栖霞建设2026年半年度报告管理层讨论与分析解读

一、经营环境与战略基调：行业判断由"深度调整"转向"筑底过程"

管理层在2026年半年报中对行业环境的定性出现边际变化。半年报援引国家统计局数据指出，2026年上半年全国新建商品房销售面积40,140万平方米，同比下降11.60%；销售额3.79万亿元，同比下降13.60%；房地产开发投资额3.81万亿元，同比下降18.00%；开发企业到位资金40,233亿元，同比下降20.20%，"销售端与投资端持续收缩，房地产市场仍处于深度调整"。但管理层同时强调，6月末全国商品房待售面积76,315万平方米，同比下降0.90%，已连续4个月下降，部分城市库存去化周期回落至12至18个月区间，一线城市新建商品住宅价格连续4个月环比上涨，"市场中出现的积极变化从一定程度上说明市场已处于筑底过程中"。

对照2025年年报，管理层彼时将全年行业定性为"指标跌幅进一步扩大，市场继续呈现深度调整态势"，"国房景气指数为91.45，持续下滑"；对2026年的展望则是"市场筑底企稳态势将进一步明确"。

两期报告均延续"一业为主，多元发展"战略，但转型目标的措辞从"多业态并举的创新型城市运营商"简化为"城市建设与运营企业"。半年报政策解读中，管理层识别出调控逻辑的显著变化：2026年上半年政策"以制度先行、供需双向调节、结构性资金托底为核心"，与2022—2024年以需求刺激为主的逻辑"有显著区别"，行业重心"从开发向后端运营、服务、城市更新等延伸拓展"。

二、业务板块表现与策略：开发结转收缩、工程板块回落、物业保持稳定

房地产开发：结算收入锐减，销售攻坚转向数字化

2026年上半年公司营业收入7.81亿元（780,583,377.29元），同比下降79.69%，管理层将原因归结为"本期竣工交付项目可结转面积减少，结转销售收入减少"。对照2025年上半年38.43亿元收入中房地产项目结算的销售收入31.74亿元，结转节奏呈现明显波动。从项目明细看，上半年结转收入主要集中在南京半山玥府（26,254万元）、星叶栖悦湾（8,486万元）、天樾雅苑（6,148万元）等项目，报告期末燕尚玥府尚有7,802平方米待结转面积。

销售端，管理层继续将去化列为第一要务，策略表述从2025年的"全员营销""工抵"升级为"调策略、促去化、控成本、保回款"，并将"以数据和AI持续提升数字化能力，将线上营销嵌入日常营销"，继续参与地方政府商品房"以旧换新"和"人才房票"安居保障活动。相较2025年上半年披露的合同销售金额7.50亿元、资金回笼7.81亿元，本次半年报未再披露合同销售额度指标。

工程建设（栖霞建工）：产值规模显著回落

栖霞建工2026年上半年实现施工产值0.80亿元，在建项目面积23.05万平方米；合并报表口径下其营业收入为8,624.55万元、净利润为-939.53万元，较2025年全年盈利1.74亿元明显回落。栖霞建工房建总承包资质于2025年由二级晋升一级，2025年年报经营计划提出"跟踪对接2026年度栖霞区重点投资项目，力争承接新的总包业务"，半年报中该板块的表述为"坚持安全生产和能力提升两手抓，确保各项目施工进度达到业主方要求"，未提及新签总包业务进展。

物业管理（栖霞物业）：收入平稳，推进智能化转型

栖霞物业2026年上半年实现营业收入1.22亿元，接近2025年全年2.45亿元的一半。管理层表述为"持续推行'物业+生活'服务模式……扎实推进'阳光物业'示范点建设，推动物业智能化转型"，延续2025年报"深化阳光物业项目试点、继续推进智慧物业发展"的计划框架。子公司层面，栖霞物业上半年实现净利润477.78万元，与2025年全年571.76万元的水平相当，经营稳定性在三大板块中最强。

三、核心竞争力：表述连续一致，能力建设聚焦"好房子"与精益建造

公司核心竞争力分析连续两期均列示四个方面：专业的房地产开发能力、良好的品牌信誉、优秀的企业文化、持续的科技创新能力。半年报进一步明确以"住宅全寿命周期精益建设"管理体系和BIM技术实现智能化工程项目协同管理，并将"标准化工、模块化、专业化、信息化、产业化"贯穿于精益建设管理体系。产品端，管理层在开发板块持续强调"加强对'好房子'的研究，为获取项目储备做好准备"，与2025年年报"集中力量加强对高品质住宅的研究，致力于产品力提升"的表述一脉相承。公司在建筑产业化与装配式建造技术应用上的投入方向未发生变化。

