新鸿基地产（00016.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期新鸿基地产（00016.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

物业发展溢利及租金收入
      回顾年内,来自物业销售的溢利为港币八十二亿九千万元,去年为港币七十八亿五千万元。按所占权益计算,年内录得的合约销售总额约港币四百六十六亿元。
      连同所占合营企业及联营公司的租金收入计算,集团年内的总租金收入按年下跌百分之二至港币二百四十四亿六千一百万元,净租金收入按年下跌百分之三至港币一百八十三亿九千二百万元。
      香港地产业务
      一如既往,集团在补充土地储备时,恪守其审慎的理财原则。回顾年内,集团透过公开招标及换地,为其土地储备增添了五幅住宅用地,可建总楼面面积约一百六十万平方尺。其中,集团在二○二五年四月就一幅土地的换地安排达成补地价协议,该地皮毗邻未来港铁洪水桥站,总楼面面积约一百万平方尺,将发展为住宅暨零售项目,集团占该项目百分之五十的权益。新增项目的详情可参阅下表:
      截至二○二五年六月三十日,按所占楼面面积计算,集团在香港的土地储备约有五千七百四十万平方尺,当中约一千三百三十万平方尺为发展中且可供出售的住宅。集团发展项目充裕,足够未来六至七年的发展所需。余下部分中,约三千七百七十万平方尺为多元化的已落成物业,其中绝大部分用作出租及长线投资,为集团带来可观的经常性收入。集团将继续秉承其一贯严谨的理财守则,在合适时机补充香港的土地储备,以推动集团未来的业务增长。
      在财政年度年结日后,集团就重建长沙湾的货仓为住宅项目完成补地价。该住宅项目的总楼面约四十六万平方尺,而集团占该项目百分之五十的权益。
      回顾年内,香港特区政府收回一批由集团持有的土地,其中包括位于洪水桥/厦村新发展区、面积约二百五十万平方尺的土地。集团预期可收取政府的现金补偿额约港币三十亿元,相关收益已在二○二四/二五财政年度入账。此外,集团一批主要位于新田和北环线主线沿线的土地亦将被收回。该批土地面积约一百一十万平方尺,涉及的补偿金额约港币十二亿元,将在二○二五/二六财政年度入账。
      回顾年内,随着按揭限制放宽及本地按揭息率回落,香港住宅市场进一步呈现回稳迹象。专才和学生持续流入,带动住宅租金和租金回报率稳步上升,增强了用家和长线投资者的入市信心。一手住宅成交活跃,尤其是配套齐全、交通便利的全新大型项目。
      年内,按所占权益计算,集团在香港录得的合约销售额约港币四百二十三亿元,为过去五个财政年度的最高水平,主要来自启德天玺•天第1期、西沙湾发展项目第1A(2)期及第1B期SierraSea、北角海璇II、天水围YOHOWESTPARKSIDE和屯门NOVOLAND第3B期,以及元朗TheYOHOHubII和沙田珑珀山等多个已落成项目的货尾单位。此外,集团继续推售中半山帝景园的优质单位,市场反应理想,并为集团的销售额带来贡献。集团在二○二五年七月推售屯门NOVOLAND第3A期,销情令人鼓舞。
      集团秉承「以心建家」的信念,致力在香港发展优质物业,以满足买家不断变化的需求和期望。集团透过专属平台新地会与客户直接互动,紧贴最新的市场趋势和客户喜好,展现集团以客为先的文化。多年来,集团在发展大型综合项目方面建立了强大的优势,项目均以创新的发展理念、完善的配套设施以及便捷的交通着称,而集团的最新地标西沙湾发展项目正是其中典范。该项目提供融合自然环境与现代便利的海岸生活,备受香港市场欢迎,正计划分期发展,策略性地分多年落成。项目率先推出的期数获市场热烈追捧,认购率创近年新高,足证市场对集团优质品牌的信任。
