房地产"剩者为王"的时代悄悄来临

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最近有很多朋友问我，为什么老是盯着保利地产不放，房地产不是已经不行了吗，为啥还要去投资地产股？

其实，我投资地产股并不是一拍脑袋就作出的决定，而是经过了多年的观察和调研，做出的慎重决定。因为，经过观察，我认为房地产供给侧改革已经基本完成，“剩者为王”的时代已经悄悄来临。2025年的房地产投资机会，或许和2015年的煤炭钢铁行业有着极为相似之处。煤炭和钢铁行业，两个持续萎缩的行业，不妨碍中国神华和宝钢股份股价持续上涨了10年，这就是“剩者为王”的魅力。

让我们看看上面的数据（所有数据均来源于保利发展年报和季报）。今天我以保利发展的数据为例，跟大家探讨一下“剩者为王”的投资逻辑。保利发展或许不是地产行业股票的最优解，欢迎大家列举其他一些头部地产公司数据作比较。

过去十年，中国房地产从2016年开启涨价去库存的大戏，到2021年，商品房销售面积和销售金额达到了峰值，随后逐年回落，到2024年跌入低谷，可以预期，2025年甚至以后多年，销售面积和销售金额仍将大概率下滑。2024年，全国房地产销售面积比2021年峰值下跌了46.7%，销售金额比2021年峰值下跌了45.81%。销售均价在2023年见顶后回落。

再看看房地产的一哥保利发展的数据。

保利发展在全国销售面积和行业一样，从2015年就开始持续上涨，但到2020年达到峰值，比行业提前一年见顶；销售金额从2015年就开始上涨，到2021年达到峰值后持续下滑。2024年，保利发展的销售面积从2020年峰值下跌了47.3%，而销售金额则从2021年峰值下跌了39.61%。可以看出，保利发展的销售面积虽然下滑程度与全国房地产销售面积相近，但销售金额的下滑幅度则远小于全国房地产销售金额的下滑幅度。

在过去十年，保利发展的销售面积和销售金额在全国的市场份额持续增长，到2023年达到新高，而2024年和2025年一季度有小幅下滑。2024年，保利发展全国销售面积和销售金额市场占有率，比2015年提升了近1倍。所以，从整体来看，市场份额是在持续增长的，波浪式前行的。

虽然从全国范围看，保利发展的市场占有优势并不明显，但我们再看看保利发展披露的38个核心城市的数据。先从自身销售占比看：保利发展在2017年3大核心城市群销售占比近70%；2019年，6大核心城市群销售占比为77%；2020年开始披露的38个核心城市的销售占比从75%持续攀升到2024年的90%。可见，保利发展虽然在最近两年全国市场占有率略有下降，但其核心城市的销售占比自身的销售是在大幅增长的。这也是保利发展销售房价均价能持续增长的主要原因。2015年开始一直到2025年一季度，保利发展的销售均价一直都在增长，除2020年小幅回落外，基本没有回落过。2025年一季度销售均价已经比2015年销售均价上涨了61.7%！

同时，从披露数据可以看到，保利发展在38个核心城市的市占率已经从2022年的6.1%提升到2024年的7.1%。

所以，从以上数据可以看到，保利发展其实早在十年前，就逐步聚焦核心城市的发展，特别是最近三年，更是把精力和资源投放到最核心的城市。不断提升核心城市销售额，是保利发展能够更好穿越行业周期的重要原因。

有朋友质疑，聚焦核心城市的战略，发展商其实都懂，为什么只有像保利发展这些头部发展商才能做好呢？其实原因很简单，因为核心城市的核心地段拍地，竞争是非常激烈的。只有负债成本低、负债结构健康、实力雄厚的开发商才能赢得竞争。头部通吃的效应，导致这些核心城市优质地块迅速向头部开发商集中。而这些头部开发商获取优质地块后，通过新的优质地块带来的利润去逐步化解过去的库存包袱。而实力较差的开发商，负债成本高，既要忙于去库存和保交楼，又要忙于化债，更没有实力去拍优质地块去消化过去的库存包袱。这样下去，优秀的头部公司，会逐步挤压实力较弱的公司。

从这两年的核心城市拍地情况看，房地产已经进入了剩者为王的时代。这两年依然能够活跃在核心城市土拍市场的公司，据我观察只剩下几家了：包括保利发展、华润置业、绿城中国、招商地产、中国海外发展、越秀地产、滨江集团。这七家公司，极有可能成为房地产行业里面战斗到最后的公司。

房地产行业完成供给侧改革后，会不会像十年前煤炭钢铁行业那样，造就出一个未来十年股价能够持续上涨的公司呢？我们热切期待中！