深圳控股（00604.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期深圳控股（00604.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)地产业务符合预期
      上半年,本集团实施了去库存专项行动,在考核和激励机制上做了突破,上下齐心协力加快去化,实现地产签约销售约68亿元人民币(约74亿港元),增速跑赢市场大势。在全国新房销售金额同比下降5.5%的情况下,本集团地产销售较去年同期上涨10%。颐樾府、山水东城、深业云筑、泰蓉府等多个项目因盘施策实现销售突破。重点项目建设稳步推进,中山颐湾花园等6个项目顺利完成竣备。上半年本集团开发结转收入约74.6亿港元,较去年同期大幅上涨633%;开发毛利率为14%,同比下降18个百分点。深圳城市更新项目取得重要进展,车公庙第一更新单元二期项目完成南地块土地合同签署,正式进入开发阶段;土地资源盘活工作有效推进,对历史遗留未开发未确权用地制订盘活处置方案,罗湖进智地块、坪山高发地块等未确权用地取得积极进展。
      (二)物业租赁业务经营稳健
      上半年,面对商业竞争白热化及办公市场持续低迷的不利环境,本集团迎难而上、积极作为,实现投资物业收入约6.5亿港元,整体出租率保持90%,持续优于市场水平。本集团持续推动老旧物业改造升级,有效助力资产价值和租金收益实现双提升;多措并举加大招商力度,深业上城写字楼开创‘0成本精装交付’模式,逆市新增7家优质企业客户,商业领域新签约70家品牌商户。
      (三)城市综合运营业务稳步发展
      上半年,本集团实现物业管理收入约15.9亿港元,较去年同期上涨8%。物业运营综合实力稳中有升,运营面积在去年底突破1亿平方米的基础上,上半年净拓展311万平方米,合同总金额4.1亿元人民币,新增深圳东门街道、笋岗街道及马鞍山郑蒲港新区物管城市项目,中标中国移动、交通银行等多个物业项目。深业运营获评中国指数研究院‘2025年全国物业服务百强企业’第14位。商业运营品牌效应凸显,本集团发布‘3+X’商业产品线新战略,深圳市内首家免税店于2025年8月26日盛大开业。加速打造‘商场+公园+文体旅’IP,成功举办斯巴达勇士挑战赛、粤港澳大湾区花园大赛等超过160次特色活动,深业上城上半年实现客流超2,000万人次,商业销售额增长29%。
      酒店运营规模逐步扩大,武夷山憬居度假酒店成功开业,目前本集团在运营或管理的酒店共8家,另有9家正在建设。上半年酒店业绩展现较强韧性,运营收入约2.1亿港元,较去年同期增长3%。深圳文华东方酒店抢抓‘演唱会经济’机遇,客房收入在深圳奢华酒店竞争中跃居首位;深圳MUJI酒店和深圳憬居酒店拓展商务客源成效显着,经营指标超预期。
      (四)科技产业投资业务有序推进
      先进制造经营效益显着提升,本集团旗下晶华公司是国家级专精特新‘小巨人’企业,其上半年营收和净利润分别较去年同期上涨27%和106%,海外生产基地设立工作顺利推进。现代农业创收有所突破,营收增长108%,大鹏、南澳四季田园顺利开业运营;农产品销售首次供港实现出口‘零突破’;宠物经济积极推进,启动布局宠物检测检疫服务。园区‘招投联动’持续完善,本集团联合母公司所设立的产业基金,以资本赋能带动园区招商运营,锚定新质生产力,吸引优质科创企业入驻园区。

业务展望：

本集团下半年将聚焦‘稳业绩’,围绕全年目标任务奋力冲刺攻坚,紧盯短板弱项,确保全面完成各项任务,稳住核心业绩。
      加速推进地产销售去化。地产销售去化是完成销售、营收、利润等业绩指标的关键。面对下半年竞争加剧的市场形势,本集团将在营销策略上分类施策,一是重点推进山水东城等核心项目,加强统筹铺排,落实销售回款;二是针对颐樾府、云筑、泰瑞府等上半年走势稳定的流量项目,利用市场机会保持流速,贡献超额业绩;三是瞄准入市项目,释放增量潜力,紧盯翠微谷等5个新入市项目,全力做好开盘筹备,精细化蓄客动作,力争实现开门红;四是狠抓库存项目,通过制订贴近市场的营销策略,运用灵活的销售手段坚定去化,优化存货结构。
      提升不动产资产管理水平。面对深圳商业及办公市场日益激烈的竞争环境,本集团持续加强租赁物业的招商运营和效益提升,多措并举保障租金收入稳定。一是主动拓展资源渠道,加大招商及续约力度,根据市场动态优化租金策略,为优质客户提供定制化方案,提升项目竞争力;二是继续推动老旧物业改造升级,规范租赁流程,盘活低效资产;三是前瞻布局重大在建项目,加速推进湾中新城水街商业开业,在开发阶段前置考量资产运营需求,确保车公庙一更二项目精准匹配区域市场,打造高品质产品。
      做强城市综合运营业务。我们将进一步做大规模、做强运营、做优服务,构筑本集团业绩的第二增长曲线。物业运营方面,本集团将通过投标、合资公司、政企合作、资源整合等方式拓展规模,推动资源集聚。同时,持续深入实施人工效能提升、历史欠费催收等系列专项行动,加强管理效率,优化服务水平,提升盈利能力。商业运营方面,我们将提升规模化复制能力,多渠道拓展商业项目,持续扩大商业板块整体规模。重点做好重大项目筹开工作,确保黄木岗交通枢纽商业等项目如期高品质开业,同时持续跟进潜在合作项目。酒店运营方面,借助内外部资源整合的机遇做大规模,提升运营能力,对于在营酒店继续采取‘因店施策’精细化收益管理策略,提高经营效能,多维度降本增效。
      积极推进战略性资源落地。我们将稳妥推进利益统筹和城市更新项目,持续推进八卦岭6-1项目、上步工业区项目和横岗南项目,力求有序释放现有的城市更新和利益统筹资源。与此同时,我们将结合本集团转型发展方向和未来业务布局,密切关注市场上出现的机会,深入研究、精准研判,力争扩大市场份额。

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