      回顾年内,集团在香港有四个项目可交楼,按所占楼面面积计算,约有一百七十万平方尺,其中可供出售的住宅物业约一百五十万平方尺,其余为保留作长线投资的零售楼面。相关的项目详情可参阅下表:
      截至二○二五年六月三十日,集团未入账的香港合约销售额约港币三百五十六亿元,预计当中约港币三百零一亿元将于二○二五/二六财政年度确认入账。
      回顾年内,集团在香港的租赁业务难免受到经济不确定因素所影响。连同所占合营企业及联营公司的贡献,集团物业投资组合的总租金收入按年轻微下跌百分之二至港币一百七十五亿三千一百万元。年内集团物业组合的整体出租率维持在满意水平。
      面对本地居民和游客消费模式的转变,香港零售业正经历转型。在充满挑战的环境下,集团旗下商场积极拥抱市场变化,透过创新及快速应变,成功保持高人流及消费者热度。年内,集团多元化的零售物业组合录得约百分之九十五的出租率,水平相对稳定,而二○二五年上半年租户销售额的跌幅亦显着收窄。
      集团保持灵活变通,致力以创新的零售模式发掘新机遇。西沙GOPARK是香港首个运动商业综合体,以推动运动与健康为重点,设计打破室内与户外空间的界线,整体建筑由多条互相连接的步道贯通,在市场上别树一帜。该综合体经精心设计,建筑群与周边大自然环境融合,并严选多间餐厅、外带美食、运动设施和时尚生活商店,在推动全民运动外,亦可让访客尽情享受悠闲的都市假期。该地标自二○二五年初正式开幕以来,到访的本地居民及游客人次已超过二百万。集团将家庭和宠物友善的设施及服务从旗舰商场扩展至西沙GOPARK,以满足宠物主人和多代同堂家庭的需要,共同打造充满活力的社区。邻近的GOPARKAqua打造全方位的海岸体验,包括举办水上运动及不同类型的导赏团,足证集团致力为访客创造独特体验的决心,让他们从多角度探索西沙之美。
      集团积极以多方面措施巩固其市场地位。新地商场会员计划ThePoint会员超过三百万人,其中活跃会员及高消费客群的消费额于年内稳步增长,突显该客群的消费韧性。该会员计划的贵宾会籍「ThePointGold」于二○二五年七月正式推出,整合集团旗下商场、酒店、超市、电讯公司等资源,为忠实会员提供全方位的专属礼遇。除提供额外免费泊车时数和特快电动车充电免费预约服务外,相关礼遇亦包括新地商场服务柜台和一田优先排队专线、额外积分奖赏和近日开放的贵宾室,借此进一步提升顾客忠诚度。
      凭藉集团在内地的业务基础,以及与租户的良好合作关系,集团旗下多个大型商场成功引入首次进驻香港的内地知名品牌和餐饮连锁店。这些新品牌不但为顾客带来新鲜感,亦可令商场内的选择更多元化,满足市场的相关需求。此外,多个商场正提升资产质素、重新规划商场布局,并优化行业和租户组合。沙田新城市广场、大埔超级城和屯门VCity重新规划其大型商店,以吸纳更多新租户和首店。为了把握增长迅速的「谷子经济」,即由动漫和偶像等知识产权(IP)相关商品带动的市场,多个商场引入销售潮流周边商品的店舖,并在公共空间举办主题推广活动和开设期间限定店。商场亦引入更多娱乐选择,在商场营造活力气氛,以迎合顾客追求传统购物以外的体验。
      集团旗下多个商场均位于住宅区的核心位置,能充分把握区内庞大人口带来的潜在需求。集团商场积极配合鼓励善用公共空间的政策,其中将军澳东港城等多个商场的室内及户外空间不时举办现场表演及推广活动,不断丰富顾客体验。其他焦点活动包括引入于央视春晚节目中备受全国瞩目的人工智能人形机械人,在观塘APM进行表演并担任购物大使。此外,访港游客持续回升,加上香港有多项精彩的大型活动,带动旺角MOKO和中环国际金融中心商场等旅游区商场的人流。
