香江控股（600162）2024年年报关键审计项：房地产销售收入的确认、存货跌价准备的计量

据证券之星公开数据整理，近期香江控股（600162）发布2024年年报，该份财报由德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)给出了标准无保留意见的审计意见，并对财报中的关键审计项目说明如下：

1. 房地产销售收入的确认

项目内容

香江控股2024年度商品房、商铺及写字楼销售收入为人民币2,488,460,116.74元, 占合并营业收入总额的66.18%。由于上述房地产销售收入金额重大, 同时管理层在确认收入时需要作出判断, 因此将其确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

审计应对

1. 测试与房地产销售相关的关键内部控制实际运行的有效性。
2. 检查房地产标准买卖合同条款, 对照企业会计准则的相关规定, 评价有关房地产销售收入确认的会计政策是否符合企业会计准则的相关要求。
3. 就本年度确认房地产销售收入的项目, 选取样本, 检查销售合同及可以证明房地产已达到交付条件的支持性文件, 以判断相关房地产销售收入的确认是否正确。
4. 就资产负债表日前后确认房地产销售收入的项目, 选取样本, 检查销售合同及可以证明房地产已交付的支持性文件, 以评估相关房地产销售收入是否记入恰当的会计期间。

2. 存货跌价准备的计量

项目内容

2024年12月31日, 香江控股存货中房地产开发项目的账面余额为人民币10,305,133,025.48元, 相应的存货跌价准备为人民币1,005,846,364.74元。根据香江控股的会计政策, 存货期末按照成本与可变现净值孰低计量, 当存货的可变现净值低于成本时, 计提存货跌价准备。由于存货跌价准备的计提涉及管理层重大估计, 因此将其确定为合并财务报表审计的关键审计事项。

审计应对

1. 选取样本对本年末的存货项目进行实地察看, 观察是否存在长期未予开发的土地、长期停工的项目以及长期未能出售的项目；分析周边楼盘价格变化趋势, 判断相关存货是否存在跌价的情形。
2. 获取计算存货跌价准备的相关资料, 复核本年计提的存货跌价准备金额是否正确。
3. 对于已完工的开发产品, 将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或周边楼盘价格进行比较, 将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较, 分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。
4. 对于未完工的开发成本, 将管理层估计的售价与已签署销售合同的产品价格或市场可获取数据（周边楼盘价格）进行比较, 将管理层估计的至完工时将要发生的成本同内部成本预算进行比较, 将管理层估计的销售费用及相关税费与已售项目实际发生的销售费用及相关税费进行比较, 分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。
5. 对于拟开发土地, 将管理层估计的售价及相关税费与市场可获取数据（周边地区最新土地使用权挂牌出让价格等）及测算的相关税费进行比较, 分析管理层确定可变现净值时所使用数据的合理性。

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