张平：REITs激发二次增长潜力有三大递进逻辑 | 博鳌快讯

2026博鳌不动产投资大会·现场快讯：8月13日上午，2026博鳌不动产投资大会在海南召开。

会上，智衣未来创始合伙人、国际金融地产联盟(IFFRE)创始人张平总结了REITs激发二次增长潜力的三大核心逻辑。

第一是现金流再造，如果说现金流是血液，REITs就是让血液活起来，持续稳定的现金流是商业不动产的基础。以前讨论地产是地段地段还是地段，但讨论持有性不动产时，关键词就从地段变成了现金流。华尔街有句名言：“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。” 这正是REITs的核心逻辑——存量资产的价值，不在于它的砖瓦水泥，而在于它每年、每月、每天能够持续产生的租金现金流。REITs，就是把这些‘稳定的现金流’变成可交易、可流动的资本。只要有了现金流的1，后面资本端的0才有意义。

第二是价值重构，以前地产估值常用成本法，意味着你花了多少钱；但持有型不动产在国际上普遍采用收益法，其中最核心的工具就是现金流折现法（DCF）——看的是这个不动产能让我们赚多少钱。

第三是资本循环，存量资产通过运营升级变成优质资产后上REITs市场，再通过再投资进入良性循环闭环，真正实现一笔初始投资扩大了N倍。REITs其实不是终点，而是一个起点，REITs不止于退出，而在于再生长。

张平强调，这三个逻辑是递进关系：通过现金流再造来激发资产的活力，通过价值重构来实现价值的重估，最终通过资本循环来放大价值，完成存量资产的二次生长。

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