建业地产（00832.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期建业地产（00832.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)市场回顾
      (一)宏观形势-经济层面1、全国2026年上半年,作为‘十五五’开局关键期,我国经济运行稳中有韧、提质增效,全国国内生产总值695,704亿元,按不变价格计算同比增长4.7%,处在全年4.5%-5.0%预期区间,经济运行呈现‘稳、韧、新、优’四大特征。
      从经济结构来看,三次产业协同改善,服务业取代传统制造业成为经济增长第一拉动力,居民消费对经济增长的贡献率持续抬升,内需基础性支撑作用进一步巩固。固定资产投资结构性分化,高技术投资保持增长、传统地产与基建投资承压;规模以上工业增加值同比增长5.4%,高技术制造业增加值增长13.3%、装备制造业保持两位数增长,增速大幅高于整体工业水准,规模以上高技术制造业增加值占比持续抬升,产业升级动能持续释放。
      在创新驱动与新质生产力培育双重支撑下,上半年研发经费投入强度延续上行态势,人工智慧、工业母机、低空经济、量子科技等前沿产业加速落地产业化;数位产品制造业、工业机器人、新能源汽车产量保持高速增长,绿色经济、数字经济双轮驱动格局巩固。外贸表现超预期,货物进出口总额同比增长16.9%,高技术、高附加值产品出口成为增长核心支撑,持续夯实我国全球供应链、产业链核心地位。
      同时外部地缘冲突、海外需求分化、国内居民消费修复偏慢、有效内需不足等问题仍客观存在,经济持续回升向好基础仍需政策持续加固。
      2、河南2026年上半年,河南省深度落实国家‘十五五’开局部署,紧扣全省‘1+2+4+N’发展体系,经济运行稳中向好、向新向优、韧性凸显,整体增速持续跑赢全国平均水准,充分发挥中部经济大省稳增长压舱石作用。
      上半年实现地区生产总值33,521.58亿元,按不变价格计算同比增长5.0%,增速持续高于全国平均水准,切实扛起中部稳增长大梁。三次产业协同并进、结构持续优化:第一产业增加值2279.18亿元,同比增长4.0%;第二产业增加值13,006.22亿元,同比增长5.4%;第三产业增加值18,236.18亿元,同比增长4.9%,第三产业对经济增长贡献占比过半,产业结构持续优化、服务业主导作用凸显。
      工业强省战略持续落地见效,成为全省经济稳增长核心引擎。上半年规模以上工业增加值同比增长8.1%,41个大类行业超七成实现增长,增长面稳定。其中装备制造业增加值增长15.7%,对规上工业增长贡献率超五成;高技术制造业增加值同比增长26.1%,延续连续高速增长态势,锂离子电池、新能源整车、智能手机产量涨幅突出,郑州比亚迪、超聚变等龙头专案持续释放产能,新质生产力加速集聚。
      消费、外贸双向发力成效显着,全省持续落地消费品以旧换新补贴政策,新能源汽车、智慧家电、绿色家居零售额保持高增;上半年进出口总值5203.6亿元,同比增长26%,非欧美新兴市场贸易规模快速扩张,7个跨境电商综试区配套持续完善,中欧班列、郑州--卢森堡‘空中丝路’运量稳步提升,内陆开放枢纽优势持续放大,为全省经济增长持续注入外向动能。
      (二)房地产市场1、全国2026年上半年,全国房地产行业持续处于深度调整、结构性筑底周期,在系列稳地产、保交付、活存量政策持续加持下,行业整体呈现销售分层筑底、投资持续承压、城市分化加剧、存量主导市场的阶段性特征,行业告别普涨时代,进入结构性修复、高品质转型新阶段。
      资料显示,上半年新建商品房销售面积40,100万平方米,同比下降11.6%;新建商品房销售额37,900亿元,同比下降13.6%,整体仍处下行区间,仅一线、强二线城市跌幅显着收窄,三四线下行压力偏大;其中住宅销售、成交金额同步回落,改善型大户型仅在核心城市保持韧性。
      销售端结构性修复并未传导至投资端,开发投资持续承压,上半年房地产开发投资同比下降18.0%;房屋施工、新开工、竣工面积全部同比下滑,房企普遍采取控增量、缩土储、保交付经营策略,供给端以盘活存量资产为核心导向。
      截至6月末,全国商品房待售面积小幅波动,三四线城市库存去化周期持续走高,核心城市库存维持合理区间。资金面压力尚未缓解,房企到位资金各管道同步收缩,销售回款、开发贷、个人按揭贷款均同比下滑,行业流动性压力仍存。
      为稳定市场预期、启动合理住房需求、化解房企风险、盘活存量资产,上半年政策持续围绕四大方向发力:4月中央政治局会议明确稳定房地产市场、推进城市更新;各地持续下调房贷利率、优化限购限贷、加大公积金支持;国家级城市更新规划落地,专项债、超长期国债用于存量商品房收储、城中村改造与保障房建设。政策加持下市场分化进一步加剧,30城二手房成交规模同比上涨,二手房成交占比提升至68%左右,一二线核心城区二手房成交占比接近七成;土拍热度高度集中于高能级城市优质主城地块,全国住宅及商办用地成交规模同比收缩,央国企、稳健头部民企为拿地主力,房企持续收缩布局、聚焦品质改善产品提升竞争力。
      2、河南2026年上半年,依托全省稳健经济底盘与地方持续托底政策,河南房地产市场呈现弱修复、强分化、核心企稳、存量提质的运行特征,各项核心指标跌幅显着优于全国平均水准,市场韧性持续凸显。
      上半年房地产开发投资同比下降12.3%,跌幅低于全国均值;新建商品房销售面积、销售额同比分别下降8.0%、11.9%。郑州、洛阳两大核心城市率先企稳,成交降幅持续收窄,现房、刚需改善户型成为市场成交主力,县域及三四线城市持续承压。
      供需两端政策协同发力,持续夯实市场底部。需求端全省持续扩容‘以旧换新’‘卖旧买新’补贴范围,全面放宽公积金贷款规则、下调首付比例,持续释放刚需与置换改善住房需求;供给端依托专项债资金推进存量闲置土地、滞销商品房收储,提速城中村改造,持续扩充保障性住房供给,加快存量库存消化。金融支持持续加码,扩容房地产融资白名单项目、配套专项信贷投放,但房企整体到位资金同比仍下降16.0%,中小本土房企流动性压力突出。
      行业结构持续优化,现房销售面积保持正向增长,新房现房销售占比稳步提升;改善型需求持续释放,90-144㎡刚需改善户型成交表现最优。同时行业短板同样突出,省内三四线、县域城市库存积压严重、人口外流导致去化缓慢,部分中小房企资金链紧张、项目交付节奏放缓,行业全面修复仍需政策长期护航。

