建发物业（02156.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期建发物业（02156.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)概览
      于二零二六年五月,我们在克而瑞物管及中物研协颁布的「中国物业服务企业综合实力100强」中排名第11位。我们亦于二零二六年六月荣获中物智库颁布的「2026中国物业品牌影响力百强企业」称号。我们以「打造更有品质的生活空间,引领美好生活」为使命。我们期望成为「让客户放心,最值得信赖的物业公司」。
      截至二零二六年六月三十日,(i)我们的物业管理组合范围遍布中国17个省、直辖市及自治区的68个城市(于二零二五年十二月三十一日:66个城市);(ii)我们的合同建筑面积约为121.8百万平方米,其中在管建筑面积达约96.4百万平方米;及(iii)我们向逾547,000户家庭提供服务。
      我们有四条主要业务线,即(i)物业管理服务;(ii)社区增值及协同服务;(iii)非业主增值服务;及(iv)商业物业运营管理服务,其构成我们向客户提供的综合服务并覆盖整个物业管理价值链。
      (二)物业管理服务
      于本期内,我们的物业管理服务收入约人民币1,310.3百万元,较上年同期约人民币1,057.5百万元增加约23.9%。物业管理服务收入的增长,主要是由于在管总建筑面积的增长。
      建筑面积及项目数目
      截至二零二六年六月三十日,我们的合约建筑面积约为121.8百万平方米,合约项目数量796个,分别较二零二五年十二月三十一日增长约3.9%及2.6%(截至二零二五年十二月三十一日:约117.3百万平方米及项目数量776个);截至二零二六年六月三十日,在管建筑面积达约96.4百万平方米,在管项目数量644个,分别较二零二五年十二月三十一日增长约5.1%及4.0%(截至二零二五年十二月三十一日:约91.7百万平方米及项目数量619个)。
      地理覆盖范围
      截至二零二六年六月三十日,我们的796个合约项目覆盖中国17个省、直辖市及自治区的68个城市,在管项目644个,覆盖57个城巿,服务逾547,000户家庭。
      下列地图列示我们于二零二六年六月三十日分别按(i)合同建筑面积;及(ii)在管建筑面积划分的在管物业地理覆盖范围:
      附注:
      1.截至二零二六年六月三十日,我们在海西集群的城市包括福州、南平、三明、龙岩、莆田、泉州、厦门、漳州、佛山、珠海、东莞、柳州、南宁、广州、江门、深圳、贵阳、常德、衡阳、娄底、益阳、长沙、株洲、成都、德阳、雅安、重庆及乐山;截至二零二五年十二月三十一日,我们在海西集群的城市包括福州、南平、三明、龙岩、莆田、泉州、厦门、漳州、佛山、珠海、东莞、柳州、南宁、广州、江门、深圳、贵阳、常德、衡阳、娄底、益阳、长沙、株洲、成都、德阳、雅安及重庆。
      2.截至二零二六年六月三十日,我们在华东集群的城市包括镇江、青岛、蚌埠、合肥、淮南、宿州、六安、北京、洛阳、平顶山、新乡、开封、郑州、淮安、南京、南通、苏州、宿迁及上海、无锡、徐州、盐城、济南、泰州、石家庄;截至二零二五年十二月三十一日,我们在华东集群的城市包括镇江、青岛、蚌埠、合肥、淮南、宿州、六安、北京、洛阳、平顶山、新乡、开封、郑州、淮安、南京、南通、苏州、宿迁、上海、无锡、徐州、盐城、济南及泰州。
      3.截至二零二六年六月三十日及二零二五年十二月三十一日,我们在东南集群的城市包括九江、南昌、上饶、黄石、武汉、宁德、杭州、湖州、金华、宁波、绍兴、台州、丽水、嘉兴及温州。
      项目来源
      截至二零二六年六月三十日,我们就物业管理服务与厦门建发及其附属公司、联营公司及合营公司(不包括本集团)(「厦门建发集团」)签订的合约建筑面积约为73.2百万平方米,较二零二五年十二月三十一日约71.8百万平方米增长约2.0%。
      在与厦门建发集团保持紧密的业务关系的同时,我们也积极透过扩大独立第三方项目规模进一步扩大我们的物业管理服务业务规模及市场份额。截至二零二六年六月三十日,我们就物业管理服务与独立第三方签订的合约建筑面积约为48.6百万平方米,较二零二五年十二月三十一日约45.5百万平方米增长约6.9%。
      下表载列截至二零二六年六月三十日及二零二五年六月三十日我们的在管建筑面积,分别截至二零二六年及二零二五年六月三十日止各六个月按厦门建发集团或独立第三方划分的已开发物业项目产生自物业管理服务的收入明细:
      千平方米人民币千元千平方米人民币千元
      在管物业类型
      我们在专注于向中国的住宅社区提供物业管理服务的同时,亦积极开拓高质量的非住宅物业,包括商业及办公大楼、产业园区、政府大楼及公共设施、医院及学校等,努力使我们的物业管理组合多样化。截至二零二六年六月三十日,我们已签订的非住宅物业的合约建筑面积约为15.3百万平方米,较二零二五年十二月三十一日约12.4百万平方米增长约23.9%。
      千平方米人民币千元千平方米人民币千元
      收益模式
      我们一般基于以下因素来决定物业管理服务的收益模式,包括但不限于:(i)管理物业的类型、规模及位置;(ii)提供服务的性质及范围;(iii)预期人手及材料投入;及(iv)与我们客户进行的公平磋商。于本期内,我们主要按包干制收取物业管理费,有少量物业管理服务项目按酬金制收费。
      (三)社区增值及协同服务
      于本期内,我们主要自行或透过第三方分包商或服务商提供广泛的社区增值及协同服务,主要包括:(i)家居生活服务,例如家政及清洁服务,维修及保养服务及商品零售业务;(ii)智能社区服务,主要为智慧物业管理服务的设计及建造服务,以及我们手机应用程式「慧生活」的营运;(iii)家居美化服务,提供拎包入住服务,辅以整体设计、室内装修及家电安装以及房屋硬装业务等一站式家居美化解决方案;(iv)公共区域增值服务,包括出租公共区域及广告位;(v)房地产经纪及资产管理服务,包括物业及╱或停车位的二级销售或租赁交易的服务以及为物业开发商的未售物业提供尾盘销售服务;以及(vi)养老及健康增值服务,主要包括建发溢佰养老中心及海沧溢佰养老中心的营运,以提供社区护老服务及机构护老服务。
      于本期内,本集团的社区增值及协同服务收入约为人民币486.3百万元,较上年同期约人民币445.8百万元增长约9.1%,主要由于家政服务落地自营家政站点,提升履约品质、服务效率,促进家居生活服务收入增长。同时通过落实标准化营销举措,深化业务协同,拓宽车位去化路径,带动房地产经纪及资产管理服务收入增长。此外,通过提升项目入住率,推进服务标准化,推动养老及健康增值服务收入增长。

