刘益谦与他的豪宅版图 30.25万单价的嘉佰道徐汇首露面

观点网 前两年唯爱抄底烂尾楼盘的资本玩家刘益谦，如今带着自家项目回到上海市中心。

7月1日，位于上海徐汇区域的嘉佰道徐汇项目完成取证，项目内联排别墅建面380-430平方米，备案均价达到30.25万元/平方米；小高层主力建面100-122平方米，取证均价约合17.53万元/平方米。

更令市场关注的是，该项目地块是在2024年年底落槌，由成立不到十年的“新”房企宸嘉发展摘得。

这家成立于2020年的年轻房企，在2024年底击败多家央国企拿下该地块。业内普遍认为，宸嘉发展的迅速扩张离不开国华人寿的资金支持，而其背后的实控人正是资本大拿刘益谦。

早在2000年，刘益谦便成立上海新理益集团有限公司，随后在资本市场通过大量囤积法人股，先后入主北大车行、河北华玉、安琪酵母等多家上市公司。

后于2009年至2015年间，刘益谦累计参与35次企业定向增发，总投资额突破120亿元，账面收益超150亿元；直至2020年，其才亲自涉足地产领域，成立宸嘉发展，从烂尾项目做起。

如今，随着嘉佰道徐汇项目的入市，刘益谦在上海的地产开发版图也逐渐排布清晰。

定价与底牌

30.25万元/平方米的单价放在上海改善型项目市场，是什么水平？

在上海楼市，常规改善型项目的单价通常在10万至18万元/平方米区间内，而30.25万元/平方米的定价，不仅直接拉高了徐汇区的新房价格上线，也刷新了上海内环城市别墅的单价纪录。

从定价逻辑来看，能够实现这一价格有两大原因：其一在于项目内联排别墅的地理坐标位于城中心，数量仅有三套；其二，主要依赖于土地指标的特殊性，该项目容积率仅1.59，而在目前的上海核心城区，连容积率2.0以下的宅地供应亦稀少。

不过，过高定价也意味着较高的去化门槛。当下徐汇滨江内有三大墅类产品在售：除嘉佰道徐汇之外，还包括云锦东方三期联排、中海云锦华庭，后两家项目的单价分别为29.8万元/平方米、20.6万元/平方米，其中，中海云锦华庭容积率低至1.5。

按此来看，嘉佰道徐汇本批次取证的联排别墅数量仅个位数，在当前市场环境下，这类定价更多面向高净值客群，而非面向大众改善市场的常规销售。

毕竟这一项目的大多户型为120平方米左右的高层，要知道，当前上海新房供应结构呈现明显的大户型化趋势，主力面积段普遍集中200-250平方米。这导致部分有改善需求但无需过大空间的购房者被排除在新房市场之外。

但据观点新媒体了解，目前徐汇滨江区域内满足次新、且项目面积在120-150平方米左右的房源挂牌量较少，且房源多为高容积率项目产品。

按此来看，嘉佰道徐汇真正的需求窗口不在30.25万元单价的个位数别墅噱头上，而是均价17.92万元单价的高层户型。

从地理位置来看，项目背后的徐汇区S030501单元N06-22地块，位于徐汇内中环，临近强生花苑、龙华西路东侧，周边包括上海师大附中附属龙华中学、龙华会、龙华寺等配套。

此外，该项目周边还包括五开五罄的中海领邸项目，侧面证明了该区域对改善客群的吸引力。同时，项目周边还分布有保利滨江天珺、御江廷等多个已入市或售罄项目，未来商业配套或将聚集。

鉴于上述因素，这宗土地在2024年年底出让时所获关注度颇高，彼时共有4家房企轮番争夺该地块。

据观点新媒体了解，拍地时每轮报价间隔都不长，超过39亿元后报价速度开始有所放慢。在土地价格触及中止价、进入报高品质竞价阶段后，只剩两家竞买人参与。最后，宸嘉发展以总价43.82亿元摘地，楼板价12.6万元/平方米，溢价率约40%。

接盘与扩张

在拿下徐汇地块前，宸嘉发展已在上海滩打响一定知名度。

但彼时，外界普遍将其视为刘益谦依托国华人寿进行资本运作的载体。自成立起，宸嘉发展借助母公司国华人寿在资产端的布局，接连吞下阳光城、泰禾等出险房企的项目，完成了初期的原始积累。

回到2020年11月，宸嘉发展在香港成立，内地总部就设于上海。成立初期，宸嘉发展并未直接在公开市场拿地，而是通过接盘国华人寿手中持有的地产项目来积累土储。

例如，其在上海布局的虹口北外滩项目、普陀桃浦养老项目，前身均为国华人寿通过出险房企而持有的资产。这一阶段，宸嘉发展更多扮演的是险资体系内地产资产的承接者角色。

以成都嘉佰道为例，该项目前身为阿玛尼艺术公寓，由两栋222米超高层塔楼组成，周边3公里范围内覆盖太古里、IFS等核心商圈。宸嘉发展接手后，备案单价约合6万元/平方米。

在长沙，宸嘉嘉臣道位于望城区月亮岛片区，总建筑面积约47.4万平方米，综合容积率1.78，均价约1.7万元/平方米。于2022年11月，嘉臣道完成两次开盘。

2022年，宸嘉发展不甘只接盘烂尾楼，其业务发展方向逐渐转变至土地市场端，刘益谦的地产版图在此时正式扩张开来。

2022年6月，宸嘉发展在上海公开土地市场首次亮相。

彼时，宸嘉发展联合惠州奥林匹克置业，掷63.7亿元底价拿下普陀区长风社区W060602单元pt0268-09地块，该地块后来开发为上海宸嘉100嘉佰道项目，并于2024年6月开盘，于一日内售罄，销售额达61.78亿元。

这一项目的去化能力，让宸嘉发展在上海一战成名。

随后，宸嘉发展继续在核心区域加码，2024年顺利拿下徐汇地块，嘉佰道徐汇在两年后亮相。

除了土地端拿地，宸嘉发展还擅长与企业合作收购项目。

嘉佰道徐汇亮相前一年，宸嘉发展联合中华企业竞得上海徐汇东安旧改项目最后一宗涉宅地块。

具体来看，该联合体以29.87亿元总价竞得上海城市更新建设发展有限公司的全资子公司上海新枫安100%股权，中华企业受让70%股权及相应债权，宸嘉发展受让30%股权及相应债权。

而上海新枫安公司此前曾通过协议出让方式拿下上海徐汇斜土社区C030301单元127b-23地块，成交总价83.5亿元，楼面价约12.6万元/平方米。

值得关注的是，该地块是上海最大单地块一次性征收项目徐汇东安旧改项目的三宗涉宅地块之一。另两宗涉宅地块此前被中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资联合竞得，总成交价达到405亿元。

从内部接盘、公开市场拿地，再到与国企联合操盘，宸嘉发展在上海的扩张路径逐步清晰，但作为一家出手“阔绰”的企业，其高溢价拿地和高定价策略能否持续转化成稳定的利润，仍需时间检验。

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