靳勤：十年坚守与蜕变，做有温度的城市运营合伙人｜2026博鳌物业暨城市服务大会

本文整理自靳勤先生在2026博鳌物业暨城市服务大会上的演讲内容。

靳勤（保利发展旗下保利物业党委副书记，保利城市建设服务有限公司董事长）：尊敬的各位领导、各位专家、各位同行朋友们：

大家好！非常高兴相聚博鳌，共同探讨城市与服务的未来。距离上次在此分享已有七年。2019年8月，我围绕全域服务这一创新赛道开展了分享。时隔七年，我们再次相聚，共同研讨该赛道的实践路径与发展成效。下面，请大家通过一段视频，了解我们从全域服务迈向全域景城的发展历程。

刚刚的视频展现了我们的发展历程。早在2016年，我们从西塘项目起步，开展全域服务实践，这也是物业服务打破小区围墙的首次探索。十年来，我们持续在街道、景区等服务场景打磨业务能力，自去年起，逐步承接部分街区、景区的运营工作。

项目团队初次进驻西塘时，当地老街坊曾向我们发问：物业服务不是只管理住宅小区吗，为何能够运营城市与景区？历经十年发展，这一问题已经有了全新答案。今天，我将和大家分享保利物业这十年走出小区围墙、深耕城市服务、谋划长远未来的实践思考。

物业服务行业的升级，并非追逐热点的短期博弈，而是一张蓝图绘到底的长期主义实践。伴随时代发展，物业服务的定位发生根本性转变，由单一空间管理者，迈向城市综合运营者。

立足博鳌这一行业重要交流平台，回望保利物业十年深耕历程，企业的坚守与蜕变，源自三股同频共振、同向发力的核心力量。

第一是国家顶层设计的方向引领。习近平总书记深刻阐释“人民城市为人民”重要理念，城市建设告别粗放式管理与规模扩张模式，迈入存量提质的发展新阶段。

第二是保利发展集团的战略部署。集团确立从“好产品、好服务、好生活”的发展理念，构建全维度品质人居生态体系。

第三来自一线服务实践传递的民生温度，以优质服务为根基，持续推进从“好房子”到“好生活”，再到社群共创“好关系”的运营实践。

三股力量协同作用表明，现代化人民城市不仅需要硬件空间建设到位，更要实现运营高效、服务优质、生活宜居，打造有机的城市生命体，这也是保利物业一张蓝图绘到底的出发点。

前不久，在学习习近平总书记在浙江擘画的“八八战略”时，其中一段话令我深受启发：之所以有成效，就是一张蓝图绘到底，一以贯之20年，朝令夕改，那任何好的举措都是纸上空文。

这一论述对企业发展具备很强指导意义。短期主义、急功近利、追逐行业热点，终究难以实现长远发展。结合当前宏观经济与行业承压的现实背景，我们应当充分发挥制度优势、区位优势、产业优势、城乡协同发展优势、生态优势、山海优势、环境优势、人文优势，这是总书记在“八八战略”里针对浙江经济发展过程中的重要战略指引，也为地产配套服务、城市公共服务领域的从业者带来重要启示。

保利物业十年探索的内核，就是处理好“守与变”的辩证关系。

所谓“守”，即十年来始终恪守三条根本底线：一是守方向，永远跟着国家战略部署，严守底线，顺应城市更新与基层治理现代化的发展大势；二是守本色，永远跟着城市特色相融，拒绝千城一面的模式，深度挖掘每个项目自身的文化基因；三是守初心，永远跟老百姓的诉求相呼应，扎根民生服务一线，践行央企为民服务的责任定位。

在此，我着重阐述我们的独特优势。行业同仁均深耕社区、街区以及各类城市空间服务，与人民群众保持紧密联系。在住宅小区，我们服务千家万户；在城市街区、生态景区，我们直面广大群众，与群众朝夕相伴。这种近距离的服务联结，让我们能够精准把握群众急难愁盼，体察民情民意。

作为中央企业，我们依托地产开发全链条资源优势，搭建精细化、全域化、专业化的服务体系，把党和国家的民生关怀传递至千家万户，这是保利物业义不容辞的使命担当。

在“守”的基础上，我们更深刻认识到“变”的意义。正是依托这份责任担当，我们才有底气推进认知迭代。即便行业周期波动、市场环境变化，我们始终坚守公共服务主赛道，顺利实现从单一城市空间维护向全域一体化城市综合运营的跨越式升级。

2018年，我们正式发布的“全域服务模式”，回答了“物业能否参与城市治理”这一基础命题。时至今日，我们需要回应的核心命题转变为：物业如何高质量服务一座城市。

本次业务蜕变，既是历经五届基层社会治理论坛研讨沉淀的成果，也是我们在成千上万服务场景中贴近群众、深耕实践总结出的经验。

我们第一次蜕变是角色蜕变，由服务外包承接方转变为城市长期运营合伙人。过去行业大多以承接外包业务、标准化履约交付作为核心定位。如今我们深度融入城市发展布局，成为与地方政府协同共治、长效发展的生态合作伙伴。

