黄钰麟：存量商办资管转型 | 2026观点商办暨资管大会

本文整理自越秀商管写字楼事业部总经理黄钰麟先生在2026观点商办暨资管大会上的演讲内容。

黄钰麟（越秀商管写字楼事业部总经理）： 去年在上海参会，今天很高兴能来到北京，再度参与观点行业活动。我将围绕“存量商办资管转型”这一主题，分享越秀商管在数字赋能、深耕内涵和全链增值方面的实践与思考。这些思路未必适配所有甲方业主，更多是基于越秀商管自身的探索。

首先介绍越秀集团，越秀集团是广州市政府在香港的窗口企业，当前集团资产规模约超万亿，主营业务涵盖金融、地产、交通三大支柱主业，以及食品、大健康、高端制造等培育主业。

越秀商管隶属于地产板块，是专注商业运营管理及资产金融化的全链条商业运营管理平台，形成了多元业务发展格局，涵盖写字楼、零售商场、酒店公寓等多个业态。

目前，越秀商管在国内业务布局覆盖14座城市、落地超90个项目，重点集中在东南沿海区域，中西部主要布局西安、武汉等城市，其中，写字楼运营体量超过200万平方米，分布在6个城市。

进入写字楼存量时代，行业面临三大挑战：供应天量、需求下行、低利率时代。

需要强调的是，写字楼的租金价格并非由经济走势直接决定，其核心决定因素是供求关系，这也是行业定价的底层逻辑。

刚才有嘉宾提到香港的租金增长情况。这是得益于香港政府严控对新增商业地块供应，而反观国内多数城市仍在持续新增供应商业用地。以武汉为例，当前行业压力最突出，最棘手的问题不是存量空置多、需求少，而是市场仍在不断有新增甲级写字楼。源源不断的新项目入市，直接压制了租金上行空间。

与此同时，低利率时代也带来了巨大的经营压力。当前多数项目的土地获取时间在五年以前，过往的市场融资利率与当下差异明显，这也直接导致资产回报率无法覆盖利息成本，项目收益测算难以平衡。这是当前商办市场面临的核心困局。

目前我们面临两大核心难题：一是存量旧项目从市场巅峰回落，如何守住自身竞争优势？二是新增项目如何保障资产收益、提升资本回报？越秀商管结合自身实操形成了一套思考与解法，可供行业参考借鉴。

先看第一个问题，存量旧项目从市场巅峰回落，如何守住自身竞争优势？

以越秀地产的首座甲级写字楼--广州城建大厦为例。该项目1997年落成，位于广州体育西路，是体育中心片区首个甲级写字楼，总建筑面积7.7万平方米。入市初期租金为每平方米70至80元，2017年峰值接近150元，目前已回落至100元左右。2000年之后，该项目常年维持96%至98%的出租率。彼时广州市场长期无新增供应，市场平均出租率稳定在90%至92%。如今，城建大厦出租率只能维持在90%附近。这反映了当下存量写字楼的普遍状况。

那我们该怎样维持自身优势？

去年在观点圆桌会议上，我重点分享了CAPEX与OPEX投入对项目的影响。今天我依然从这个逻辑切入，接下来分享的内容，都是在此基础上做进一步深化。

任何一个项目，首先要做好OPEX投入、日常运营管理以及租户结构（Tenant Mix）梳理，这是最关键的基础。如果连大堂、走廊、洗手间等基础环境都打理不到位，就没必要讨论其他的运营打法。用心做好基础环境和租户结构，是存量项目经营最核心的刚需。

而下一步，越秀认为是数字化管理。

越秀商管从单一项目资产管理，发展到如今全国十几栋楼宇，尤其在广州就布局了多个项目。在多项目、同城多楼宇的内部竞争格局下，数字化管理带来的效能提升至关重要。

越秀商管已有两套数字化系统赋能商业管理，一套用于招商，一套用于资产管理。

招商系统更多是去记录每一条商机、每一组客户来访信息，并与“天眼查”打通，可快速甄别客户的企业经营现状、注册资本、实缴资本、涉诉情况及股权穿透后的母公司背景等信息，快速完成客户资质与质量研判。

系统还设置定期提醒机制，每五天、每两周提醒招商人员更新商机信息，主动跟进客户是否仍在市场选址，还是已经流失。我认为多项目管理，必须将每条商机有效利用起来。

在推动过程中，我常和同事沟通，如果一个项目来访量不足，无非几类原因：租金定价偏高、产品硬件存在短板、渠道关系维护不到位、或是招商人员专业能力不足。

遇到这种情况，越秀优先排查渠道合作问题，再排查产品硬件问题。只有在带看量充足、但意向邀约及签约转化不足的情况下，才会考量调整租金价格。所有商业决策，都依托招商系统的数据做逐层推导。

另一套是JDE资产管理系统，这套系统主要从资产端维度，监控资产收益、估值水平、合同管理等内容。两套系统仅在楼宇盘源上共用底层数据，其他业务互不打通，因为两套系统定位完全不同：招商系统聚焦每一条商机、每一位潜在客户；资产管理系统则侧重整盘资产的收益回报与价值表现。

