汇丽B（900939）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期汇丽B（900939）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    报告期内公司所从事的主要业务为自有厂房租赁，包括相关厂房在租期内的收租、服务、维护、修缮以及租赁到期后的招租、续租工作。

    其中康桥地区厂房在报告期内的承租人是东驰公司，2025年公司如期取得该年度内全部应收租金。

    康桥地区厂房由于位置佳、容积率低，自2011年起开展对外租赁业务以来一直受到租户欢迎。作为奔驰汽车重要的经销商，东驰公司自2022年1月1日起整体承租该厂房，租赁期至2031年12月31日。

    近年来新能源汽车的崛起和普及对传统燃油车市场造成了深远影响，特别是问界、极氪等中国高端品牌的崛起，正在对以奔驰为代表的传统豪华燃油车形成“降维打击”，东驰公司经营压力与日俱增。虽然自承租以来均如期收到东驰公司租金且有长期租赁合同的价格约定，但东驰公司报告期内多次向公司递交降低租金的申请，经公司管理层讨论并由第十届董事会第十七次会议审议通过同意免除其2026年度租金增幅。由于降幅有限，报告期后东驰公司继续向公司提交降租申请，结合周边区域工业地产租赁市场的情况，为维护公司租赁业务，公司将进一步降低其租金水平，这将影响后续年度租赁收益。

    大丰工业园厂房持续招租，但进展不大，截至报告期末，仅有少部分空地出租用作堆场，厂房及剩余空地暂未实现出租。公司会进一步加大大丰工业园厂房招租力度。

    二、报告期内公司所处行业情况

    公司原有业务属装饰建材行业，经过持续多年对历史投资的亏损企业进行停产、资产清理或关闭清算，逐步摆脱了连续亏损、财务状况恶化的局面，但公司的业务也逐步萎缩。

    公司目前的主营业务为自有厂房租赁，但因为营业收入规模小，未定义公司所处的行业。

    三、经营情况讨论与分析

    多年来公司的主营业务为自有厂房对外租赁，2025年虽面临着竞争加剧、租金价格下行等压力，但公司通过加强与东驰公司沟通、提供增值服务等方式，如期取得康桥厂房全部应收租金，租赁收益方面与往年同期基本持平。另外受对外转让联营企业上海汇丽涂料有限公司37.5%股权的影响，公司2025年度盈利较常年有较大幅度的增加。

    截至2025年12月31日，公司总资产为19,879.29万元，负债总额为2,374.55万元，归属于公司的股东权益为17,504.75万元。2025年度，公司实现营业收入1,516.03万元，营业利润6,248.90万元，归属于公司股东的净利润4,765.88万元。

    （一）自有厂房租赁

    1、上海浦东康桥地区的厂房租赁业务是公司主要收入来源。

    2025年是东驰公司承租康桥地区厂房的第四年，虽有长期租赁合同的价格约定，但面对经营压力，东驰公司还是多次向公司提出降租申请。公司除了安排专人做好相关服务和维保工作外，着重根据市场变化做了以下工作：

    1）持续了解康桥地区厂房所在区域的产业发展情况以及对外租赁的厂房供应数量及租金行情，预估行情变化对公司业绩的影响。

    2）与承租人的相关业务部门人员密切沟通，关注、跟踪了解其经营情况，分析确定租赁关系的稳定性。为应对东驰公司的减租申请，公司通过程序免除了租赁合同中2026至2027年度租金上涨5%条款。由于降幅有限，报告期后东驰公司继续对公司提出了降租申请，公司面临持续降租压力。

    3）为降低承租人的用电成本，公司对厂房进行了光伏改造，工程于2025年12月15日开工，截至2026年3月31日，工程主体基本完成，正进行细项收尾工作，等待国家电网并网验收。

    4）保持与当地相关部门的定期沟通机制，及时了解关于工业厂房利用与开发的相关政策。

    报告期内康桥地区厂房的租赁收入1,512.22万元，经营性现金流入1,491.18万元，毛利1,418.31万元。

    2、继续开展大丰汇丽工业园的招租工作，但报告期内未实现租赁收入。

    受当地市场及环境的影响，大丰汇丽工业园自2024年重启招租以来业务一直未能有效突破，报告期内虽有合作意向客户，但或因厂房条件未能满足客户要求、或客户租赁需求不符合园区定位等，除了小部分空地出租用作堆场外，厂房及其他空地未能实现租赁，具体工作如下：

    1）与大丰港区管委会保持沟通，关注港区规划、招商、建设的进程及相关政策，了解可能客户信息，积累了部分潜在客户。

    2）调整招租策略，将整租改为分租，报告期内园区北侧约36亩空地签署了出租合同，并收取了预付租金，因租期从2026年1月1日起开始，报告期内暂无租赁收入。

    3）公司对园区厂房的前任承租人江苏臣生公司诉讼腾退后，继续关注剩余债权（人民币618.80万元）的可回收情况，与当地政府机关、法院及其他债权人保持联系，后续将择期向法院申请对江苏臣生公司进行破产清算。

    （二）股份回购

    为维护公司价值及股东权益，公司在2025年5月至8月期间实施了股份回购。公司通过集中竞价交易方式累计回购股份138.1636万股，占公司总股本的比例为0.7612%，回购成交的最高价为0.609美元/股、最低价为0.203美元/股，已支付的总金额为42.14万美元（不含交易费用），折合人民币300.69万元（按2025年8月19日美元对人民币汇率中间价1:7.1359折算）。有关公司本次股份回购的报告书请见公司于2025年5月21日在指定信息披露媒体上披露的临2025-017号公告，股份回购进展情况请见公司披露的相应进展公告，本次股份回购的实施结果详见公司于2025年8月21日披露的临2025-036号公告。

