万科物业的战争

观点网 有人撤场便有人进场，在物业大撤退之下，还有一场场热火朝天的物业大竞聘。

“服务”特性被着重强调，但并不意味着规模已无足轻重，对于大部分物企而言，在管规模大小仍然与物业费收缴多少相关联，也与延伸业务发展空间直接挂钩。

在管规模红线之上，不论是原物业自行撤场，还是业主方选择解聘，优质大盘总是物企们竞争聚集之地。

近期，万科物业连续中选苏州常熟林樾香庭南、合肥市庐阳区阅庐花园小区物业服务人选。要“从规模导向转向利润导向”的万物云，还在存量市场中寻找增厚底座的可能。

有项目归入麾下，同时便会有一部分低效项目被放弃，万物云将此称为“新陈代谢”。权衡之间，万物云在打一场在管项目进退取舍的规模之战。

连中两盘

多地同时掀起的保盘、撤退与竞聘浪潮，好盘已经成为兵家必争之地。

7月23日，碧桂园服务从17家物业公司中脱颖而出拿下南京博恩花园这一超级大盘，而在苏州常熟的林樾香庭南区却由万科物业略胜一筹。

根据林樾香庭南区业主大会表决结果，万科物业以83%选票当选小区新物业服务人选，预中标名单中碧桂园物业与江苏本地物企金枫物业分列第二、第三。

林樾香庭是位于常熟文化片区的高端住宅小区，由中南置地负责建设开发，小区总建筑面积约14.2万平方米，由4栋32层和8栋12层住宅组成，总户数为560户，物业费标准为每平方米3.92元/月。

2017年，中南置地以总价34亿元拿下常熟两宗相邻宅地，其中北区地块以楼面价15997元/平方米成为常熟彼时新晋地王，两宗地块溢价率均破100%，后续便转化为林樾香庭北区与南区两个住宅项目。

2025年，林樾香庭北区率先打响更换物业第一枪，解聘了原物业公司中南物业，商议下调物业费至2.78元/平方米/月后，由本地物企虞丰物业入驻。

或许有北区珠玉在前，林樾香庭南区面对近4元/平方米/月的物业费，业主们在今年4月选择了与华润万象生活物业解聘，而华润万象生活也表示将于6月30日前完成退出与交接工作，并不再参与新物业选聘。

既然南区住户与原物业公司的矛盾点在于物业费，此次竞聘的物企们都不约而同下调了物业费报价。

其中，万科物业报价3.38元/平方米/月，带资37.2万元；碧桂园物业报价2.98元/平方米/月，带资72万元；金枫物业报价3.17元/平方米/月，带资60万元。

最终，万科物业以更少的带资与更高的物业费成功中选。

值得注意的是，由万科开发的万科公望项目与林樾香庭南区仅一街之隔，该小区物业服务同样由万科物业负责，物业费为小高层2.98元/平方米/月，高层2.88元/平方米/月。此外，万科公望的物业曾被认为是项目一大卖点，也有业主于网络平台给予好评。

与林樾香庭南区不同，万科物业中标合肥市庐阳区阅庐花园小区物业服务并没有下调物业费，反而提升20%至2.45元/平方米/月。

据了解，阅庐花园由佳源地产与金科地产合作开发，建筑面积约11.9万平方米，共972套房源，原物业服务商为佳源服务，物业费为2.04元/平方米/月。

2023年交房至今不过三年，佳源服务却与阅庐花园业主在公共设施维护、小区环境卫生、物业费等方面多有矛盾，最终佳源服务明确于今年7月31日撤场，业主们则另寻物业。

根据招标公告，新物业服务标准须达到《合肥市普通住宅小区前期物业服务等级》甲级，合同服务期为五年。在6家投标单位中，万科物业得分最高成为第一中标候选人。

不过，竞聘上岗只是接盘的开始，不论服务质量还是物业费收缴率都要看后续能否得到业主们的肯定，万科物业才刚拿到入场券。

物业的取舍

除了林樾香庭南区与阅庐花园，万科物业还于8月9日正式接替雅生活成为佛山市顺德区雅居乐花园物业服务商。

物聊社了解到，顺德雅居乐花园位于佛山顺德大良街道延年路39号，总建筑面积57万平方米，总户数3333户，小区还配备商业广场、酒店等业态，体量已近乎小型市镇，原物业费为2.5-2.7元/平方米/月。

