存货出清之际 中海宏洋利润先“翻身”

观点网 10月21日，中海宏洋披露2026年三季度经营数据。

报告显示，截至2026年9月30日止九个月，中海宏洋收入约191.25亿元，同比下跌10.0%；但经营溢利约9.05亿元，同比上升17.1%。

前三季度，该公司总累计合约销售额合共约为268.86亿元，涉及面积约为230.24万平方米，按年分别上升14%及8.8%。其中第三季度，中海宏洋系列公司整体合约销售额约77.48亿元，涉及销售面积约为65.53万平方米。

进入下半年，中海宏洋拿地节奏也在加快，一口气吞下六幅地块。

盈利改善

从上述数据中不难发现，前三季度收入在降，但经营溢利在升。

收入与利润走向背离，在房地产开发行业里从来不是偶然，指向的是结算结构的切换。

过去两年，大多数房企的利润被两股力量反复绞杀，一是2021年前后获取的高地价项目陆续进入结转，毛利率被压到极低区间；二是存货减值持续侵蚀利润表。

中海宏洋同样经历过这个阶段，2025年报显示，结转毛利率一度低至8.7%左右。那时候的利润表，承接的是旧周期里最沉重的一批存货。

但拐点在2026年出现，上半年该公司综合毛利率同比提升2.5个百分点至11.8%，开发业务毛利率提升2.9个百分点至11.5%，归母净利润同比增长15.4%。

驱动因素离不开结算结构的优化，早在2026年初，中海宏洋管理层便曾提及，现有库存中2022年至2024年新增地块的去化率已达到90%，基本接近去化尾声，剩下不到100亿元货值；2020年和2021年获取的总货值1700亿元中，也已去化1300多亿元，按照2025年100多亿元的去化速度，基本能在三年内完成出清。

也就是说，2022年及之后获取的项目开始成为结算主力，此前中海宏洋于业绩会上披露，公司内部估算2022年起新获取项目预期毛利约19%，远高于旧有存货。

华泰证券8月份研报指出，2022年以后拿地项目在营收中占比已从2025年的55%提升至1H26的65%以上，且2023年第四季度之后拿地的项目全部实现盈利。后续高毛利项目持续进入结转期，毛利率与净利率有望继续改善。

换句话说，利润回升不是因为收入变好了，而是因为收入里的“含利润量”变高了。旧库存越退越远，新货越结越多，利润表的地基被重新垫高。

但收入端的收缩压力仍然存在，2024年、2025年合约销售额的收缩，正陆续反映到当期及未来一段时间的收入确认之中。

数据显示，中海宏洋上半年收入141.45亿元，同比下滑2.7%，已是连续第四个年度收缩；前三季度收入降幅扩大到10%。这是此前销售规模下台阶的滞后回声，暂时不会因为毛利率修复而自动消失。

中海宏洋此前给出的判断是，随着2026年销售端逐渐回升，叠加后续结转项目结构优化，收入端的压力有望在未来一到两年内逐步缓解，进入触底修复通道。

三季度数据部分印证了这一预期：前三季度累计合约销售约268.86亿元，涉及面积约230.24万平方米，同比分别上升14.0%和8.8%。

在行业销售总量继续下探的年份里，两位数的累计正增长，为后续结转提供了“新货”来源，也为利润修复争取了时间。

土储补仓

持续去化之下，销售端实现企稳，但也要注意到，支撑持续增长的土储货池已变薄。

截至2026年6月末，中海宏洋土储总楼面1143万平方米，其中权益楼面980.41万平方米，规模较2022年末的2453.26万平方米腰斩。

上半年，中海宏洋新增项目泰州、银川、唐山共4个，新增总楼面48.4万平方米，总代价20.78亿元。

不同于中海地产，中海宏洋主要聚焦二三线及下沉市场，围绕首置与刚需改善客群。在行业调整阶段，观点指数认为，中西部二三线城市及东部经济强县的市场仍存在一定的结构性机会。

一方面，这类区域的土地市场呈现溢价率低、拿地成本相对可控的特征；另一方面，当地不仅有充足的刚性居住需求作为支撑，还具备一定的改善型需求挖掘空间。

进入三季度，中海宏洋的拿地节奏突然提速，7月拿下惠州项目后，8月又连下徐州、赣州、南宁、合肥、义乌五城，均为独立拿地。

从地块结构看，三季度六宗地块的权益楼面均价约3,985元/平方米，其中义乌北苑交通站项目单宗地价9.05亿元、楼面约9400元/平方米，其余五宗楼面价均在2000—5000元/平方米区间。

不难发现，这种低楼面、售价价差结构，是中海宏洋过往在二线周边城市做利润的核心打法，即不靠核心城市高溢价抢地，而靠区域限价与楼面价的剪刀差赚钱。

此番加大拿地力度、积极补货，有望在行业复苏周期中率先占据有利的竞争地位。

除此之外，于今年1-9月期间，该公司以约2.13亿元收购了合肥、湛江两地共五个合作项目的剩余股权，把原本通过合营、联营方式合作开发的项目股权全权掌握，也意味着未来能把利润更多留在表内。

另一面，9月单月销售数据实际上同比收缩，这一表现转负是否会延续到四季度乃至2027年，将检验这批新增土储的变现速度。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。