能够按时交付,为本集团可持续发展保障现金资源。本公司一直与其专业顾问努力推进整体解决方案,以期制定切实可行的重组方案,旨在解决其流动资金限制、确保本集团可持续营运及保障所有持份者的利益。自先前重组计划于2025年2月失效以来,本公司继续努力,透过香港安排计划(「计划」)对其境外债务进行进一步整体重组(「重组」)。经考虑本集团所有持份者的利益,本公司订立重组支持协议(「重组支持协议」),并于2025年10月10日公布重组的建议条款。计划于2026年5月12日举行的计划会议上获计划债权人批准,并于2026年6月17日获香港高等法院颁令批准。所有计划条件已获达成,而计划生效日期于2026年6月22日落实。于本公布日期,重组生效日期(定义见重组支持协议)尚未落实。
      本集团始终以人才与企业协同发展为核心导向,锚定共生共进发展,深耕企业文化建设,引导全体员工深挖自身潜能、明晰价值定位,赋能个体持续成长、实现价值跨越;通过流程迭代与体系再造破除效能壁垒,全方位激活组织活力、提升运营效率;搭建多维复合激励机制,筑牢团队精神纽带、增强集体凝聚力。本集团将继续秉持「激发潜能、汇聚精英」人才战略,持续搭建优质发展平台、拓宽人才上升通道,以人才优势夯实企业高质量发展根基,以企业稳健发展承载人才价值实现,聚力达成企业与人才双向赋能、共生共赢。
      本集团将始终秉承社会责任企业公民的初心,坚定做负责任的企业,坚持走高质量可持续发展之路,秉承「让空间有爱」的企业使命,遵循「简单真实、共生共赢、进无止尽」的企业价值观,继续发扬「诚信、恭谦、创新、敬业」的企业精神,坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量,同心同路,砥砺前行,为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量,持续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。