      年内,本港甲级写字楼市场仍处于整固阶段。集团写字楼组合的平均出租率约为百分之九十,续租租金下调。然而,集团凭藉庞大且多元化的物业组合,涵盖不同的地点、单位大小、楼层面积和租金水平,成功达至高续租率。集团对留住租户和吸纳新租户相当重视,积极主动并不时为写字楼设施升级和提升物业管理服务,并继续与租户建立长期合作关系。
      集团继续专注于加强其写字楼物业组合的竞争优势,包括四通八达的交通网络、细心周到的物业管理服务、高水平的绿色建筑标准,以及由集团商场和酒店提供的完善商业配套设施。地标项目国际金融中心和环球贸易广场占市场之利,能充分把握当前升级搬迁的趋势,出租率约为百分之九十二。创纪之城写字楼群不时定期翻新和升级,在市场保持竞争力。此外,政府暂停出售商业用地的措施应有助缓解供应偏多的问题。
      为增加经常性收入,集团继续把握来港人才及学生对优质住宿需求日增的机遇。TOWNPLACEWESTKOWLOON提供灵活的住宿组合,年内有更多长期住宿客人迁入,入住率有所上升,为集团带来新增的租金收入。为支持「留学香港」品牌及增加学生宿位的供应,将军澳星峰荟正分阶段升级其部分服务式套房,预计工程将于二○二六年初全部完成。首两期超过一百五十间客房的升级工程已经完工。
      在未来两三年,随着多个兴建中的项目相继落成,集团的经常性收入基础将进一步扩大,并陆续为集团贡献新增收入。承接集团标志性商场APM的成功经验,新商场ScrambleHill(三布目)将于二○二五年下半年起分阶段开业,预计与APM和集团附近的写字楼群产生协同效应。商场名字以东京涉谷着名地标为灵感,象征人潮聚集的活力氛围,并结合九龙东的地理特色,打造全新着重多元和活力的时尚生活。商场位于观塘TheMillennity的基座,总楼面面积约五十万平方尺,除了设有占地一万五千平方尺的宠物友善空中花园,更网罗热门餐厅以及时尚生活和娱乐选择,包括部分首次落户香港的商户,势将成为吸引年轻家庭、宠物主人和新世代的创意空间。集团正计划兴建一条连接商场与港铁牛头角站的全天候行人天桥,预计可进一步加强集团在区内项目的通达性。
      位于启德的天玺•天Mall是集团优质住宅项目天玺•天的基座商场,计划自二○二五年第四季起分期开业。商场总楼面约二十二万平方尺,可直通港铁启德站,将提供各式各样的商店和餐厅,包括户外餐饮食肆和新兴的轻餐选择。随着天玺•天住户迁入,以及启德的体育及商业活动增多,商场可把握该区发展日趋成熟所带来的机遇。
      集团致力推动并扩大西九龙的发展,巩固该区成为本港在中环以外的另一个核心商业区,打造一个突破传统写字楼界限的策略性商业枢纽。高铁西九龙总站发展项目和西九文化区的艺术广场大楼项目,将与集团已落成、位处港铁九龙站上盖的环球贸易广场和酒店,组成一个集商业、旅游、零售、艺术与文化元素于一身的综合枢纽,总楼面面积将逾七百万平方尺,满足企业和旅客的不同的需求。该商业枢纽设有大量户外空间及架空有盖行人通道,无缝连接各项目及西九龙海滨长廊,营造开放且充满活力的社区。该综合商业群的交通配套完善,租户前往乘搭高铁、机场快线及其他港铁线均十分方便,与香港各区、大湾区和其他内地城市及世界各地的交通连系极佳。
      集团位于西九龙的发展项目势将为现代办公室定下新标准。高铁西九龙总站发展项目涵盖优质写字楼及商场,采用尖端的可持续建筑规格,融合亲自然设计及以健康为本的元素,如开放式空间及大量绿化区域。其写字楼部分IGC现正进行预租,计划于二○二六年初开始交付租户。项目的商场部分总楼面面积约六十万零三千平方尺,将汇聚多元化的时尚生活店舖和崭新形式的餐饮选择。艺术广场大楼项目位于西九文化区的临海地段,毗邻M+博物馆,坐拥维港的壮丽景致,并将提供布局灵活及设有露台的优质写字楼。这两个地标项目落成后将进一步丰富集团在该区的多元化物业组合。
