邵明勇：新时代租住命题的答案 | 2026博鳌不动产投资大会

本文整理自邵明勇先生在2026博鳌不动产投资大会上的演讲内容。

邵明勇（招商局蛇口工业区控股股份有限公司招商伊敦总经理助理）：尊敬的各位嘉宾、各位同仁、媒体朋友们，大家上午好。首先，感谢观点机构每年组织不动产投资大会，今天我也非常荣幸能代表招商伊敦，在此与大家交流住房租赁行业的发展动态。

作为一家深耕行业40余年的企业，招商蛇口的住房租赁业务始终与时代共发展、与行业同进步。今天，我将从产品、服务和数字化三个维度，分享新时代下好公寓的运营思考与实践。

2026年上半年，行业政策主线发生了较大变化，行业正经历三个深刻转变：一是监管从局部治理转向全链条治理；二是供给从增量建设转向增量与存量并举；三是行业发展重心从建设统筹转向专业化运营和高品质供给。

这三个转变标志着行业正从“有没有”迈向“好不好”的时代。

住房租赁行业已进入结构性调整的深水区，我们清晰地看到三大痛点：第一，产品同质化严重，未能深挖不同客群的差异化需求；第二，运营效率有待提升，在传统人力密集型模式下，流程冗余、响应滞后；第三，科技赋能的潜力尚未充分释放，AI技术红利未能有效转化为运营能力的提升和客户体验的改善。

面对这些痛点，招商伊敦锚定三个核心方向，以“好产品、好服务、好体验”回应新时代的租住命题。一是坚持长期主义，打磨好产品，打通从土地获取到社区运营的全链条规划与落地；二是坚持以人文维度定义服务，将服务体系提升至人才建设的高度；三是坚持数智化赋能，以科学管理驱动服务升级。

住房租赁纳入“好房子”建设体系后，招商伊敦积极响应，成立专业工作小组，专注打磨理想租住生活模式。我们在运营战略上也做出调整，锚定R4用地核心赛道，构建从土地获取到社区运营的全生命周期能力闭环。

在这里也介绍一下我们获取的三个R4用地项目：第一个是2025年入市的上海壹间公寓·G60科创云廊社区，这是招商伊敦获取的首个R4用地项目，体量较大，共1700间房，2025年7月入市后，出租率稳定在98%以上。

第二个是今年5月开业的合肥壹间公寓高新社区，体量更大，共2700间房，开业至今出租率已达70%。

第三个是计划今年年底开业的厦门壹间公寓海上世界项目，体量虽不大，但在品质和区位方面都值得期待。

在城市存量更新的背景下，如何激活存量价值，已成为新的增长命题。随着物业老化问题逐渐显现，持续迭代改造至关重要。我们的壹间公寓3.0产品标准已落地，优化了收纳细节和空间照明，实现了从“住有所居”到“住有宜居”的转变。

壹间公寓槟榔园项目是招商伊敦首个长租公寓品牌项目，建筑原为20世纪80年代的“三来一补”企业宿舍。随着产业变迁和广东省“腾笼换鸟”政策推进，许多企业迁出深圳，我们遂对该宿舍进行改造。

项目占地3.6万平方米，建筑面积6.3万平方米，共1400套。2010年翻新改造，2012年投入市场，彼时长租公寓概念尚未普及，我们以“壹间公寓”品牌推出，开盘即受热捧，出租率持续攀升。2015年市场最好的时候，出租率维持在95%以上，当年租金上调五次，仍保持极高出租率。

运营至2024年，物业出现一定老化，我们启动第二轮边经营边整改，分区改造后，产品依旧受市场欢迎，出租率和租金在当前市场环境下实现双增长，非常难能可贵。该项目已成为持有物业转型的典型案例，户型供不应求，运营14年至今仍是壹间品牌的旗舰店。

右边的泰格公寓，最初委托辉盛管理，管理合同到期后收回，作为壹棠品牌运营。项目最早于2003年开业，2022年翻新改造，2024年底重新开业，同样实现租金和出租率双增长，验证了存量焕新模式的可行性与盈利能力。

好公寓不仅要满足居住需求，更要匹配现代青年的完整生活轨迹。我们策划了客户共创活动，深入洞察需求端与供给端。基于客户真实需求，重塑物理空间布局，以贴合用户习惯的产品设计，回应“住得更好”的时代命题。

我们提出了“极致空间-全周期场景-新时代生活”的产品逻辑，覆盖日常起居、社交、健身锻炼、观影及居家直播等多个核心场景，让每一处空间都能契合住客的生活习惯，精准定位理想租住生活。

在产品层面，我们锚定四个核心体验维度打磨细节：优化隔音工程，保障安静私密；改进采光通风设计，保持空间清爽；升级软装设计，贴合年轻客群的审美趋势；最后落脚于租住情绪价值的精准把握，以细节打磨超越当下标准，探索未来租住品质升级方向。

未来，我们将在深圳罗湖打造首个“好公寓”实验基地，也真诚欢迎各位专家、媒体朋友多交流、多指导。

以上是用产品力打造好公寓的实践。而要真正赢得客户长期认可，离不开服务。近年来，我们针对壹间和壹棠品牌，开展了广泛的内外部调研，形成标准化服务体系，重新定义租住服务标准，为客户留下美好的记忆和温暖的体验。

壹间公寓聚焦客户情感与社交需求，在客户、运营方和社区间搭建人文链接，推出覆盖日常清洁、收纳、仓储等多元化的增值服务。

例如，乌镇项目占地面积较大，且邻近小农场，我们因地制宜打造了沉浸式生活体验。今年，我们还推出“社区主理人”概念和模式，计划组织多元创意活动，以同频互动打破邻里陌生感，营造有归属感的居住体验。

在服务深度上，我们着力打造让客户记忆犹新、愿意主动分享的专属体验。在壹棠服务公寓，我们落地了“五感服务”，从嗅觉、听觉、味觉、触觉、视觉五个方面精确定位，增设“棠心服务”三大核心岗位——服务大使、礼宾大使和生活大使，覆盖住客居住全周期，将抽象尊贵感化为可感知的细节，力求把每个易被忽视的细节做到极致，匹配中高端租住客群对美好生活的诉求。

服务的背后离不开人。传统服务模式依赖个人经验，响应速度波动较大。招商伊敦坚持以数字化驱动，打通从签约入住到日常运维的全链条节点，构建管家能力模型，将模糊经验转化为可量化、可复制的科学管理，稳定服务品质，加快新管家成长，为客户带来更稳定、可靠的居住体验，使服务从经验导向转向科学导向。

我们积极跟进前沿科技，接入AI大模型能力，全面布局居住领域智能化升级。面向客户，实行智能核验、密码管理和智能回访；面向运营端，推出话术助手、风险客情识别、智能排班等多场景应用。

AI不是要替代一线服务人员——因为服务永远需要温度——而是通过AI为居住服务带来全新升级，让科技真正服务于人，开启五感智能居住服务时代。

招商蛇口在租住业务上已持续深耕40余年，始终秉持高质量发展的理念。未来，我们将以长期主义回应时代需求，精心打磨每一个住房租赁产品，致力于让租住与旅居生活更加美好，让每一间公寓都成为城市奋斗者的安心之所。

目前，招商蛇口旗下的公寓和酒店业务已布局全国23个城市，管理项目125个，房源达6.3万间。期待未来与各位开展更广泛的交流与合作，共同推动住房租赁行业高质量发展。

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