宝龙地产（01238.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期宝龙地产（01238.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

截至2025年6月30日止六个月,本集团于下列主要业务分部,即(i)物业开发;(ii)物业投资;(iii)商业运营及住宅物业管理;和(iv)其他物业开发相关业务,进行其业务活动。于回顾期内,物业开发仍为本集团主要收入来源。
      物业开发
      受房地产行业经营环境严峻的持续影响,截至2025年6月30日止六个月,本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币3,723百万元(截至2024年6月30日止六个月:人民币7,332百万元)。截至2025年6月30日止六个月,本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积约为316,718平方米(截至2024年6月30日止六个月:690,941平方米)。
      于截至2025年6月30日止六个月,本集团的合约销售业态分布如下:
      为获取稳定及经常性之收入,本集团亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。于2025年6月30日,本集团持有用于投资的物业(包括已竣工物业及在建物业)其建筑面积(「建筑面积」)合共约8,572,714平方米(于2024年12月31日:约8,312,181平方米),较2024年12月31日增加约3.1%。
      于截至2025年6月30日止六个月,本集团(连同联营公司及共同控制实体)完成了1个新购物中心开业任务,武夷山宝龙广场于2025年5月30日成功开业。于2025年6月30日,本集团持有及管理的购物中心已达63家,另管理9家轻资产购物中心,持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。
      酒店业务
      本集团继续发展酒店业务,作为长期经常性收入来源,以国际品牌酒店及自创品牌连锁酒店为核心业务。
      于2025年6月30日,本集团旗下拥有7家国际品牌酒店(上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店、厦门W酒店、苏州太仓宝龙福朋喜来登酒店、青岛城阳宝龙福朋喜来登酒店及阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店),并拥有及经营10家自创品牌连锁酒店(泉州安溪宝龙艺筑酒店、杭州富阳艺悦酒店、上海临港艺悦精选酒店、重庆合川艺悦精选酒店、上海吴泾艺悦酒店、新乡艺悦酒店、杭州滨江艺珺酒店、盐城宝龙艺悦精选酒店、泰安宝龙艺珺酒店及金华磐安宝龙艺珺酒店)。
      土地储备
      本集团未来将坚持「1+N」发展战略,即深耕长三角,同时关注和探索其他机会型优质区域;本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究,更加精准精细化产品定位,严格遵守价值投资原则下获取土地储备。
      于2025年6月30日,本集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为13.87百万平方米,其中,正在开发建设中的物业约为11.63百万平方米;持作未来发展物业约为2.24百万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业,附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。于2025年6月30日,本集团土地储备约57%分布于长三角地区。

业务展望：

预期2025年下半年,房地产行业将围绕「稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险」,采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。未来将因城施策调减限制性措施,加力实施城市更新行动,稳步推进城中村和危旧房改造,以存量改造激活增量需求,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。坚持优化增量与盘活存量相结合,预计将加大高品质住房供给,完善与落实专项债支持存量房收储,筑牢市场风险防线。有序搭建相关基础性制度,扎实有力推动建设安全、舒适、绿色、智慧的「好房子」,优化和完善住房供应体系,着力构建房地产发展新模式。在房地产行业逐步构建平稳、健康、高质量发展的新阶段,各房企将继续坚持「保交付、稳经营」,持续加强精细化管控,夯实提升产品力和服务力,积极探索符合自身优势的发展新模式,努力实现企业持续稳健经营及高质量发展。
      面对中国房地产行业处于深度调整期所带来的挑战与机遇,本集团凝心聚力同奋进,于2025年中提出「盘活增效,稳进拓新」的发展主题,聚焦2025年下半年重点工作「盘活、增效、拓新」,即继续推动项目盘活突破,积极面对市场实现销售目标,努力化债为企业发展创造空间;聚焦精英团队打造,持续深耕核心资产,激活低效专注品质;积极引入资源推动空间增值,挖掘品牌联合布局发展,以创见进取、出海扎根为指引,探索发展新机遇。在艰难的大环境中,本集团将始终坚持稳健经营,坚守「保交付」底线,坚定做负责任的企业,坚持质量为先、责任为先的原则,持续提升精细化管理,科学化降本增效,用更好的产品与服务赢得市场。全员坚定信心,团结拼搏,以高度责任心和拼搏精神化解难题,为企业稳健发展和行业良性循环持续发力。
      本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备,坚持「1+N」发展战略,即深耕长三角,同时关注和探索其他机会型优质区域,为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究,更加精准精细化产品定位,严格遵守价值投资原则下获取土地储备。
      本集团将继续整合并巩固优势资源,力争年内实现高质量开业计划。本集团旗下宝龙商业管理控股有限公司将以「三大工程」为战略方向进行深度运营,以「质量提升细致服务」为目标,以「运营能力-招商能力-产品能力」为核心,三大能力相互支撑、协同发力,共同构建商业运营领域的核心竞争力。围绕精准定位,全面提升项目品牌吸引力和市场影响力,充分挖掘项目空间及各业务端的收入价值。构建招商管理体系,分类管控项目出租率,完善团队与协同机制,策略性搭建多元复合品牌矩阵,携手提升商业体价值,全方位夯实招商管理效能。以人才作为核心资源,构建「文化认同」价值内核,聚焦打造「高胜任强后备年轻化可持续」的一把手团队,为企业发展厚植人才根基,营造会呼吸、有温度、能提供情绪价值的商业空间。
      为积极应对本集团流动性压力,本集团将继续采取一系列流动性管理措施,加快销售款和其他应收款的回笼,延长部分借款的债务期限,持续优化融资结构,降低融资成本,努力盘活存量资产,加强资产管理,提升出租率和租金水平,精简组织架构提高效率,节省各项运营及行政费用,持续稳定公司经营,确保房地产开发项目能够按时交付,为本集团可持续发展保障现金资源。本公司、其财务顾问中国国际金融香港证券有限公司及其法律顾问盛德律师事务所将与本公司债权人及其顾问合作,积极探讨寻求全面解决当前流动资金问题的所有可行方案,旨在以更负责任的方式,制定「可执行、可落地」的整体债务解决方案,化解债务风险,促进本公司平稳运行。
      本集团将积极推动人才与企业协同发展,倡导员工秉持务实文化,重新认知自我。通过激活个体潜能,助力员工实现自我价值;通过优化及流程再造,提升整体工作效率;实施多维激励机制,打造精英团队。本集团将继续秉持「激发潜能、汇聚精英」的人才战略,为人才成长搭建广阔平台、创造机会,实现企业与人才共生共赢。
      本集团将始终秉承社会责任企业公民的初心,坚定做负责任的企业,坚持走高质量可持续发展之路,秉承「让空间有爱」的企业使命,遵循「简单真实、共生共赢、进无止尽」的企业价值观,继续发扬「诚信、恭谦、创新、敬业」的企业精神,坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量,同心同路,砥砺前行,为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量,持续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。

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