房地产行业研究：地产指标持续筑底，库存正缓慢下降

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：地产指标持续筑底，库存正缓慢下降》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股地产、物业板块均下跌。本周（9.7-9.13）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各板块中位列第3；WIND港股房地产板块涨跌幅为-3.2%，在各板块中位列第17。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-3.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为-0.6%，沪深300指数涨跌幅为-2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-3%和-1.3%。
上海五批次土拍收官，核心位置的曹家渡地块溢价率超30%，成交楼面价超11万元/平。本周（9.7-9.13）全国300城宅地成交建面557万㎡，单周环比+111%，单周同比+4%，平均溢价率4%。2024年初至今，全国300城累计宅地成交建面13913万㎡，累计同比-44%；年初至今，绿城中国、建发房产、滨江集团、保利发展、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。
本周新房销售同环比均下降，去年同期存在政策的高基数效益。本周（9.7-9.13）35个城市商品房成交合计196万平米，周环比-15%，周同比-27%。其中：一线城市周环比-7%，周同比+11%；二线城市周环比-18%，周同比-41%；三四线城市周环比-17%，周同比+22%。
本周二手房成交同环比均上升，二手房以价换量韧性更强。本周（9.7-9.13）15个城市二手房成交合计158万平米，周环比+9%，周同比+8%。其中：一线城市周环比-2%，周同比+1%；二线城市周环比+14%，周同比+12%；三四线城市周环比+11%，周同比-10%。
房地产各项主要指标仍在筑底调整中。2024年1-8月，全国房地产开发投资同比-10.2%，降幅与1-7月持平；新开工面积同比-22.5%，降幅收窄0.7pct；竣工面积同比-23.6%，降幅扩大1.8pct；销售面积同比-18.0%，降幅收窄0.6pct；销售金额同比-23.6%，降幅收窄0.7pct。房价仍在下跌，且跌幅扩大。8月份70城新房价格指数环比下跌0.7%，跌幅比7月份扩大0.1pct；同比下跌5.7%，跌幅扩大0.4pct，已连续15个月下跌；70城二手住宅价格环比下跌0.9%，跌幅比7月份扩大0.1pct；同比下跌8.6%，跌幅扩大0.4pct，已持续同比下跌31个月
商品住宅库存正逐步下降中。假设已竣工未销售的商品住宅面积为狭义库存；1999年以来累计新开工减累计销售的商品住宅面积为广义库存。对于狭义库存，从年的维度看，24年8月的狭义库存为3.81亿方，略低于16年底的水平，仍高于23年底的水平；从月的维度看，今年以来去库存工作是政府及房企的工作重点，24年2月后狭义库存正逐月下降。对于广义库存，24年8月的广义库存为19.9亿方，较23年底下降7.0%，近年来广义库存持续下降主因是新开工面积降幅较大。当前销售持续筑底，房企主动去库的速度较为缓慢，仍有待收储等政策的进一步落地。
投资建议
8月地产各主要指标仍在筑底，9月以来销售同比表现仍然承压，近期央行表示把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量；着手推出一些增量政策举措，进一步降低企业融资和居民信贷成本。货币政策的发力及房贷利率的下降对地产具备积极意义，期待增量及存量房贷利率的下降。推荐受益于深耕高能级城市、主打改善产品的国资房企，如建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度持续提升，拥有核心竞争力的房产中介平台贝壳。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约