保利发展2026年半年报：聚焦核心城市，夯实高质量发展经营底盘

8月27日，保利发展披露2026年半年度报告。面对房地产行业持续调整和市场进一步分化，公司上半年持续夯实经营底盘：销售规模保持行业领先，核心城市贡献进一步提升；资产负债结构持续优化，融资成本再创新低；投资进一步向一二线和核心城市集中；商业REITs、资产盘活以及不动产经营服务同步推进；与此同时，公司持续深化“好房子”建设，并通过“保利好生活体系”发布和首届社群共创大会，将竞争边界从产品进一步延伸至服务、社区和长期客户关系。

一、销售规模保持行业领先，核心城市成为稳定基本盘

2026年上半年，保利发展实现销售签约金额1351.06亿元，签约面积631.94万平方米，销售权益比达到84%，回笼资金1110亿元。

销售结构进一步向核心市场集中。上半年，公司核心城市销售贡献达到95%，一线、二线城市销售金额合计占比达到86%。项目层面，公司上半年共有5个单盘销售金额超过30亿元，合计实现销售约210亿元。

在市场从普遍增长转向城市、板块和项目高度分化的背景下，单纯的规模指标已经难以完整反映房企经营质量。核心城市销售占比、权益销售比例以及资金回笼效率，正在成为观察企业经营韧性的更重要维度。

二、资产负债结构持续优化，低成本融资优势进一步巩固

资金安全仍是当前房地产企业最重要的经营底线之一。上半年，保利发展资产负债率较年初下降0.45个百分点至71.79%，连续第六年下降；有息负债余额3325亿元，较年初减少86亿元。

融资成本继续下行。报告期末，公司综合融资成本同比下降28BP至2.61%。上半年累计完成81亿元公司债发行，其中最低利率3年期1.85%、5年期2.20%，均创公司债券融资利率新低。

现金流方面，上半年公司经营活动现金流量净额245.52亿元，连续第9年保持为正；期末货币资金余额1338亿元，占总资产比例11.48%。在债务期限管理上，公司新发5年期债券35亿元，占上半年新发债券规模的43%；3年以上有息债务占比稳步提升，上半年公司新增3年以上有息负债占比67%。

此外，公司新申请注册50亿元定向转债，并于5月取得中国证监会注册批文。融资渠道的持续拓展、融资成本下降和债务久期优化，为企业在市场调整期保持经营主动性提供了支撑。

三、投资进一步聚焦核心城市，优化未来货值结构

在投资端，保利发展上半年共拓展项目21个，拓展计容面积166万平方米，拓展金额384亿元，拓展金额权益比达到98%。

从城市结构看，一二线城市拓展总地价占比超过94%，核心城市拓展占比100%；北京、上海、广州、深圳、杭州五个重点城市投资强度占比达到82%。资源投放进一步向高能级城市和确定性更强的核心区域集中。

与此同时，公司持续深化投资客研体系，将社会调查、市场研究、客户需求和产品策划进一步前置到投资决策过程，通过更细化的投资立项研判保证投资质量。

当前房地产市场的投资逻辑已从过去追求土地储备规模，转向更强调城市能级、项目质量和未来货值兑现。对保利发展而言，持续向核心城市集中资源，既是对销售结构变化的顺应，也是为未来两至三年的优质供货和经营修复进行储备。

四、加快存量资源盘活，商业REITs打开资产循环新空间

开发业务之外，资产运营和存量资源盘活也是保利发展上半年的重要经营动作。公司以广州保利中心、佛山保利水城时光汇作为底层资产组合，推进首单商业不动产REITs申报与发行。

与此同时，公司通过展示焕新、产品优化等方式盘活资源；其中，通过展示焕新、优化产品、以租促售等综合手段实现产成品签约455亿元；通过退换调、资产转让等多种举措盘活土地资产约76亿元；通过转经营等方式回收资金约89亿元。

对于持有商业、办公、租赁住房等经营性资产的房地产企业而言，REITs和存量资源盘活的意义不只在于一次性回笼资金，更在于推动资产从长期持有向“投资、建设、运营、退出、再投资”的循环模式转变，提高资本使用效率和经营弹性。

五、从“好房子”走向“好生活”，把竞争延伸至长期客户关系

2026年，保利发展积极响应国家“好房子”建设战略部署，重塑高品质建造体系。以客户需求及支付力为核心，基于城市特性与土地价值，划分为“首次置业、功能改善、品质改善、高端改善”四大产品线；引入制造业思维，确立“定底盘、做插件、树旗帜”的核心做法，实现项目全周期精细化管理。

在建设与交付端，上半年公司完成31个项目贴膜交付、7个项目透明工地试点，并实现项目100%完成业主开放日；完成11个项目全维实景展示开放，其中9个项目实现高品质开放。依托体系化品质建设，2026年上半年，公司杭州奥博天珺、上海外滩曜、三亚海晏仁境等7个项目荣获克而瑞多个行业奖项。

在夯实“好房子”产品底盘的基础上，保利发展进一步将客户价值由住宅产品延伸至服务和生活场景。今年，公司举办“保利好生活趋势大会”，发布“保利好生活体系”，推动产品、服务与社区生活进一步融合；同时通过首届社群共创大会，以客户兴趣和社区关系为纽带，探索业主共创、资源链接和长期社群运营，持续丰富交付后的社区生活体验。

随着行业竞争从单一产品竞争向全周期客户价值竞争延伸，产品品质、交付服务、物业运营和社区关系正在共同影响客户选择和品牌口碑。从“好房子”到“好服务、好生活”，再到社群共创，保利发展正逐步形成覆盖产品建设、品质交付、社区服务和客户长期运营的全周期价值链。

六、提升资产经营规模，做强综合服务能力

上半年，保利发展稳步提升资产经营规模，商业、酒店、租赁住房、写字楼四大类资产累计在营面积668万平方米，新开业46万平方米。

住房租赁新增开业33万平方米、5729间，累计在营4.1万间；面对市场需求不足的压力，办公出租面积净增13万平方米，出租率提升2个百分点；酒店平均入住率同比提升1个百分点。

综合服务方面，保利物业新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元，其中超80%聚焦核心城市；北京、广州、天津拓展金额均超1亿元，合同金额超千万元占比达到55.1%。

上半年保利物业实现营业收入88.3亿元，归母净利润9.33亿元；第三方项目物业管理收入32.9亿元，同比增长18.4%。

从开发销售、资产经营到综合服务，保利发展正在进一步完善不动产全生命周期经营能力。随着行业从增量开发逐步进入存量运营阶段，经营性资产的稳定现金流、服务业务的市场化拓展以及客户长期运营能力，也将成为企业经营质量的重要组成部分。

结语：在行业分化中持续夯实经营质量

从2026年上半年经营情况来看，保利发展的经营主线正在进一步从规模扩张转向质量提升：销售端向核心城市集中，投资端提高高能级城市和权益项目占比，资金端持续优化负债结构和融资成本，资产端加快盘活存量资源，同时通过高品质建造体系打造优质产品。

房地产行业仍处于深度调整阶段，市场修复不会一蹴而就。对头部房企而言，能否守住现金流和财务安全底线，同时持续获取优质资产、提升产品与运营能力，将决定下一阶段的发展空间。保利发展上半年的一系列经营动作，也为观察其后续销售、资产运营和综合服务能力提供了新的窗口。