      内地地产业务
      截至二○二五年六月三十日,按所占楼面面积计算,集团在内地的土地储备合共约六千五百三十万平方尺。土地储备中,约四千四百二十万平方尺为发展中物业,当中逾百分之五十将发展为可供出售的优质住宅和写字楼。余下约二千一百一十万平方尺为已落成物业,主要用作出租及长线投资,绝大部分是分布在一线和主要二线城市核心商业地段的地标综合物业,位置优越。
      集团将继续发展内地的现有项目,专注提供优质的物业和服务,以适应顾客持续转变的需求。
      自二○二四年第四季起,贷款市场报价利率和存款准备金率下调,加上购房限制放宽,种种积极政策为内地主要城市的住宅市场提供支持。此外,上海和杭州等部分城市的土地市场亦有进一步改善的迹象。
      回顾年内,按所占权益计算,集团在内地录得合约销售额约人民币四十亿元,销售额主要来自合作发展项目苏州湖滨四季第2期,以及广州御华园和峻銮的新一批住宅单位。湖滨四季第2期位处苏州金鸡湖南岸,共提供七十四间独栋别墅,住客可享恬静湖景及宁谧的生活体验,其中五十间优质别墅在年内推售,市场反应令人鼓舞并迅即沽清。
      年内,集团在内地竣工的物业,按所占楼面面积计算约有一百五十万平方尺,有关项目的详情可参阅下表。位于上海的滨江凯旋门第3期的江畔住宅已于二○二五年上半年交楼,其壮丽的外滩景致备受赞誉。
      截至二○二五年六月三十日,集团未入账的内地合约销售额达人民币八十一亿元,预计大部分将于二○二五/二六财政年度确认入账。
      回顾年内,连同所占合营企业及联营公司的收入,集团在内地收租物业组合的总租金收入按年下跌百分之二至人民币五十七亿一千三百万元。尽管新落成项目为集团带来新增贡献,但零售物业组合的营业额租金减少及写字楼租金受压,导致整体租金收入轻微下跌。
      随着消费者喜好转变与经济结构调整,内地零售市场正在转型。集团因应市场变化,推行各种积极措施,透过市场趋势分析、与租户合作,以及采纳顾客意见,优化旗下商场的店舖服务及租户组合,有效提升客流量和刺激消费,令集团旗下主要商场得以保持竞争优势,年内维持高出租率。而便利购物离境退税等利好政策亦进一步带动集团旗下商场国际旅客的人流,巩固其作为重要时尚休闲中心的地位。
      上海国金中心商场紧贴市场脉搏,持续创新,突破传统零售模式。商场透过提供优质服务、增设艺术装置和举办多元化的活动,为访客打造沉浸式体验,重点活动包括知名的艺术和音乐表演节目,以及展示最新的数码科技。除了集合一线国际名牌旗舰店及一众高端海外及生活品牌,商场网罗更多元化的餐饮选择,亦在商场会员计划下提供针对尊贵顾客的独特个人化服务,进一步提升其吸引力。位于上海的环贸IAPM连接多条地铁线,交通便利,透过引进首店以及各式各样的咖啡店和餐饮选择,进一步强化其作为潮流集中地的地位。
      集团位于广州的合作发展商场,充分体现其善用户外空间和拓展宠物经济的策略方针。天环的户外广场绿意盎然,是展览装置艺术和举办互动体验的重点场地,曾举行包括全球知名IP角色在华南地区的独家首展等活动,成功带动人流外,亦巩固了商场作为流行文化中心的地位。商场IGC不仅配合市场对宠物友善餐饮和服务日增的需求,亦为养宠家庭举办主题活动。此外,南京国金中心商场自二○二四年七月开业以来,凭藉精挑细选的零售选择和精彩活动,已成为南京的热门好去处。年内,商场的出租率上升,为集团带来新增收入。