顺德雅居乐花园业主于7月投票解聘原雅居乐物业，而入驻顺德雅居乐花园后，万科物业给出的物业费报价为住宅1.9元/平方米/月，商业3.5元/平方米/月。

此外，万科物业带资217万元用于智慧安防等改造，还承诺押下120万元物业服务质量履约保证金，服务不达标便进行扣费，累计扣除120万元时，服务合同自动终止。

值得一提的是，距离顺德雅居乐花园仅6公里，力合阳光城云谷广场经万物云与阳光城股权置换后，同样由万科物业管理。

在这场行业大洗牌中，万物云正通过竞聘补足市拓通道之外的蝶城建设点位。

今年上半年，物业公司主动撤场现象显著增加，上至头部物企，下至地方本土中小型物企，以止损为名选择撤场的物企数量对比去年已然翻倍。

与此同时，解聘物业或被撤场的小区又成为“无主之地”，为避免管理真空长期存在，换物业变成大多数小区共同的命运。

“退出若干低效项目”开始频繁出现在上市物企年报当中，这场大撤退平等波及每一位行业参与者。

你方唱罢我登场，大撤退之后便是“大换盘”，比起过去更多依靠外拓博取增量，竞聘变成更灵活的拓展途径，而项目来去之间能够较量的关键其实是：谁能通过换盘竞争到更优质的项目，从而夺得更稳定、体量更大的收入与利润空间。

于是，带资、垫资、服务质量保证金、物业费降价等多样竞聘条件逐渐变成常态，存量时期的规模战争已经白热化，万物云同样在极致的内卷中尽可能提高管理密度，建起蝶城的同时也建起规模壁垒。

截至2025年底，万物云已累计完成690个蝶城的地盘构建，其中标准蝶城216个、主攻蝶城204个、目标蝶城270个，占总在管项目数量的50.5%。

而与其他物企相比，万物云其中一个优势或许便是曾被热议的“弹性定价”模式。据其2025年年度报告，年内通过弹性定价模式获取51个住宅项目，占存量市场拓展中的20.6%。

不过，万物云也有“失血”的时刻。

同样在合肥，万科物业这厢中选阅庐花园物业，那厢却又连续发布撤场公告，退出九溪江南、斌锋时代城两个小区。

九溪江南小区是合肥经开区芙蓉路板块的成熟老小区，由科园地产开发并于2007年交付，至今已有19年。项目总建筑面积26万平方米，总户数1748户，物业费为1.2-2.98元/平方米/月。

万科物业于2021年7月入驻该小区，但由于维修成本太大、维修基金申请频频受阻，加上老城物业费较低，最终选择放弃这一大盘。

另一边的斌锋时代城则是安徽斌锋控股投资开发，合肥御城置业有限公司建设而成，项目总占地面积约6万平方米，总建筑面积约19万平方米，规划户数1476户。

万科物业是斌锋时代城第二任物业服务商，刚入驻时还曾自投资金对小区进行升级改造，但由于物业费收缴率持续走低，进场不过两年半便宣布撤场。

从增量圈地转向存量运营，在行业转换发展模式必然会带来市场波动，对于武器而言，这样的波动是保盘的挑战，也是竞争中扩张领土的机遇。

而万科物业的战争不止于构建向外的规模壁垒，更是优化内部收入与成本的平衡。能否算好规模与利润这笔账，才是万物云项目取舍之间最大的考量。

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