雅生活服务（03319.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期雅生活服务（03319.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

面对行业深度调整,本集团始终以业主为中心,不断精进服务品质,满足居民对于‘好房子’‘好服务’的期待。同时,因应市场变化和需求升级,平衡品质与效能,灵活调整服务及产品组合,创新推出多元服务产品。尽管面对成本压力及业主开支水平的变化,本集团通过优化业务结构,专注核心业务,控制经营风险,提升运营效益,上半年实现扭亏,整体规模与经营稳健。
      期内,本集团收入人民币6,465.4百万元,毛利为人民币939.3百万元,净利润为448.2百万元,本公司股东(‘股东’)应占利润为人民币350.3百万元,每股基本盈利为人民币0.25元。在外部环境和竞争压力下,本集团业务展现出可持续发展的韧性。截至2025年6月30日止,本集团物业管理在管面积及合约面积分别为516.7百万平方米及692.3百万平方米,覆盖住宅与非住宅的多种业态。
      本集团致力于为业主提供物有所值、质价相符的服务体验。近两年本集团升级服务体系,夯实服务标准,致力于打造服务品质为核心竞争力。本集团本着实事求是的精神,聆听业主心声,扎实做好基础服务工作,加强客服体系建设,提升业主满意度。期内,重点夯实升级服务标准体系,完成超过百项服务标准修订更新。上半年重点推进住宅服务产品体系建设与升级,发布《雅生活住宅分级服务产品图谱手册》,覆盖24个服务场景,涉及超过700个服务细项,全面匹配不同层级的服务,兼顾‘质价相符’的差异化需求与服务标准化、统一化。期内,本集团参与编写国家级《物业服务客户满意度测评》标准编制,为国家标准化管理委员会首次发布的物业管理行业国家级标准,彰显本集团于行业的影响力。此外,持续开展消防、电梯、电动车等专项整治工作,防范重大风险,加强应急演练,守护安全、有序的社区环境。在夯实品质的同时,本集团亦主动创新迎合业主个性化服务需求,提供多元化、有温度的服务,加强社区文化建设,提升业主的品牌认同感。例如,为适应社区老龄化趋势,本集团主动对部分社区设施设备进行适老化改造,提供针对长者的社区餐饮、社区医疗便利服务,令业主乐享社区生活。
      本集团以智慧赋能服务,加大对于智能化、数字化改造升级的投入。目前人工智能技术正逐步应用于本集团安防、停车、品质稽核、应急管理等方面,为业主提供更舒适、便捷、环保的服务体验。期内,本集团积极拥抱人工智能技术,率先完成DeepSeek本地化模型,构建‘雅AI’智能决策中枢,有效提升运营效率、优化资源配置及降低管理成本。上半年,为提升社区通行效率和升级安全防控,兼顾人文关怀和服务体验,本集团落地社区无感通行,与支付宝、饿了么联合推出‘碰一下’智慧门禁解决方案,以科技解决‘最后一公里’难题,打造安全、高效、智慧的社区居住体验,推动美好城市建设。期内,全新的智慧门禁系统已于超过100多个城市的在管项目落地。本集团肩负企业社会责任,以科技和信息化手段引领可持续发展,推进使用绿色能源,期内通过智能科技对空调、供水、照明等进行节能改造,实现有效节能降耗。
      尽管面临市场增量有限,拓展竞争加剧,业主需求转变等挑战,本集团继续发挥市场化优势,采取积极、审慎、灵活的市场策略,持续获取、补充优质项目,并保障重大项目平稳续约,规模保持市场领先。在市场策略上,强化聚集效应,以效益为先,着力提升核心、重点城市项目密度,并战略性调整城市布局。期内启动对于城市布局的优化工作,梳理核心城市、深耕城市与机会城市,聚焦于约50个重点城市进行市场拓展。旨在通过提升单城市项目密度,强化协同效应,实现规范化管理,提升品牌价值。期内,本集团扩大于非住宅管理细分市场的优势,于重点区域获取广州粤剧院、江阴市人民医院、山东科技大学青岛校区、东莞职业学院、青岛机场和多地城市交通轨道等优质公共建筑项目,以及为国企、事业单位提供多元化的后勤保障服务。此外,本集团加强维护重点客户,提升客户黏性,期内多个大型标杆性项目顺利续约,确保整体规模的稳定性。与此同时,对于低效、孤岛项目,坚决予以出清,提升运营效率和项目集中度。
      本集团正处于‘规模速度型’向‘质量效益型’转型阶段,持续深化调整产业结构,确保产业链业务发展健康、可持续。业主增值服务围绕社区生活和机构后勤需求,注重与基础物业管理服务的联动协同,聚焦‘本地生活’与‘资产运营’两大核心品类。面对地产相关业务持续低迷以及消费环境变化,本集团以集约化管理模式提升社区资源利用率,并孵化与创新发展居家、零售等生活业务,夯实业务供应链,提升产品渗透率。尽管业务结构调整令规模有所收缩,但通过轻资产运营和产品结构优化,期内业主增值服务现金流改善显着。城市服务业务优化项目布局,以效益原则优先进行项目汰换,业务现金流改善显着,运营质量有所提升。
      经营管理方面,本集团一贯重视经营质量与现金流,致力于平衡服务品质与效益。期内持续通过精细化管理提升项目运营效率,以良好的服务作为基础,提升成本与开支透明度,通过灵活的手段加强回款,积极解决历史欠费问题。此外,重点加强工程集约化管理,进一步提高外包商集中采购比例,发挥规模效应。本集团注重组织协同与深度融合,秉持和合共融理念,聚合成员企业的核心优势,形成品牌凝聚力。融合超过五年以来,本集团以平台化战略牵引、专业化能力赋能的融合模式,坚持‘一区一策’、‘一企一策’,既保留成员企业在细分领域的特色优势,又通过资源分享与技术标准互通构建服务价值链闭环。上半年,雅生活连同旗下龙城服务、科瑞物业、明华智慧、重庆海泰、兰石雅生活等多个品牌均位列行业品牌百强,巩固本集团品牌矩阵。