在广州某街道项目中，我们通过专业运营盘活7000余米闲置土地，打造夜市场景。依托一线服务积累，精准把握群众需求，运营方案有效压缩财政开支，片区服务采购成本下降53%，新增就业岗位300余个，实现降本增效与产业造血双向价值。这种兼顾公共效益、民生效益的长期运营思维，正是央企物业作为城市合伙人的核心价值。

第二次蜕变是逻辑蜕变，由基础空间管护到人文场景全域运营。过去行业服务大多局限于环境保洁、秩序安保、设施维保等基础业务。如今我们认识到，城市物理空间本身是冰冷的，需要赋予有温度、有内涵的人文场景，方能焕发活力。

我们传承企业文化、牢记企业使命，在广州海珠湿地打造“萤火虫之夜”自然体验活动，充分匹配居民以及青少年亲近自然的研学需求；依托深圳大鹏半岛西涌稀缺暗夜生态资源，常态化开展星空科普研学，推动生态观光与素质教育深度融合；在天津泰达航母主题公园打造国防研学课堂，用好军工载体，厚植爱国主义情怀；立足井冈山红色资源，组织业主与群众追寻红色足迹，传承红色精神谱系。

上述场景能够打动人心，根源在于我们始终牢记社会责任。运营城市不只是完善硬件设施，更要营建美好生活、传承精神信仰。空间是冷的，但人文场景是有温度的；管护是机械的，但运营是有人情味的。

第三次蜕变是能力蜕变，从分散单兵作业升级为三重体系全链条赋能。早期物业服务主要依靠自有团队独立开展作业，存在资源分散、业务能力单一的短板。经过多年积淀，我们搭建起产业协同、铁军执行、智慧科技三位一体的综合能力体系。

一是全产业链协同赋能。对内深度联动保利发展文旅、康养、文化等板块资源，打造“空间载体+文化内容+产业消费”复合业态。深圳西涌项目建设过程中，整合集团全产业资源，构建差异化滨海运营模式，为城市景区输出一体化解决方案。

二是铁军团队高效落地执行。常态化开展军警招录、校园招聘，吸纳退役军人、优秀应届毕业生充实队伍。该类人员纪律严明、执行力强、响应迅速，在重大活动保障、突发事件处置等复杂场景中，能够做到令行禁止、快速处置，筑牢基层服务的坚实防线。

三是数字科技提质增效。搭建智慧数字化平台，落地智慧巡检机器人、客流分析、智慧停车等数字化工具，依托AI智能识别实现自动预警，将重复性、机械化作业交由智能设备承担，释放人力投入群众沟通、人文服务等高价值工作。产业资源、铁军团队、智慧科技三者协同，构筑起我们开展全域运营难以复制的能力壁垒。

第四次蜕变是视野蜕变，从化解眼前治理痛点到布局城市长远发展。以往我们重点处置环卫、设施运维、治安管理等现实民生难题，当前立足城市长远发展，培育长期发展能力，提前布局具身智能、城市数据资产化等前沿领域。

无论数智化工具如何迭代升级，我们贴近群众的核心优势、央企红色底色始终不变。坚持将党建工作融入研学活动和日常服务，井冈山红色教育、航母公园国防教育，均是党建引领业务的具体体现。我们不仅要让城市“会思考”，更要让城市有“灵魂”，推动红色基因依托城市服务代代传承。

回望我们十年发展历程，迭代升级的是运营手段、服务能力与产品模式；始终不变的，是央企深耕民生的责任底色以及满足人民美好生活向往的初心使命。面向未来，我们将以全域景城建设为核心，主动对接国家“人工智能+”战略，持续加大科技与人工智能领域投入，推动城市服务迭代升级，打造面向全域运营的具身智能城市服务体系。

在此和大家分享四点未来发展思考：第一，搭建城市智慧治理中枢底座，打通社区、街区、景区的数据壁垒，整合客流、设施设备、民生诉求、资产运营等多维度全量数据。

第二，规模化落地具身智能矩阵，批量部署智能巡检、环境作业类机器人，推动城市治理模式从事后整改，转向主动感知、主动预警。

第三，依托人工智能落地个性化民生服务，运用大数据实现服务分层精准推送，围绕养老便民、亲子研学、文旅活动、商户扶持等场景精准触达服务对象，提升群众体验感。

第四，推进城市运营的数据资产价值转化，对长期沉淀的片区客流、消费、运营标准等数据资产进行价值挖掘，实现服务迭代与空间价值提升，构建政府减负、群众获益、企业可持续发展的三方共赢格局。

我们始终坚信，优质服务根植于对群众的深厚感情。正是因为扎根群众、贴近群众，我们才能将西塘婉约风貌、周庄水乡韵味、海珠湿地自然生机、广州塔城市风华、西涌海岸浩瀚星空、航母阵地家国气概、井冈山红色星火，转化为群众触手可及的家门口的幸福。

作为央企，我们将始终一张蓝图绘到底的战略定力，坚持党建引领，发挥贴近群众的独特优势，做有温度、有科技、有长效价值的城市运营合伙人。服务一方水土，守护一方百姓，这便是我们十年坚守与蜕变的全部意义。

保利物业期待与地产物业同仁、科技企业及各类产业合作伙伴，以全域景城为载体，共同擘画景城人文共生的城市发展新蓝图。我的分享到此结束，谢谢大家。

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