正裕工业: 资产评估报告

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制
     浙江正裕工业股份有限公司拟转让
       部分资产价值评估项目
        资 产 评 估 报 告
        坤元评报〔2025〕118 号
         （共一册 第一册）
        坤元资产评估有限公司
                                                     目         录
     七、证监会 2020 年 11 月 4 日公布的《资产评估机构从事证券服务业务备案名单》... 24
浙江正裕工业股份有限公司拟转让部分资产价值评估项目           资产评估报告
                     声       明
  一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会
发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
  二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资
产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用
人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。
  本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使
用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构
和个人不能成为资产评估报告的使用人。
  本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，
评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实
现价格的保证。
  三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持
独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
  四、评估对象涉及的资产清单由委托人申报并经其采用盖章或法律允许的其他
方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性
负责。
  五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者
预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存
在偏见。
  六、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行
现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评
估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验。
  七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报
告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前
提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。
浙江正裕工业股份有限公司拟转让部分资产价值评估项目             资产评估报告
          浙江正裕工业股份有限公司拟转让
              部分资产价值评估项目
               资 产 评 估 报 告
                 坤元评报〔2025〕118 号
                     摘       要
     以下内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和正确理解
评估结论，应当认真阅读资产评估报告正文。
  一、委托人和产权持有人及其他资产评估报告使用人
  本次资产评估的委托人和产权持有人均为浙江正裕工业股份有限公司(以下简
称正裕股份)。
  根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的资产评估报告使用人。
  二、评估目的
  正裕股份拟转让部分资产，为此需要对正裕股份拟转让的部分资产价值进行评
估。
  本次评估目的是为该经济行为提供正裕股份拟转让的部分资产价值的参考依据。
  三、评估对象和评估范围
  评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的正裕股份持有的部分资产。具体包
括建筑物类固定资产、设备类固定资产及无形资产—土地使用权。
  四、价值类型
  本次评估的价值类型为市场价值。
  五、评估基准日
浙江正裕工业股份有限公司拟转让部分资产价值评估项目                         资产评估报告
   评估基准日为 2024 年 12 月 31 日。
   六、评估方法
   根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，对于建筑物类固定资产
及设备类固定资产，本次采用成本法进行评估；对于土地使用权，本次采用市场法
进行评估。
   七、评估结论
   在本报告所揭示的评估假设基础上，正裕股份委估的部分资产评估价值为
值 94,921,590.27 元相比，增值额 66,766,709.73 元，增值率 70.34%。
   八、评估结论的使用有效期
   本评估结论仅对正裕股份拟转让部分资产之经济行为有效。本评估结论的使用
有效期为一年，即自评估基准日 2024 年 12 月 31 日起至 2025 年 12 月 30 日止。
浙江正裕工业股份有限公司拟转让部分资产价值评估项目               资产评估报告
         浙江正裕工业股份有限公司拟转让
               部分资产价值评估项目
                资 产 评 估 报 告
                   坤元评报〔2025〕118 号
浙江正裕工业股份有限公司：