业务展望：

当前全球经济前景充满变数,在更具挑战性的宏观环境下,行业要走出内卷式竞争,需要不断自我革新与升级突破。物业管理企业应与时俱进,适应新形势、匹配新需求,升级服务产品,守住品质底线。本集团将坚持长期主义,一切以业主中心,踏实做好服务,战略聚焦进一步优化布局,兼顾经营效益与品质口碑,持续向‘质量效益型’企业转型。
      在政策规管、市场变化与行业竞争三重压力之下,服务品质、产品特色、运营效率是考验物业管理企业的标准。本集团致力于打造服务品质为核心竞争力,将持续进行标准化建设,并因应市场变化与业主需求,推出多层级、灵活化的服务产品组合。本集团将进一步提升基础服务品质,明确分级标准的统一性和差异化,逐步落地住宅分级标准体系,确保现场服务的高标准与稳定性。近期将落地试点,根据试点效果与客户反馈,不断优化、完善品产品体系,并加快非住宅标准体系建设,以及推动服务产品向中高端升级。本集团将秉持‘呵护一生,温暖一城’的企业使命,思考业主真实需求,及时调整、革新服务内容,加强与客户黏性。加强社区文化建设,令有温度的服务颗粒化、可视化,打造业主认可的‘质价相符’好服务体系,让业主真正体验到‘服务有温度、改变看得见、价值可感知’。
      本集团将加快‘数智化’转型,拥抱新质生产力,通过应用人工智慧技术,精准把握客户需求、优化资源配置、预防潜在风险,为广大业主提供更加个性化、前瞻性的服务体验,打造‘未来社区生活’。本集团以服务体验与管理效率为出发点,逐步开展智能安防、智能清扫机器人、智慧电梯、能耗监控、智慧管理等智能化设备的升级改造工作。下半年将重点推进智慧停车系统建设,以及推进运营、品质与管理工作信息化,以数据支持经营分析,实现动态精准管理,提升整体经营的效能。此外,持续加强保障消防、电梯、工程安全,灵活联动资源逐步更新设备,杜绝安全隐患;同时完善能耗管理,以精细化运营提升管理效率,实现控本增效。
      本集团经过快速发展期后沉淀调整,未来将进一步优化业务结构及区域布局,在出清风险与部分低效项目后,将坚定不移地走市场化道路,致力于保持规模基本盘的稳定。本集团已制定明确的市场策略,精简布局城市,深耕重点区域,打造聚集效应。通过制定市场地图,深化城市分级策略,住宅市场的拓展布局将由200余个城市精简至50个,尤其加强广州、深圳、上海等重点城市及周边的布局。对于低效、孤岛项目,坚决出清,集中资源至核心布局区域。通过提升单城市项目数量及管理规模,有效提升品质与品牌,实现规模效应与释放增值服务潜力。同时,将聚合与匹配成员企业资源,发挥住宅、非住宅领域各自优势,聚焦存量市场,择优拓展高质量项目,确保后续承接的稳定性与经营效益。
      而产业布局方面,同样秉持战略聚焦,不断向‘专而精’优化转型。业主增值服务将围绕空间、资产、生活打造拳头产品,从短、中、长期形成业务模型,提高业务渗透率,同时强化资产运营能力盘活资源。未来将于核心区域落地存量旧改、居家养老、文旅项目资产管理等业务试点,并精选高需求、高粘性的口碑业务打造标准模型,实现标杆可复制。而城市服务将聚焦回款,以现金流为以生命线,保障业务可持续性,并加强与非住宅物业管理业务的协同。
      现金流对于物业管理企业至关重要,本集团将回归经营本质,持续狠抓回款,通过不同渠道控制应收款项规模,出清低效项目优化资源配置,并积极推进解决遗留问题,降低整体经营风险。运营坚持以收定支,通过智能化、信息化实现精细化管理,令效益稳步提升,实现有质量的增长。此外,以品质为导向,进一步升级成本全周期精细管理模式,重构成本采购组织架构,与质优供应商巩固长期战略合作,并确保经营的合规性。
      在行业高品质发展的新周期,本集团将作为‘赋能者’,一切以业务为出发点,深入贯彻‘一区一策’、‘一城一策’、‘一企一策’的精准赋能机制,深化投后管理,加强公司管治,以平台思维整合战略资源,以数字化手段打通管理壁垒,构建起集团与成员企业百花齐放,共生共荣的生态圈。以‘效率就是竞争力’为理念推动企业内部变革,精简管理层级,推动组织提效,并不断提升人才质量,网格化配置一线岗位,充分激发团队潜能,向业务导向型组织升级。
      面对行业的周期波动,本集团主动调整策略,灵活匹配市场变化,已有效控制经营风险。未来物业管理行业将面临加速汰换,企业需‘在困难中求生,在变化中突破’才可不至被市场淘汰。本集团将常怀对于客户的敬畏之心,珍惜来之不易的基本盘,以品质为核心竞争力,跳出同质化的竞争和低效内卷,保效益、提效率、强口碑。同时不断革新突破,加快业务升级转型,以科技赋能精细化运营,以市场化巩固优势领域的领先地位,实现经营、品质、团队与基本盘的稳定,走出雅生活长期主义的发展模式。

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