业务展望：

二零二六年,面对物业行业加快转向服务价值和经营质量竞争,本集团将坚持以客户为中心、以高质量发展为主线,持续夯实服务基本盘,优化业务结构,深化精益运营,稳步增强可持续发展韧性。
      (1)深化家的服务,巩固客户信任
      本集团将持续深化「天天好」服务体系,从维护好房子、提供好服务、营造好关系出发,完善分级服务与品质检查,强化问题闭环和重点项目改善,以稳定、有温度的服务提升客户满意度和粘性,促进收缴率保持稳健,进一步夯实经营基本盘。
      (2)拓宽优质增量,优化业态布局
      本集团将坚持有质量的规模增长,巩固部队、医院、金融等业态,深化集团资源及属地合作,以标杆项目沉淀专业能力和市场口碑。同时,积极把握存量住宅项目拓展机会,依托在管项目服务口碑、城市浓度和片区化运营能力拓展周边优质项目,促进住宅与非住宅业态协同发展,持续优化业务结构和区域布局。
      (3)贴近业主需求,提升增值质效
      本集团将持续洞察业主多元生活需求,完善客户触达和需求识别机制,积极探索新消费场景,通过小范围试点打磨产品和运营模式。同时,围绕具备服务基础和市场需求的业务推进自营模式尝试,提升直接面向业主的服务能力,推动资源向更具发展潜力和经营质量的业务倾斜,提升增值服务发展质效。
      (4)推进智慧升级,释放运营效能
      本集团将以智慧社区建设为重要载体,推动智慧社区在存量项目和新交付项目中有序推广,促进人工智能、智能设备与物业服务场景进一步融合。围绕客户服务、安全通行、设备运维、能耗管理等环节提升数字化应用水平,为服务品质稳定与经营效率提升提供支撑。
      展望未来,本集团将坚持长期主义和稳健经营,持续提升服务力、市场竞争力与运营效率,以更具温度的服务创造客户价值,以更有质量的增长回报股东信任。

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