恒隆集团（00010.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期恒隆集团（00010.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

业绩摘要
      2025年,内地经济持续放缓及港人消费习惯转变主导营商环境,房地产市况亦受影响。不过,市况较前一年显着回温,2025年下半年尤其向好。恒隆集团有限公司(「本公司」)及其附属公司(统称「本集团」)于年内租出率和营运基础保持稳健,有助应对各种挑战。租户组合持续优化,使香港和内地租出率维持理想水平。核心物业租赁收入仍然表现强韧,自5月起录得正增长走势,主要由上海、无锡、大连及昆明的物业带动。
      我们的商场实力雄厚,虽受内地消费市况淡静影响销售租金,收入仍然保持稳定,大部分物业租出率亦长期高于95%。
      香港方面,我们采取针对性措施及多元化策略留住租户,带动零售和办公楼物业组合租出率明显改善,于年底分别升至95%和90%。在政府人才入境计划带动下,住宅及服务式寓所业务增长稳健,租出率和收入按年分别上升三个百分点和6%。
      本集团于2025年录得总收入港币104.14亿元(2024年:港币117.60亿元),整体营业溢利为港币68.36亿元(2024年:港币68.26亿元)。物业租赁收入和营业溢利分别为港币98.53亿元(2024年:港币100.33亿元)和港币69.72亿元(2024年:港币71.34亿元)。酒店收入为港币2.97亿元(2024年:港币1.89亿元)。物业销售收入录得港币2.64亿元(2024年:港币15.38亿元)。
      为庆祝恒隆成立65周年,我们在全国举办了形形色色的庆祝及市场营销活动,成功吸引大量客流量并深化与顾客互动,充分展现以客为尊的服务理念,彰显旗下物业蓬勃不息活力。
      为配合长远发展策略,本公司持续投资并推行「恒隆V.3」策略,重点拓展于主要城市业务版图,提升顾客体验,并精选具资本效益项目进行再投资,以进一步加强项目规模和可见度。年内,我们推出和公布了一系列地标项目,包括昆明恒隆广场尚义街、杭州恒隆广场扩展项目*、无锡恒隆广场扩展项目*,以及上海南京西路1038号商业营运项目*。受惠「恒隆V.2」以内地核心商圈为主的发展重心,「恒隆V.3」聚焦于扩大现有资产效益,降低资本需求,同时响应政府政策。其他发展中项目*包括无锡恒隆广场第二期发展项目、杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目、上海金普顿徐家汇酒店,以及沈阳市府恒隆广场余下的综合发展项目。

业务展望：

虽然全球经济仍承受高关税和中美贸易角力影响,但预期新一轮减息行动和消费市道好转将有助零售业回稳。我们会继续以审慎灵活方式管理风险,并抓紧新兴的增长机遇。2026年,内地零售租赁市场预期渐入佳境,黄金地段的前景尤其看好。我们透过加强租户组合、推动针对性市场营销举措和资产优化计划,即使面对奢侈品消费持续疲弱,亦成功改善租出率和客流量,为迎接复苏奠定稳固基础。随着价值型消费和体验「空间营造」越趋盛行,我们将继续因时制宜,在变革中寻觅增长机遇。为庆祝恒隆于2026年迈入66周年,我们拟于内地物业组合推出一系列市场营销活动,以提升恒隆广场「66」品牌形象,巩固深厚的品牌传统和根基,并加深与顾客的交流和联系。杭州恒隆广场将会是业务增长的势头,零售部分预租率已超过90%。中期而言,租赁收入增长将由杭州恒隆广场、上海恒隆广场扩建项目,以及一系列「恒隆V.3」策略项目带动。当这些项目全面投入营运后,我们将能提供更丰富体验的零售选择,并捕捉消费趋势带来的商机。
      办公楼市场方面,由于空置率上升、租金压力沈重和需求不足,2026年的营商基础恐持续受压。不过,本集团旗下甲级办公楼资产组合拥有战略定位优势,并透过务实租赁策略重点吸纳优质国内及跨国企业租户,租出率表现可望超越大市平均水平。
      香港方面,随着各项盛事吸引更多旅客访港,加上租户组合持续侧重体验式零售、餐饮及时尚生活选择,零售租金可望靠稳。至于办公楼租赁业务,短期租赁收入增长空间有限,而且部分租户仍需租金宽减和优惠措施,预期复苏面临一定挑战。不过,来自专业服务业的需求增加,加上我们审慎的租赁策略,租出率有望维持稳定,甚至随整体市况上行。
      监于内地和香港的物业销售业务易受政策发展和买家情绪影响,2026年销售重心将以审慎定价、分阶段放售和优越产品质素为主。随着市况改善,我们将凭藉对卓越品质和管理服务的坚持,力求在同业中突围而出,吸纳高品味置业人士。
      我们近期公布展开无锡恒隆广场扩展项目和上海南京西路1038号商业营运项目,标志着「恒隆V.3」策略的里程碑。在内地城市更新、刺激消费内需、文体旅商融合发展等政府政策支持下,与内地业主建立的战略伙伴关系将大大巩固我们市场领导地位,发挥物业组合协同效应,并贯彻以客为尊承诺。

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