    （三）出让所持有的汇丽涂料公司的股权

    因汇丽涂料公司连续多年亏损，为避免进一步的投资损失，同时为公司“谋发展”筹措更多的资金，公司在报告期内将所持有的汇丽涂料公司37.50%的股权（作价6,562.60万元）出让给了控股股东汇丽集团，汇丽集团以其持有的中远汇丽公司10%的股权作为其受让汇丽涂料公司37.50%股权的部分交易对价、并通过现金方式向公司支付剩余的转让价款。有关该次股权转让关联交易的具体情况详见公司于2025年4月19日及2025年6月14日在指定信息披露媒体上披露的临2025-010及临2025-027号公告。

    汇丽涂料公司本次股权转让对公司当年业绩产生较大影响。

    （四）有关大丰林地的仲裁案件

    刘明于2025年4月以其与公司大丰林地之间的承包经营合同纠纷为由，向上海仲裁委员会申请仲裁。公司通过查证相关资料及证据后，认为申请人刘明的相关仲裁请求无法律和合同依据，亦于2025年5月向刘明提起了反请求。刘明又于2025年8月变更了其仲裁申请。有关该案件的具体情况详见公司于2025年4月23日、5月6日、8月13日在指定信息披露媒体上披露的临2025-012、临2025-028及临2025-032号公告。

    2025年9月11日，上海仲裁委员会组织开庭，公司委派专人协同代理律所参加开庭，澄清事实并尽力保障公司利益。截至本报告披露日上海仲裁委员会尚未对该案件作出裁决。

    （五）提高资金使用效率

    在保障资金安全的前提下，为提高资金使用效率，公司近年来主要通过银行可转让定期存单及购买委托理财产品的方式提高资金使用效率。2025年度取得定期存款利息收入及理财收益共计257.61万元。

    （六）“谋发展”方面

    公司现有租赁业务规模较小，难以满足上市公司长期发展的需求，亦难以提升股东回报。报告期内公司继续尝试或产业链延伸、或新兴产业投资、或并购合作等方式投资新项目，逐步实现业务多元化、增加主营业务收入。报告期内公司接触多个项目，但均没有达到公司投资要求，“谋发展”方面无实质性进展。之后公司会继续探索增加新业务的各种可能方案。

    五、报告期内主要经营情况

    2025年度，公司实现营业收入1,516.03万元，比上年同期减少0.81%；营业成本109.86万元，比上年同期减少9.11%；营业利润6,248.90万元，比上年同期增加516.29%；归属于公司股东的净利润4,765.88万元，比上年同期增加508.83%。

    截至2025年12月31日，公司总资产为19,879.29万元，负债总额为2,374.55万元，归属于公司的股东权益为17,504.75万元。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    公司目前主营业务为自有厂房租赁，其中康桥厂房租赁又是主要收入来源。公司与东驰公司签订的康桥地区厂房租赁合同租赁期限至2031年12月31日，虽然锁定了租赁价格，但鉴于物业租赁行业整体面临竞争加剧、空置率上升、租金价格下行等情形，再加上受国产新能源汽车崛起的影响，东驰公司的经营活动面临较大压力，租金小幅度调整已不能满足其需求。但因为康桥厂房地理位置佳、容积率低，另外东驰公司初期对厂房进行了较大的投资改造，公司若对其降租申请做出积极响应，其应会继续履行合同。

    有鉴于此，为稳定租赁关系，截至报告披露日，公司已同东驰公司就剩余租赁期的租金价格达成一致，即后续年限租金价格统一降到2.08元/㎡，待股东会通过后实施。（详见公司同日披露的相关公告）此次降租幅度较大，亦会对后续几年租赁收益产生持续影响，即使如此，未来公司仍将密切观察东驰公司的经营状况，并结合周边工业地产市场行情，尽力维护公司利益，亦不排除招租新承租人的可能性。

    2026年以来江苏大丰港区经济状况相较往年有所好转，预计大丰工业园的厂房租赁情况亦会有改善。

    无论如何，公司自有厂房租赁业务总体规模小，无法确定行业归属。公司须在目前业务的基础上探索新业务，扩大主营业务规模，确定行业及未来发展方向。

    (二)公司发展战略

    公司的发展战略是在“保收益”的前提下“谋发展”，探索新业务、扩大公司主营业务规模是公司的工作重点。

    (三)经营计划

    2026年度公司预计实现主营业务收入不低于1,200万元，三项费用合计不超过300万元，全年业绩保持盈利。

    2026年度公司具体工作计划如下：

    1、继续做好自有厂房的租赁维护工作。

    1）积极为承租人东驰公司提供租赁保障服务，与其建立良好合作关系与沟通机制，确保及时、稳定收取厂房租金。

    2）加大江苏大丰厂房租赁工作力度，适时响应大丰港区的产业规划调整安排，盘活存量资产，力争扩大租赁收益。

    2、研究探索新行业领域，通过多种途径了解、分析、考察意向企业，继续努力推进公司主营业务的增长。

    3、关注资本市场政策动态。

    (四)可能面对的风险

    1、主营业务收入下降风险

    2、公司战略层面及未来发展存在不确定性的风险

    近年来公司一直加强“谋发展”的工作，但鉴于公司自身能力和承担风险的实力，“谋发展”工作一直未能有进展，未来公司发展存在不确定性的风险。

    3、公司退市风险

    公司主营业务规模小且单一，近年来公司质量一直未得到提升。公司股价因市场环境影响连续两年触及了市值退市标准，公司均不得不通过股份回购暂时避免了退市风险，维护了公司价值及股东利益。若公司谋发展战略未能有效实施或退市标准进一步提高，随着市场的不断变化，公司仍将面临退市的风险。

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