财报快递|上实发展2026上半年亏损2.58亿收窄近六成，地产销售毛利率转负

2026年8月，上海实业发展股份有限公司（600748）发布2026年半年度报告。公司上半年实现营业收入10.16亿元，同比下降17.58%；归属于上市公司股东的净利润为-2.58亿元，较上年同期亏损7.54亿元收窄65.86%；扣非归母净利润-2.72亿元，上年同期为-7.80亿元；经营活动产生的现金流量净额-5.07亿元，同比少流出55.02%；基本每股收益-0.14元，加权平均净资产收益率-2.50%。

公司主营业务以房地产开发销售、物业服务、不动产租赁三大板块为主。从业务结构看，2026年上半年房地产销售业务实现收入1.03亿元，同比大幅下降63.84%，且营业成本1.03亿元高于收入，毛利率为-0.83%；物业管理服务实现收入6.34亿元，同比微降1.29%，占总收入比重升至62.46%，已成为第一大收入来源，上实服务合计在管项目304个、合同在管面积约3317万平方米，非住宅业务占比超六成；不动产租赁实现收入1.73亿元，同比下降5.53%，毛利率约50.65%；酒店经营收入1.01亿元，同比下降4.74%，毛利率为-12.55%。报告期内公司实现销售金额2.06亿元、销售面积1.05万平方米，结转收入1.00亿元，期末待结转面积10.16万平方米，库存去化进度缓慢。

行业层面，2026年上半年房地产调控政策持续优化，但市场仍在筑底。国家统计局数据显示，上半年全国新建商品房销售面积约4.01亿平方米，同比仍有所下降，待售面积7.63亿平方米、同比下降0.9%；一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨，二三线城市价格降幅收窄。公司坦言，房地产开发销售不及预期，各项目分化显著，上海青浦海源别墅签约3635万元、苏州上实海上都荟签约约9688万元，上海宝山吴淞道一号去化进度不及预期，整体运营仍面临较大挑战。

公司上半年业绩变化主要原因：一是房地产销售收入减少，致营业收入同比下降17.58%；二是上年同期计提存货跌价等资产减值损失6.39亿元，本期无大额减值计提，叠加三项期间费用同比下降13.88%，亏损同比大幅收窄；三是房地产销售与酒店经营业务毛利率均为负，整体毛利率由上年同期的22.84%降至12.35%，主业盈利能力依然偏弱。

费用方面，2026年上半年销售费用2609.50万元，同比下降15.12%，主要系广告宣传类费用减少；管理费用1.36亿元，同比下降11.78%，主要系人员薪酬类费用减少；财务费用1.20亿元，同比下降15.89%，主要系借款利率下降且银行借款本金减少，其中利息费用1.28亿元，上年同期为1.56亿元。投资收益为-3710.62万元，上年同期为-590.31万元，权益法核算的投资收益下滑明显。

偿债压力方面，报告期末公司货币资金39.58亿元，较期初减少16.51%；短期借款新增0.95亿元，一年内到期的非流动负债由期初51.06亿元增至79.07亿元、增幅54.86%，长期借款由88.96亿元降至59.24亿元，有息负债向短期集中，短期偿债压力显著加大，流动比率约1.59。存货135.95亿元，较期初增加2.87%；应收账款2.69亿元，较期初增长85.01%，主要系应收物业费款项增加。其他重要事项方面，控股子公司青岛上实城发于2026年5月被裁定破产清算并出表，公司预计该事项综合影响减少2026年度合并报表利润总额约3301万元；君证合同纠纷案一审驳回原告诉求、二审已立案；276起证券虚假陈述诉讼已全部结案，累计赔付5811.39万元。报告期内公司不进行利润分配，亦不实施资本公积转增股本。

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