236亿押注一座城：越秀地产的“广州答卷”该给多少估值？

2026年开年，越秀以236亿元摘得珠江新城马场地块，创下广州2010年以来单宗地块成交总额最高纪录。这不仅是资金投入，更是对广州核心区价值的信心投入。资料显示，上述地块由越秀集团全资子公司"广州越诚达有限公司"竞得，权益比重100%。

根据中金公司的分析，以及2025年上半年越秀地产权益拿地金额和当期合同销售的比例分析，公司土地投资金额占销售额比重(即“拿地强度”)常年在 30%左右。由于越秀地产2025年全年累计合同销售金额为 1062.1亿元，如果公司今年的销售目标依照这个进度制订。那便意味着公司全年拿地的绝大多数资金都将投入在广州。

在这背后，越秀地产过去两年通过重仓广州、深耕TOD模式、大规模参与城市更新(如里仁洞)和打造城市地标(如马场项目)努力开始收到成效，不仅在商业上巩固了自身的领先地位，更重要的是，充当了广州市国资委落实城市发展战略、盘活低效资产、提升城市能级的核心抓手，成为了广州实现城市焕新的主力军。

战略换挡

2026年开年，越秀地产以236亿元的天价斩获广州珠江新城马场地块，创下广州近15年单宗地块成交总额最高纪录，拿地金额262亿元、新增货值770亿元双双领跑全行业，远超第二名。

这是一个极其强烈的信号： 在其他头部房企收缩战线、精选地块的当下，越秀却在广州核心区砸下重金。这不是“逆势扩张”四个字能概括的——这是在用真金白银兑现对广州的长期承诺。

为什么越秀要“不惜代价”重仓广州？答案藏在它的股权结构和国资定位里。

越秀地产的大股东越秀集团和二股东广州地铁集团，均为广州国资背景。广州市国资委对下属国企的核心要求，从来不只是“利润最大化”，而是“聚焦主责主业、服务城市战略”。

里仁洞旧改，广州规模最大的旧村改造项目，总投资超500亿元。项目不仅为村民提供现代化社区，更配建学校、敬老院、社区服务中心等公共设施。这种长周期、低利润、高社会效益的项目，追求短期ROE的民营房企做不了，只有国资背景的越秀能扛。

在2025年10月的首批复建房交付仪式上，番禺区相关领导出席并肯定了项目的推进成果。更重要的是，央广网等媒体将该项目定义为为全国提供了可复制、可推广的"广州经验"，旨在助力广州实现"老城市新活力"和"四个出新出彩"的战略目标。这种定调，本身就是来自高层的认可。

里仁洞项目并非个案，越秀地产这次拿下的马场地块引入华南首座SKP，规划12.5万平方米商业中心，预计年销售额达百亿级。这不仅是商业项目，更是补齐珠江新城功能短板、提升广州城市能级的战略工程。

对广州而言，越秀地产更重要的价值，它极为高效地执行了广州市国资委对广州国企地要求，“加快推进国有存量低效资产盘活。仅2024年，越秀就通过土地收储盘活广州3幅地块，回笼资金135亿元。这种“存量盘活”能力，既是国资委的明确要求，也是越秀作为国资平台的核心价值。

从“好房子”到“好生活”的全面投入

如果只是“拿地开发”，越秀与其他房企并无二致。真正的差异在于，它在用做产品的态度做城市运营。

2025年，越秀发布“4×4好产品理念”和“4+X产品系”，以“品质、温度、智慧、成长”为核心构建“好房子”标准。这不仅是营销话术——广州琶洲南TOD连续登顶商品住宅销售榜，北京香山樾斩获海淀区销冠，上海苏河·和樾府“四开四罄”。市场已经用脚投票。

更值得关注的是“软件”投入：截至2025年，越秀在广州培育108个活力社群，吸引2.2万名业主参与，孵化152名主理人；品秀星图项目与民政局合作，将闲置空间改造为老年大学分校，引入广州市图书馆直属分馆；阅璟台等项目引入屋面光伏系统，践行可持续发展

这些投入，短期不产生利润，甚至增加成本。但长期看，社区的温度、业主的归属感、品牌的沉淀，才是穿越周期的真正护城河。

当前资本市场对越秀存在分歧。有机构指出，公司股价年初至今下跌3%，而同行平均上涨29%，主要因广州市场表现不佳、土地投资规模相对较小。

这种对比，反映的是资本市场的短视。

眼下的广州市场不是“不佳”，而是“筑底”。 2026年1月，广州新建商品住宅价格环比下降0.6%，但降幅收窄，核心区优质项目去化良好。越秀重仓的正是核心区——马场地块、里仁洞、广纸新城，全是城市价值高地。市场回暖时，最先受益的必然是这些核心资产。与其分散兵力拿一堆普通地块，不如集中资源打造几个标杆项目——琶洲南TOD、和樾望云、香山樾的销售业绩已经证明这条路径的正确性。

越秀重仓广州， 从第三方维度观察，更像是“规模导向”转向“质量导向”，从“全国扩张”转向“深耕核心”，必然会经历增速换挡。但换了的是挡位，不变的是方向。截至2025年上半年，越秀总土储2043万平方米，一二线城市占比94%，一线城市过半。这种土储质量，才是未来三年业绩的“压舱石”。

对广州市国资委而言，越秀是落实城市战略、盘活存量资产、提升城市能级的“核心抓手”。对广州城市界面而言，越秀是工业遗存活化、城市更新、地标打造的主力军。对广州居民而言，越秀是“好房子”的建造者、“好生活”的服务商。对投资者来说，跳出短期业绩波动，从广州中长期发展维度重估越秀价值。 广州入选中央财政支持的城市更新行动试点城市，专项债收储土地力度加大。越秀作为本土龙头，将是最大受益者。