  坤元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、行政法规和资产评
估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用适当的方法，按照必要的评估
程序，对贵公司拟转让部分资产在 2024 年 12 月 31 日的市场价值进行了评估。现将
资产评估情况报告如下：
  一、委托人、产权持有人及其他资产评估报告使用人
  本次资产评估的委托人和产权持有人均为浙江正裕工业股份有限公司。
  (一) 委托人概况
证项目)、水暖管件、阀门制造；经营本企业自产产品及技术的出口业务；经营本企
业生产、科研所需的原辅材料、机械设备、仪器仪表、零配件及技术的进口业务(国
家限定公司经营和国家禁止进出口的商品及技术除外)；经营进料加工和“三来一补”
业务。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)
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  上述 1-8 项内容摘自正裕股份截至评估基准日的营业执照。
  (二) 其他资产评估报告使用人
  根据《资产评估委托合同》，本资产评估报告的其他使用人为国家法律、法规
规定的评估报告使用人。
  二、评估目的
  正裕股份拟转让部分资产，为此需要对该经济行为涉及的正裕股份拟转让的部
分资产价值进行评估。
  本次评估目的是为该经济行为提供正裕股份拟转让的部分资产价值的参考依据。
  三、评估对象和评估范围
  评估对象和评估范围为涉及上述经济行为的正裕股份持有的部分资产。具体包
括建筑物类固定资产、设备类固定资产及无形资产—土地使用权。
  其中：
  建筑物类固定资产合计账面原值 80,568,163.90 元，账面净值 57,696,212.05
元，其中：房屋建筑物 6 项，合计建筑面积 35,748.56 平方米，包括沙门厂房办公
楼、沙门厂房 3 车间等；构筑物及其他辅助设施共 3 项，包括道路、围墙等，均位
于玉环市沙门镇长顺路 55 号正裕股份厂区内。
  设备类固定资产合计账面原值 14,111,475.39 元，账面净值 6,646,479.90 元,
共计 192 台(套、个),主要包括废气处理设备、液化天然气 LNG 气化站等机器设备以
及空调等办公设备，均分布于正裕股份办公场地和厂区内。
  无形资产—土地使用权账面价值 30,578,898.32 元，系 1 宗工业用地，土地使
用面积为 49,987.53 平方米，位于玉环市沙门镇长顺路 55 号。
  委托评估对象和评估范围与上述经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。
  四、价值类型
(投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等)两种类型。经评估人员与委托人充
分沟通后，根据本次评估目的、市场条件及评估对象自身条件等因素，最终选定市
场价值作为本评估报告的评估结论的价值类型。
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任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。
  五、评估基准日
  为使得评估基准日与拟进行的经济行为和评估工作日接近，委托人确定本次评
估基准日为 2024 年 12 月 31 日，并在资产评估委托合同中作了相应约定。
  评估基准日的选取是委托人根据本项目的实际情况、评估基准日尽可能接近经
济行为的实现日，尽可能减少评估基准日后的调整事项等因素后确定的。同时本着
有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，准确高效地清查
核实资产，合理选取评估作价依据的原则，选择距相关经济行为计划实现日较接近
的日期作为评估基准日。
  六、评估依据
  (一) 法律法规依据
  (二) 评估准则依据
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  (三) 权属依据
报表及其他会计资料；
  (四) 取价依据
运行记录等资料；
费标准》等评估参数取值参考资料；
等法规文件；
  七、评估方法
  (一) 评估方法的选择
  根据现行资产评估准则及有关规定，资产评估的基本方法有成本法、市场法和
收益法。
  由于列入本次评估范围内的建筑物类固定资产均系工业厂房建筑及附属设施，
其结构功能特殊，市场不活跃以及未来预期正常收益存在很大的不确定性，故本次
评估选用成本法。
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  对于列入本次评估范围内的设备类固定资产，由于类似资产的交易案例较难取
得，故本次评估不宜用市场法；由于委估资产不具备独立盈利能力，未来收益难以
预测，故本次评估不适用收益法； 由于设备类固定资产更新重置成本可从市场获得，
各种实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值也能可靠地计量，具备成本法评估的基
础，故本次评估采用成本法评估。
  由于列入本次评估范围内的土地使用权系位于玉环市沙门镇长顺路 55 号的工
业用地，区域内土地市场活跃，故本次评估采用市场法进行评估。
  (二) 具体评估过程
  由于列入本次评估范围的建筑物类固定资产均系工业厂房建筑及附属设施，其
结构功能特殊，市场不活跃以及未来预期正常收益存在很大的不确定性，故本次评
估选用成本法。该类建筑物的评估值中不包含相应土地使用权的评估价值。
  成本法是通过用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的待估建筑物所需的
全部成本，减去待估建筑物已经发生的各项贬值，得到的差额作为评估价值的评估
方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估建筑物已经发生的各项贬值。计算
公式为：
  评估价值＝重置成本×成新率
  A．重置成本的评估
  重置成本一般由建安工程费用、前期及其它费用、建筑规费、应计利息和开发
利润组成，结合评估对象具体情况的不同略有取舍。
  B．成新率
  (A) 房屋分别按年限法、完损等级打分法确定成新率后，经加权平均，确定综
合成新率。
  a. 年限法
  年限法的计算公式为：
  成新率(K1) ＝ (经济耐用年限－已使用年限)/经济耐用年限×100%
