【券商聚焦】长江证券予越秀地产(00123)买入评级 指财务稳健销售具韧性

金吾财讯|长江证券发布研报指，越秀地产(00123.HK)2026年上半年结算规模与毛利率回落，归母净利润阶段性探底。公司实现营业收入366.5亿元（-23.0%），毛利率6.2%（-4.4pct），归母净利润0.9亿元（-93.6%），核心净利润0.8亿元（-94.6%）。业绩回落主因结算销售规模减少及低毛利项目集中结转，公司计提发展中及持作出售物业减值拨备5.51亿元（+3.6%），存量项目减值压力仍存。少数股东损益占净利润比重约90%，对归母利润形成侵蚀。公司持续降本，销售及管理开支同比下降24.8%至15.8亿元。截至2026年6月底，已售未结金额1324.4亿元（+0.3%）。 销售端保持韧性，2026年上半年合同销售金额505.1亿元（-17.9%），全口径销售金额排名全国第8，持销项目销售占比提升至81%，核心六城销售贡献占比85%。投资端进一步聚焦核心六城，上半年获取6宗项目，新增土储建面68万平，权益投资金额约70亿元，平均溢价率9.5%。截至6月底，总土储1657万平，94%位于一二线城市；总未售货值2905亿元，核心六城占比73%。 财务稳健性方面，截至2026年6月底，总有息负债1038.7亿元（较年初-0.9%），在手现金515.0亿元（较年初+10.1%），现金短债比2.1倍，净借贷比率较2025年底下降5.7pct至49.2%，剔除预收款后资产负债率65.2%，“三道红线”保持绿档。加权平均借贷利率同比下降25BP至2.91%，处于行业低位。经营性现金流净流入137.7亿元，合同销售回款率同比提升10pct至71%。公司出售资产包取得净收益约2.05亿元。 长江证券预测2026~2028年归母净利润分别为1.3/3.7/6.0亿元，同比+136%/+187%/+62%，给予“买入”评级。