国家队如何下场做邻里商业 从深圳安居的“安荟邻”说起

观点网 11月26日，深圳市安居集团打造的罗湖莲塘商业综合体景福安荟邻正式开业。该项目定位为"友好邻里生活中心"，以服务在地生活及衔接深港消费为驱动，引入超50个品牌，涵盖餐饮、零售、亲子等多元业态。

据了解，该项目系莲塘片区首个兼具"友好邻里"与"深港融合"属性的商业空间，吸引了悦得闲、野人先生等多家首次进驻该区域的品牌旗舰店。项目通过特色商户组合，旨在强化片区商业配套并推动粤港澳消费协同。

作为深圳保障房配套商业玩家，深圳安居目前运营商业项目总数已达66个，管理面积超55万平方米。然而，在规模扩张的同时，出租率下滑、租金承压、品牌能级不足等问题也逐渐显现。

保障房模式加持

作为深圳市单一市场上运营规模最大的房屋租赁企业，深圳安居集团于2023年推出了邻里商业品牌——安荟邻，宣布深耕邻里商业领域，将商业运营与民生保障深度融合。

就发展策略而言，聚焦增量端，深圳安居计划通过持续不断地为新入市保障性住房做好商业配套服务，实现规模化发展；聚焦存量端，其则全力推进老旧社区商业项目的运营提升，扩大品牌影响力。

资料显示，深圳安居目前运营有罗湖景福安荟邻、南山桃源安荟邻、福田富莲安荟邻、光明鸣鹿安荟邻、福田彩田安荟邻、南山高新安荟邻等项目，形成了深圳多区的“安荟邻”网络。

2025年，更是深圳安居邻里商业快速扩张的关键一年，随着运营的多个项目陆续开业，其运营商业项目总数达66个，管理面积超55万平方米。

观点指数认为，深圳安居这种与保障房绑定发展邻里商业的模式具备较大优势。从政策维度上看，作为承接“一刻钟便民生活圈”建设等国家政策的国企，其邻里商业项目易获得政策层面的资源倾斜。

深圳住建局披露的数据显示，2021-2027年，深圳市将累计新增建设筹集保障性住房100万套（间）。而作为深圳保障房专营机构，深圳安居的商业布局天然与保障房项目绑定，能为商业发展提供稳定的增量载体。

另一方面，保障房邻里商业项目的主力客群由住户直接转化而来，这意味这其拥有稳定的社区客群基础，能快速积累客流，并较大程度上规避传统商业普遍面临的客群流失风险。

在对商业发展至关重要的资金层面，深圳安居这类企业前期投入的资本压力也相对较小。首先，REITs作为深圳安居的核心资本化手段，底层资产虽多为保障性租赁住房，但邻里商业作为保障房项目的组成部分，同样能共享回笼资金。

如红土深圳安居REIT、多期类REITs发行募集的大量资金，在支撑保障房建设的同时，也为配套的安荟邻商业项目提供了装修、初期招商、业态搭建的启动资金。

再则，借助市属国企信用背书，其能通过银行低息贷款、中期票据、长期债券等方式获取低成本资金。

安居乐寓是深圳市安居集团旗下的全资企业，主要通过收储城中村房源和非居住存量房屋改建等方式筹集房源。

而在安居乐寓的城中村改造项目中，银行贷款在资金来源中占比约70%-80%，贷款期限最长达13年，融资成本能控制在3%以内。这类资金除用于住房改造外，也会投入到城中村及保障房周边安荟邻便民商业设施的建设中。

营收运营压力待解

从打造方向上看，安荟邻项目的建筑面积大多在1‑5万平方米之间，定位为“友好邻里生活中心”，强调“一站式生活圈”。

因此，在业态组合方面，安荟邻普遍引入盒马鲜生、华润万家、天虹等商超及百胜餐饮等大众生活品牌，以项目所在社区为核心，辐射半径约3 公里，服务人口从10万人到20万人不等，瞄准的是社区高频刚需消费。

聚焦具体项目运营层面，可以发现，深圳安居在邻里商业的操盘上有一定可取之处。针对存量与增量项目，其采取了差异化策略，对不同客群进行精细化适配。

其中，存量商业项目大多面临设施老化、业态滞后等问题，运营核心是通过低成本、渐进式的微更新，贴合周边固定客群需求，强化社区属性，进而激活资产价值。

南山桃源安荟邻就属于老旧社区改造项目，其侧重便民服务、邻里互动，通过引入超市、餐饮和儿童业态，打造共建阅读空间等方式构建邻里生活圈。

而新建项目则无过多硬件限制，可围绕预设核心客群的消费偏好与生活方式，从定位、业态到空间进行全维度定制，打造差异化竞争力。

南山高新安荟邻作为新建项目，主力客群为南山科技园23-35岁的青年人群，因此其选择引入餐饮、零售和运动等业态，适配青年客群的消费习惯。

不过，即便具备差异化运营的“一店一策”思维，在商业运营这一高度依靠运营经验和能力的领域，深圳安居这类企业仍面临着不小挑战。

以其运营的红土创新深圳安居REIT为样本，数据显示，2025Q3该REIT的配套商业出租率为76.96%，较2024年末的94.12%大幅下滑17个百分点，项目正面临较大的招商压力。

出租率下滑也带来了收入滑坡，2025Q3的收入为37.96万元，同比下降9.12%；同期商铺平均租金单价为337.71元/平方米/月，同比下降8.26%，收入也受到挑战。

即便后续项目通过有效手段缓解了招商压力，收入增长上也面临瓶颈。一般情况下，保障房配套商业租金以市场调节价为基础，受民生定位约束，但人力、物业、营销等运营成本会随着市场变化而持续上涨，项目的盈利能力容易受到影响。

除此之外，就目前已开业项目的品牌组合而言，吸引跨区域客群难度较大。以最新开业的罗湖景福安荟邻为例，项目主打服务在地生活及衔接深港消费，但核心业态集中于基础餐饮、零售，缺乏针对深港人士的特色业态，或难以真正承接跨境消费需求。

基于此，其可考虑聚焦高频刚需型跨境消费，在主动对接香港品牌资源，引入港风餐饮、跨境服务等特色业态的同时，与深圳本土特色品牌、新兴网红品牌合作，打造“小而精”的跨境邻里中心，形成差异化竞争优势，承接深港人士的即时消费需求。

总体上看，深圳安居对社区商业的探索，不仅是保障房配套的重要组成部分，也是国内社区商业“规模化、民生化”的样本。

未来，如何在坚守民生服务定位的同时，实现商业可持续发展，是深圳安居及同类企业需要破解的核心命题。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。