  b. 完损等级打分法
  即将建筑物分为结构、装饰和设备等部分，按具体情况确定其造价比例，然后
将每部分中具体项目结合标准打分，综合打分情况确定每一部分成新，最后以各部
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分的成新和所占造价比例加权得出建筑物的成新率，计算公式为：
  成新率(K2)＝结构部分比重×结构部分完损系数＋装饰部分比重×装饰部分完
损系数＋设备比重×设备完损系数
  打分标准参照《有关城镇房屋新旧程度(成新)评定暂行办法》的有关内容。
  c. 成新率的确定
  将上述两种方法的计算结果取加权平均值确定综合成新率。
  K ＝ A1×K1＋A2×K2
  其中 A1、A2 分别为加权系数，本次评估 A1、A2 各取 0.5。
  根据本次资产评估的特定目的、相关条件、委估设备的特点和资料收集等情况，
主要采用成本法进行评估。
  成本法是指按照重建或者重置被评估资产的思路，将评估对象的重建或者重置
成本作为确定资产价值的基础，扣除相关贬值(包括实体性贬值、功能性贬值、经济
性贬值)，以此确定资产价值的评估方法。本次评估采用成新折扣的方法来确定待估
设备已经发生的实体性贬值，计算公式为：
  评估价值＝重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
        ＝重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值
  另外，对于二手设备，本次评估以设备的原始启用时间结合设备的综合情况确
定成新率。
  重置成本是指资产的现行再取得成本，由设备现行购置价、运杂费、安装调试
费、建设期管理费和资金成本等若干项组成。
  根据委估设备特点、使用情况、重要性等因素，确定设备成新率。
  A．对价值较大、重要的设备，采用综合分析系数调整法确定成新率。
  综合分析系数调整法，即以年限法为基础，先根据被评设备的构成、功能特性、
使用经济性等综合确定经济耐用年限 N，并据此初定该设备的尚可使用年限 n；再按
照现场勘查时的设备技术状态，对其运行状况、使用环境、工作负荷大小、生产班
次、使用效率、维护保养情况等因素加以分析研究，确定各项成新率调整系数，综
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合评定该设备的成新率。
  根据以往设备评估实践中的经验总结、数据归类，本公司分类整理并测定了各
类设备成新率相关调整系数及调整范围，如下：
       设备利用系数 B1               (0.85-1.15)
       设备负荷系数 B2               (0.85-1.15)
       设备状况系数 B3               (0.85-1.15)
       环境系数 B4                 (0.80-1.00)
       维修保养系数 B5               (0.85-1.15)
  则：综合成新率 K=n/N ×B1×B2×B3×B4×B5×100%
  B．对于价值量较小的设备，以及空调等办公设备，主要以年限法为基础，结合
设备的维护保养情况和外观现状，确定成新率。计算公式为：
  综合成新率 K＝尚可使用年限/经济耐用年限×100%
  (1) 土地使用权的价值内涵
  对厂区宗地，根据产权持有人提供资料及评估人员踏勘，委估宗地用途与评估
设定用途均为工业用地；委估宗地的实际开发程度为规划红线外基础设施开发程度
为“五通”(通上、下水、通路、通电、通电讯)，规划红线内房屋已建成，评估设
定的开发程度为宗地红线外“五通”(通上、下水、通路、通电、通电讯)和宗地红
线内场地平整。综上所述，本次评估宗地地价的内涵是指在评估基准日 2024 年 12
月 31 日，委估宗地在出让权利状态、设定的土地开发程度、土地用途及土地使用年
限条件下的国有土地使用权价格。
   (2) 评估方法的选择
  通行的评估方法有成本法、市场法、收益法、假设开发法、基准地价系数修正
法等。评估方法的选择应按照地价评估的技术规程，结合评估师收集的有关资料，
根据地产市场情况并结合评估对象的具体条件、用地性质及评估目的等，选择适当
的评估方法。
  由于委估宗地为位于玉环市沙门镇长顺路 55 号的工业用地，而近年来该区域或
邻近区域同类用地的土地市场活跃、可比交易案例较易取得，因此，本次选择市场
法对委估宗地进行评估，确定其评估价值。
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  (3) 选用的评估方法简介及参数的选取路线
  市场法是在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较
近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，
参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期等差别，修正得出待估
土地的评估基准日地价的方法。基本公式为：
  V=VB×A×B×C×D×E
  式中    V：待估宗地使用权价值；
       VB：比较案例价格；
       A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
       B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
       C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
       D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
       E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
  (A) 市场交易情况修正
  通过对交易案例交易情况的分析，剔除非正常的交易案例，测定各种特殊因素
对正常土地价格的影响程度，从而排除掉交易行为中的一些特殊因素所造成的交易
价格偏差。
  (B) 期日修正
  采用地价指数或房屋价格指数的变动率来分析计算期日对地价的影响，将交易
价格修订为评估基准日的价格。
  (C) 区域因素修正
  区域因素包括的内容主要有交通状况、基础设施状况、区域环境条件、生活设
施配套、区域产业集聚程度、规划限制状况等。由于不同用途的土地，影响其价格