业务展望：

(一)宏观经济层面1、全国2026年下半年,国内经济将延续平稳修复、提质增效总体态势,预计2026年下半年经济延续平稳修复态势,全年GDP有望实现4.5%-5.0%增长目标;政策重心从短期增量刺激转向提质增效,超长期特别国债、专项债、城市更新专项额度集中投放,结构性改革与产业升级成为稳增长核心抓手。
      产业发展层面,新质生产力持续担当核心增长引擎,高技术制造业、数位经济深度融合,人工智慧、低空经济、先进储能、工业母机等前沿赛道加速规模化落地;传统制造业全面推进高端化、智慧化、绿色化技改升级;消费市场依托大宗消费品以旧换新、新型消费场景培育启动内需,服务消费、绿色消费、文旅消费释放长期潜力。外贸持续深化全球市场多元化布局,机电、新能源、高技术产品出口占比稳步提升,持续巩固我国全球增长稳定动力源地位。
      整体来看,下半年经济将以结构性增量对冲外部不确定性,高品质发展态势更加稳固。
      2、河南下半年河南省将持续依托制造业基础、枢纽区位、对外开放平台三重优势,延续‘增速高于全国、结构持续优化’的良好态势,持续夯实经济大省稳增长基本盘。
      产业升级双线并行:推动装备制造、食品加工等传统优势产业数位化、绿色化改造;持续壮大新能源汽车、锂电池、积体电路新兴产业集群,依托郑州航空港、洛阳产业园重大产业专案筑牢工业底盘。消费端延续住房、汽车以旧换新补贴,培育直播电商、县域即时零售、乡村文旅新型消费场景,持续释放城乡消费升级潜力。
      对外开放持续扩容提质,深化中欧(亚)班列、郑州--卢森堡空中丝路运营效能,7个跨境电商综试区完善仓储、通关配套,持续拉动进出口高速增长。随着超长期特别国债、城中村改造、城市更新专案集中落地,固定资产投资对经济托底作用持续增强;全省统筹稳企业、稳就业、保民生、稳市场预期,持续完善民生保障体系,对冲房地产投资下行拖累,为经济持续向好筑牢基础。
      (二)房地产市场1、全国2026年下半年,全国房地产行业将延续结构性修复、差异化复苏格局,政策将围绕稳定市场预期、盘活存量资产、畅通合理住房需求双向协同发力。
      需求端,北上广深及强二线城市限制性调控政策存在进一步优化空间,通过下调交易税费、降低置换成本、提升公积金贷款额度等方式释放改善型住房需求;供给端加大闲置土地、存量商品房收储力度,落地‘补人头’住房保障机制,扩大高品质现房、保障性住房供给,加快构建房地产发展新模式。
      市场运行层面,伴随宏观收入预期改善、政策持续落地,购房置换需求将缓慢修复,但行业整体仍处在去库存关键周期。受过去两年土地成交、新开工持续收缩影响,多数城市新房新增供应有限,市场交易以存量二手房为主,一线、强二线主城高品质改善新房具备结构性行情,‘强城市+优质现房’抗风险属性突出。城市、房企、产品三重分化格局持续加剧,二手房对新房替代效应在核心城市长期存在;行业全面企稳回暖延后至‘十五五’中后期,未来行业将走向规模适度、存量运营、品质驱动的高品质发展新阶段。
      2、河南依托全省经济稳健增长与地产托底政策持续加码,2026年下半年河南房地产市场将延续‘政策托底→郑洛核心率先企稳→全省结构性修复’渐进复苏路径,供需两端政策持续加码,巩固市场稳定基础。需求端进一步扩大住房以旧换新、卖旧买新补贴覆盖范围,优化跨区域公积金互认、信贷利率支持政策,依托新能源产业链带动居民就业增收,持续启动刚需、置换改善需求;
      供给端扩大现房销售试点覆盖地市,提速专项债收储存量商品房进度,加快郑州、洛阳城中村改造与城市更新落地,加大高品质住宅供给,推动行业从增量开发向存量提质运营转型。
      综合判断,2026下半年全省商品房销售同比降幅将持续收窄,郑州、洛阳核心城区市场活跃度稳步提升;但省内三四线、县域城市高库存问题短期难以化解,不同房企资金修复节奏差异显着,行业投资整体回暖节奏取决于政策落地效率与居民购房信心修复速度。中长期来看,河南将以保障性住房建设、存量土地盘活、制造业产业转型为抓手,持续探索房地产与实体经济良性回圈发展路径,不断夯实行业长期企稳根基。

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