除此之外，大型房企普遍面临的共性问题，是必须打造项目专属运营特色。我们对每个项目，都会分析所在区位的产业结构、地方政策支持、交通配套条件以及商办产品自身特质，据此明确项目主攻的产业定位。

同时结合楼宇建安标准，越秀将写字楼划分为超甲级、普通甲级、准甲级三个等级。类比酒店分级体系，如万豪旗下有奢华线、商务线、休闲线不同产品矩阵，适配不同客群需求。越秀写字楼也按产品等级与定位，匹配对应的产业和客户群体。

以广州越秀金融大厦为例，该项目拥有广州市天河区政府投资基金和大湾区资管类企业入驻牌照等政府平台资源。依托这些资源，我们在楼内打造路演厅等共享配套空间，在产品配套之外，主动联动天河区科创局、暨南大学、华南理工大学，以及越秀独有资源香港科技大学南沙校区。承接高校科研成果与创业项目，每2-4周在项目路演厅举办高校专场创投项目发布活动，免费开放场地与资源对接服务，吸引各类投资机构参与。

借助天河基金的平台号召力，导入更多投资型企业入驻楼宇，并配套专属茶室、会客室，定向对投资机构开放使用。我们希望通过精细化运营服务，助力目标产业在楼内集聚成长。

明确楼宇特色与产业定位后，我们会针对性做空间改造，落地路演厅等配套产品，同步对接政府、高校资源导入内容生态，用专业活动和产业资源，精准吸引目标客群入驻。

除运营服务外，我们还配套差异化租金政策与渠道激励政策。对渠道明确约定，若成功引入风投机构入驻，渠道佣金高于普通客户标准；对我们重点引进的产业客户，可给予更优惠的租金底价。通过政策倾斜，引导渠道和优质意向客户优先选择本项目入驻，这也是越秀在精准定位后重点落地的运营策略。

我们计划用三到五年时间，逐步将目标产业企业的面积占比从目前的 20% 提升至 40% 乃至 50%，以此衡量整套定位与运营策略是否真正落地见效。

在当前市场内卷加剧的背景下，每一栋写字楼都必须找准自身特质、明确客群定位，把有限资源集中投向核心目标产业与优质客户，做深度深耕。

第二个问题，新增项目如何维持资产收益、提升资本回报？

不少人认为从2022年开始国内进入通货紧缩阶段，在此我暂且不评论宏观经济是否在收缩，但单从写字楼市场的体感来看，2022年起全国绝大多数商办客户都是在缩减办公面积。

但在今年开始，我们发现市场出现好转，虽然客户承租预算仍处在低位，但扩张需求是明显增加，更多客户开始寻求更大的办公面积。这也说明企业经营面正在改善，企业因为业务发展在招聘更多员工，需要更多的办公面积。从今年一季度至今，主动缩减办公面积的客户与去年同期相比，已经明显减少。

让我们回到资本端的话题，以广州IFC项目为例，2005年越秀投入建设成本约78亿元人民币，2012年历时七年，以134.4亿元交易对价注入香港公募REITs，目前项目估值约190亿元。

过往市场行情向好，项目依托行业自然发展，2-3年就能迅速培育成熟。但当下的市场环境，如果不主动采取运营和资本运作措施，项目很难在短时间内达到资本退出的要求。

以上市公募REITs为例，项目上市有准入门槛，出租率低于70%无法注入，越秀内部则将80%出租率划定为可以上市的稳健现金流基准线，达到标准后才会纳入公募REITs。

在以往正常市场周期里，项目只需2-3年就能培育成熟，顺利装入REITs退出。但如今市场环境下，这套路径已经很难实现。越秀商管的做法是在中间引入PE私募作为桥接环节，让项目提前出表，依托PE平台培育成熟后再择机退出。

在此我简单介绍两种方式在运营端的不同。首先纳入公募基金的资产，侧重长期持有稳定经营，会筛选长期稳定型租户，追求全生命周期租金收益最大化。而私募PE的核心目标，是在退出节点实现租金与资产估值最大化，通过收益法推演，在退出时点前拉高整体估值。

举例来说，项目常规平均租金为每平米150元，实操中可前期给到客户每平米100元优惠租金，退出签约年度拉升至每平米200元，以此做高退出时点的租金，抬升未来现金流预期，实现资产估值最大化。

引入PE做中间桥接还有一层价值，项目通过PE出表后，无需每年维持表内资产的估值要求，租赁策略更灵活，不用固守新签租约价格，转而追求退出时点价值最优。

这点广州本地中介渠道也很清楚，越秀REIT自持资产和PE持有项目，在租赁模式、免租期设置、客户筛选标准上都实行差异化管控。

各家房企实际情况各不相同，正如刚才有嘉宾提到的中海，一年就能做到90%出租率，无需借助PE桥接，可直接装入REITs。但市场中绝大多数业主和项目，很难短期内实现高出租率。

“开发·运营·金融”运作模式是越秀商管的特色打法，受现场时间限制暂不深入展开。

具备金融化实力，这也是越秀商管的优势，拥有资产退出渠道。目前也落地大量轻资产托管项目，通过公募REITs与PE私募双渠道，完成一次或多次资产金融化运作，最终实现资产保值增值与资本回报最大化的目标。

我的分享到此结束，谢谢大家。

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