从独行到拍档建发、联发的杭州合作试验

观点网 时隔三个月，建发国际再次宣布与联发集团合作开发新项目，这对“兄弟拍档”这次选择了杭州作为目的地。

10月20日，建发国际公告，联发集团与建发国际两家子公司厦门益悦置业有限公司、厦门兆翊蓉房地产开发有限公司以及杭州兆裕翔房地产开发有限公司订立合作协议，共同开发杭州两宗住宅地块。

这两宗地是建发方面于6月下旬拍下，均位于余杭区未来科技城单元，土地使用权总代价28.86亿元。

协议约定，益悦和厦门兆翊蓉分别向联发集团转让项目公司45%和5%股权，交易完成后建发、联发双方各持项目公司50%股权。

三个月前，同样的组合刚在厦门落下一子。

今年7月，益悦就曾与联发集团签约，共同开发联发6月24日以20.56亿元竞得的厦门集美西亭、侨英两宗地块，联发持股51%，建发方面持股49%，建发国际出资11.95亿元。

一年之内两度搭伙，把两家公司的关系从股权上的“亲属”，推进到项目层面的合伙。建发国际母公司建发房产与联发集团，都属于建发集团系统内，是建发系地产业务的两条腿。

过去多年，两条腿基本各走各路。直到2026年1月，建发房产董事长林伟国同时兼任联发集团董事长，两家公司才被放进同一个管理框架。两大平台在顶层完成了人事打通，此后产品条线的资源开始互相流动。

这套安排放在建发与联发之间，它像是一个被精心校准过的中间态，既不是谁吞掉谁，也不是各干各的，而是在同一个集团意志下，把资金能力、操盘能力与报表诉求重新排列组合。

杭州合作

此次合作涉及的杭州余杭未来科技城两宗土地，为连体地块。

资料显示，地块一即杭政储出〔2026〕41号地块，土地面积约45,864平方米，预计总计容建筑面积不超过约68,796平方米。地块于2026年6月23日出让，经过41轮竞价成交，成交价16.04亿元，楼面价23,314元/平方米，溢价率33.22%。

地块二即杭政储出〔2026〕46号地块，土地面积约38,153平方米，计容建筑面积不超过约40,061平方米。该地块在地块一成交三天后，被同一主体收入囊中，成交价12.82亿元，楼面价31,991元/平方米，溢价率23.04%。

两宗住宅用地合计土地面积约8.4万平方米，计容建筑面积上限约10.9万平方米。容积率指向低密改善产品，与未来科技城板块近年来的供应结构吻合。

按照规划，两宗地块分别建造14幢4层、12幢6层，共26幢住宅；以及28幢4层、1幢5层，共29幢住宅。

地块所处位置紧邻五常湿地，距西溪湿地也不远，周边拥有阿里巴巴西溪园区、海创园、钉钉总部、字节跳动、VIVO全球研发中心等产业资源，产业人口为项目提供较丰富的客群。

拿地之后，建发找来联发入局。10月20日的合作协议显示，建发国际附属公司益悦和厦门兆翊蓉分别向联发转让项目公司杭州兆裕翔的45%和5%股权。建发、联发双方最终各持50%权益，而表决权分配为建发49%、联发51%，项目公司随之从建发国际的合并报表中出表。

目前看，这是一次标准的“先拿地、后引合作方分摊”的操作。事实上，由于项目前期由建发全额垫付的土地款，联发将按权益比例返还；后续双方对等增资，注册资本做到28亿元。

截至公告日，建发实际已支付保证金及部分土地出让价款合计14.43亿元，剩余14.43亿元不迟于2027年7月支付。

具体而言，益悦在项目公司的资本承担总额预计约27.9亿元，前期投入由益悦全额垫付，联发集团将按50%权益比例向益悦返还7.29亿元，此后双方各向项目公司增资13.95亿元，令注册资本达到28亿元。

在此基础上，建发、联发将共同在杭州市场加注。

各取所需

建发进入杭州的时间不算晚，但早期姿态较低。2016年建发首入杭州，是作为绿城凤起潮鸣项目的合作方出现，股权占比30%，操盘和管控都由绿城负责，建发偏向财务注资。

此后几年，建发在杭州的角色逐渐从“财务投资者”变成“联合拿地方”，与绿城、金辉都有过合作，但主要合作方还是绿城。这几年建发跟着绿城做了沁园、西溪云庐等多个项目，把杭州消费者的口味摸了个大概。