      尽管内地的写字楼市场面对环球经济不明朗和新供应充裕等挑战,集团写字楼物业组合凭藉其竞争优势,继续受惠于升级搬迁的趋势。其主要优势包括卓越的建筑标准、便捷的交通、专业的物业管理服务,以及集团综合项目内商场和酒店所提供的完善配套设施,使集团能够有效吸纳及留住租户,在行业的激烈竞争中突围而出。集团在上海的甲级写字楼凭藉卓越的ESG表现,能充分把握便利企业迁移措施所带来的机遇。ITC第三期A座的出租率上升至近百分之八十,为集团的经常性收入带来贡献。
      发展中项目方面,上海大型项目ITC即将完工,将为集团的内地业务写下另一里程碑。ITC第三期的余下部分包括B座办公大楼、旗舰商场ITCMaison和上海徐家汇中心安达仕酒店,预计将于二○二五年底前完工。B座的预租工作正在进行。随着位于ITC的优质酒店快将开幕,项目的配套更趋完善,将有利带动写字楼的租务活动。ITCMaison第一期将于二○二五年下半年开业,届时将提供众多餐饮选择,包括供应全日餐单和首次落户徐家汇的餐厅。ITC第三期以行人天桥和户外广场连接周边社区,在最后一期落成后,整个ITC项目将成为上海瞩目的商业地标。
      集团位于杭州钱江新城中央商务区的合作发展项目杭州国际金融中心正分期发展。位于汇西的甲级写字楼杭州国际金融中心汇西办公楼一座,总楼面面积约三十七万八千平方尺,预租进展良好,并已于二○二五年七月开始交付租户。集团另一个综合项目苏州环贸广场,可俯瞰苏州金鸡湖,将包括优质写字楼、基座商场以及住宅环贸汇。该项目已经平顶,现正进行内部装修。

业务展望：

展望将来,集团会继续在新住宅项目准备就绪后推出市场,亦会推售已落成的货尾住宅单位和其他非核心物业。在未来十个月,集团计划在香港推售启德天玺•天和天玺•海两个项目第2期的现楼单位,其他预计推售的主要住宅项目包括西沙湾发展项目第2A期及第2B期、邻近港铁荃湾西站的项目,以及港铁古洞站旁大型项目的第1期。内地方面,集团计划推售上海滨江凯旋门的尊贵别墅,以及苏州湖滨四季、杭州国际金融中心和佛山泷景等多个合作发展项目的新批次。集团可供销售的项目充足,足以支持未来的业务发展。此外,集团将继续不时检视其物业组合,力求增加回报和提高资产周转。
      在物业投资方面,集团将持续强化其多元化的投资物业组合,以维持稳定及可观的经常性收入,同时致力透过新落成项目获得新增收入。在积极创新和实施多管齐下的租务策略外,集团亦十分重视与租户和顾客建立长远互惠的关系,从而配合他们不断转变的喜好。此举亦有利集团充分把握升级搬迁的市场趋势,并将其收租物业组合的出租率维持在高水平。
      未来两至三年,集团在香港和内地新落成的投资物业将陆续为集团的经常性收入带来新增贡献。在香港,观塘全新商场ScrambleHill计划自二○二五年下半年起分阶段开业。位于启德的天玺•天Mall直通港铁启德站,计划自二○二五年第四季开始营业。坐落高铁西九龙总站上盖的IGC写字楼将于二○二六年开始交付租户。至于上海徐家汇综合项目ITC第三期的余下部分,B座摩天办公大楼和上海徐家汇中心安达仕酒店计划于二○二五年底前竣工,而旗舰商场ITCMaison则预计于二○二五年下半年起分阶段开业。
      集团坚持与时俱进,一直积极求变,紧贴不断变化的市场趋势。在过去半个世纪,集团借着强韧的实力和具前瞻性的洞察力,与香港共同度过高低起伏。集团将凭藉其稳固的基础、丰富的经验和一贯审慎的财务管理原则,积极应对当前的经济转型。集团的管理层及团队具备强大的执行力,将恪守其行之有效的原则和策略,带领集团稳步迈向可持续发展,同时探索人工智能的潜在应用,以进一步了解市场趋势,并提升效率与服务品质。凭藉稳健的财务状况,集团能够于合适时机把握机遇,为长远发展作出投资。一如既往,集团将继续支持香港不断转变的需求,并发展以优质生活为依归的物业。

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