的区域因素也不同，区域因素修正的具体内容根据评估对象的用途分别确定。
  (D) 个别因素修正
  个别因素是指构成宗地的个别特性(宗地条件)并对其价格产生影响的因素。个
别因素比较的内容，主要有宗地面积及形状、临路状况、地质条件、土地使用限制、
土地开发成熟度等，根据交易案例中土地的个别因素与评估对象的差异进行修正。
  (E) 土地使用年期修正
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  土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。土地使用权年期的长
短，直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限，也就是影响土地使用权的价格。
通过土地使用权年期修正，将交易案例中土地使用权年期修正到评估土地使用年期，
消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
  八、评估程序实施过程和情况
  整个评估过程包括接受委托、核实资产与验证资料、评定估算、编写资产评估
报告、内部审核及正式出具报告，具体过程如下：
  (一) 接受委托阶段
范围、评估基准日；
  (二) 资产核实阶段
并协助其进行资产清查工作；
维修等相关资料，并对资产状况进行勘查、记录；
况；
  (三) 评定估算阶段
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   (四) 编制资产评估报告与内部审核阶段
   (五) 出具报告阶段
   征求意见后，出具正式资产评估报告。
   九、评估假设
益主体的全部改变和部分改变。
用途不变而变更规划和使用方式。
可靠为前提。
政策及产权持有人所处行业的产业政策无重大变化，社会经济持续、健康、稳定发
展；国家货币金融政策保持现行状态，不会对社会经济造成重大波动；国家税收保
持现行规定，税种及税率无较大变化；国家现行的利率、汇率等无重大变化。
   评估人员根据资产评估的要求，认定这些前提条件在评估基准日时成立，当以
上评估前提和假设条件发生变化，评估结论将失效。
   十、评估结论
   在本报告所揭示的评估假设基础上，正裕股份委估资产在评估基准日的评估价
值为 161,688,300.00 元(大写为人民币壹亿陆仟壹佰陆拾捌万捌仟叁佰元整)，与账
面价值 94,921,590.27 元相比，增值额 66,766,709.73 元，增值率 70.34%。
   十一、特别事项说明
   以下事项并非本公司评估人员执业水平和能力所能评定和估算，但该事项确实
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可能影响评估结论，提请本资产评估报告使用人对此应特别关注：
法律权属资料及其来源进行了必要的查验，未发现评估对象和相关资产的权属资料
存在瑕疵情况。提供有关资产真实、合法、完整的法律权属资料是产权持有人的责
任，评估人员的责任是对产权持有人提供的资料作必要的查验，资产评估报告不能
作为对评估对象和相关资产的法律权属的确认和保证。若产权持有人不拥有前述资
产的所有权或其他有关权利，或对前述资产的所有权或其他有关权利存在部分限制，
则前述资产的评估结果和产权持有人股东全部权益价值评估结论会受到影响。
  正裕股份以拥有的浙(2019)玉环市不动产权第 0000406 号《不动产权证书》证
载的房产及土地(房产面积合计 35,748.56 平方米，土地面积为 49,987.53 平方米)
为抵押物，为产权持有人从银行借款提供担保。
  上述资产抵押事项，可能对相关资产评估结论产生影响，但评估时难以考虑。
  正裕股份承诺，截至评估基准日，除上述事项外，不存在其他资产抵押、对外
担保、未决诉讼、重大财务承诺等或有事项或租赁事项。
技术检测，评估人员在假定产权持有人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效
的前提下，通过实地勘察作出的判断。
  本次评估中，评估人员未对各种建、构筑物的隐蔽工程及内部结构(非肉眼所能
观察的部分)做技术检测，评估人员在假定产权持有人提供的有关工程资料是真实有
效的前提下，在未借助任何检测仪器的条件下，通过实地勘察作出的判断。
建造时可能存在应支付金额与实际已支付金额的差异对评估结果的影响。
估对象的市场价值，没有考虑特殊的交易方式可能追加或减少付出的价格等对评估
结果的影响，也未考虑宏观经济环境发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资
产价格的影响。同一资产在不同市场价值可能存在差异。
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合理的假设，在资产评估报告中列示。这些假设是评估人员进行资产评估的前提条
件。当未来经济环境和以上假设发生较大变化时，评估人员将不承担由于前提条件
的改变而推导出不同资产评估结论的责任。
会计凭证等证据资料本身的合法性、完整性、真实性负责。
资产评估时产权持有人未作特别说明而评估人员根据其执业经验一般不能获悉的情
况下，评估机构和评估人员不承担相关责任。
  十二、资产评估报告使用限制说明
报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及资产评估师不承担责任。
政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报
告的使用人。
实现的价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
准日后的一年内实现时，可以以评估结论作为交易价格的参考依据，超过一年，需
重新确定评估结论。
结论。若资产数量发生变化，应根据原评估方法对资产价值额进行相应调整；若资
产价格标准发生重大变化，并对资产评估价值已经产生明显影响时，委托人应及时
聘请评估机构重新确定评估结果。
构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。
浙江正裕工业股份有限公司拟转让部分资产价值评估项目           资产评估报告
  十三、资产评估报告日
  本资产评估报告日为 2025 年 1 月 23 日。
                    坤元资产评估有限公司
                    资产评估师：
                    资产评估师：