真正的转折发生在2020年，建发正式设立杭州事业部，以书香印翠项目为起点，第一次以操盘手的身份站到台前。

2022年之后，建发的拿地力度陡然放大。据市场统计，2022年建发在杭州拿地金额81亿元、2023年达100亿元、2024年通过加强与城投合作拿地金额超158亿元、2025年则达到113亿元，已成为最积极参与杭州土拍的房企之一。同样是2025年，建发在杭州的销售规模已达第一梯队水平。

因此，在2026年初建发房产进行新一轮组织架构调整时，杭州与北京、上海、厦门三个高货值城市事业部，就被列为“A类事业部”。它们被定位为建发未来实现高规模业绩增长的核心单元，职能部门设置达最高的8个。

据建发国际2026年中期业绩报告，杭州期内成为建发国际第二大销售城市，应属权益销售贡献约70亿元，仅次于上海。而在2025年全年，杭州曾是建发国际第一大销售城市，当年实现应属权益销售金额119.1亿元。

图片截取自：建发国际2026年中期业绩报告

联发集团在杭州的发展，呈现的却是另一条曲线。

据了解，联发2017年首入杭州，一出手就是三宗地，落在良渚新城和桃源新城，打头阵的项目是联发·藏珑玉墅，面向改善客群打出排屋加洋房的配置。同期也推出了藏珑大境和溪语宸庐两个楼盘。

2018年的品牌发布会上，联发杭州公司管理层曾提过“深耕杭州”的说法。那几年，联发在杭州的姿态是“自己拿地、自己盖、自己卖”，走的是独立开发的路线。

但这条路没有持续放大。此后联发在杭州的土地市场上很少以独立拿地者的身份出现。例如2020年笕桥的春来雅庭是一个典型样本，该项目由绿城在2020年1月拿地，随后引入滨江和联发合作，联发担当的是投资者的角色。

此后，联发与不同房企在杭州陆续合作了悦望荟、檀境里和臻和雅颂等项目，也独立操盘过北秀观云等小体量项目。

总的来说，联发进场不算晚，项目不算少，但在杭州市场的存在感，没有匹配上它在这里的时间长度。杭州是一个被滨江和绿城两大本土房企深度主导的市场，加上建发房产、兴耀房产、建杭置业等有力竞争者，联发在这种格局里长期扮演的是“补充者”而非“竞争者”的角色。

就此次合作的项目来说，项目体量中等，分摊之后双方压力都可控。低密改善产品在杭州也有现成的去化路径，建发对此的经验不少。

于是，建发找来一个有能力的合作方来分摊项目的资金与周期风险，也给了联发一次真正在杭州核心板块加码的机会。

从独行到搭档

在此之前，“建发房产”和“联发集团”在同属建发集团旗下这件事上，更多是一种股权层面的并列。

两家各有各的战略重心，建发走的是“灯塔项目”路线，聚焦核心城市稀缺地段，用高端产品线拉高品牌与利润；联发则在更长时间里承担着向更大地理半径铺开的角色，项目分布里三四线城市的比重更高。

2025年联发前董事长王文怀在任内就曾推动战略调整，核心方向就是让联发从三四线城市向一线和强二线城市收缩，在产品端打出“新青年好房子”的旗号，试图用更聚焦的城市布局和更清晰的产品线来修复资产质量。

但建发、联发的交集仍然有限。

2026年人事调整之前，2020年以来，建发与联发的合作仅有两单。

第一单是2023年的上海，当年7月13日，建发与联发组成联合体，以13.37亿元摇中浦东曹路基地15-01地块，楼面价28369元/平方米，溢价率10%，房地联动价51500元/平方米。后续开发的项目案名“建发联发青云上”，规划448户。

第二单是2024年底的福建莆田，当年11月19日，独立第三方汇成世纪集团旗下福州汇成佰悦以底价5.85亿元，竞得莆田荔城区玉湖板块一宗商住综合用地，随后引入了建发国际、联发集团、莆田筑圆置业作为合作方。

转折点在2026年1月。建发房产原董事长赵呈闽卸任，总经理林伟国升任董事长，同时兼任联发集团董事长。随后，原建发房产东南集群总建筑师张波出任联发产品研发中心总经理；建发集团总经理程东方、总经理助理李东胜进入联发董事会……

此前两家平台各自向不同方向发力的格局，被收拢到同一个管理中枢之下。双方的合作密度似乎也在加强。

2026年7月，建发国际就与联发集团签署合作协议，双方将共同开发联发于6月24日以20.56亿元竞得的厦门集美西亭、侨英两大连片地块。项目由联发持股51%，建发国际持股49%。

3个月后，杭州项目合作成行。

建发需要联发在核心城市分担压力，联发需要建发的产品、品牌和信用背书，两边的需求正好对上。至少从目前来看，这对“兄弟拍档”已经不再满足于偶尔搭一次伙。

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