四、关键财务与经营指标：亏损由减值、利息与投资损失三重驱动

利润表：收入减少叠加减值计提，利润总额-7.14亿元

管理层将亏损归因于三方面：其一，计提存货跌价准备53,391.10万元，其中南京半山玥府17,887.51万元、南京星叶欢乐花园15,298.84万元、南京燕尚玥府13,205.40万元、南京栖悦湾花园6,999.34万元，合计导致利润总额减少53,391.10万元；其二，所持有的棕榈生态城镇发展股份有限公司亏损，导致净利润减少2,577.87万元；其三，在建项目减少导致利息资本化减少、利息费用化增加，报告期利息费用11,781.85万元。

对比2025年年报，全年计提存货跌价准备216,771.14万元，其中南京星叶欢乐花园59,242.72万元、南京燕尚玥府49,168.16万元、南京半山玥府34,473.42万元、南京栖悦湾28,382.55万元、无锡天樾雅苑27,486.32万元、南京枫情玥府16,581.37万元；棕榈股份亏损减少净利润11,660.11万元。减值计提范围在半年报中收缩至4个项目，但半山玥府、星叶欢乐花园、燕尚玥府三个项目连续两期被计提减值，显示其可变现净值仍在下降；栖悦湾则在年报计提28,382.55万元后，半年报再计提6,999.34万元。

资产负债表：净资产加速缩水，融资结构以债券为主

截至2026年6月末，公司归母净资产7.12亿元，较上年末下降48.42%；货币资金8.65亿元，较上年末下降36.37%，管理层说明为"本期销售收入减少及偿还银行借款所致"。合并口径有息债务余额由期初111.54亿元降至期末108.40亿元，下降2.82%；其中公司信用类债券36.90亿元（占比34.04%）、银行贷款65.75亿元（占比60.66%）。报告期末公司对外担保总额27.73亿元，占公司净资产的比例为371.06%。

现金流：经营现金流由正转负

2026年上半年经营活动现金流量净额为-1.48亿元，上年同期为+1.77亿元，管理层说明为"本期销售商品、提供劳务收到的现金减少所致"。投资活动现金流量净额0.44亿元，同比下降63.47%，系"本期处置投资性房地产收到的现金减少"；筹资活动现金流量净额-4.18亿元，同比少流出0.74亿元。经营性现金流的转负与2025年全年+2.40亿元（主要系支付的各项税费减少所致）形成反差，现金创造能力随结算收入收缩而走弱。

五、未来规划与预期：经营计划延续性审视

2025年年报披露的2026年经营计划涵盖四个领域：楼盘销售（优化策略、"全员营销"、"以旧换新"、人才房票大客户拓展、提升持有型物业运营质量）、项目建设（有序推进燕尚玥府、半山玥府等在建项目并按计划竣工备案，在条件允许、风险可控前提下获取优质土地储备）、工程建设（对接栖霞区重点投资项目、力争承接新总包业务）、物业服务（阳光物业试点、智慧物业、增值服务、拓展优质项目推动营收规模增长）。

对照2026年半年报执行情况：项目交付端，公司"按计划推进南京星叶燕尚玥府、星叶半山玥府、星叶枫情玥府、星叶欢乐城等项目的建设和管理工作"，并"做好星叶翰锦院、星叶云墅、星叶栖悦湾等项目的维护"，尚未披露获取新土储的进展；销售端以"数据和AI"替代"全员营销"作为新抓手；物业板块按计划推进。半年报在风险应对部分提出"积极寻找参与城中村改造、危旧房改造、自主更新原拆原建等城市更新行动的机会，拓展物业服务和工程建设的业务规模"，与年报经营计划中"获取优质土地储备"的路径侧重不同，转向存量更新市场。

六、风险认知的演进：风险清单收敛，研判更趋具体

两期半年报之间，管理层风险清单从四类收敛为三类，2025年半年报中单列的"资金风险"（"销售回款是房地产企业的重要资金来源"）在2025年年报和2026年半年报中不再单列，改由政策风险、行业风险项下"确保现金流安全""加强资金的精细化管控"承接。

风险研判的具体化程度在提升：2026年半年报首次明确判断"二手房短期内主导市场的格局渐趋明确，新建商品房客户流失、市场交易份额被挤压"，并将竞争逻辑概括为"从规模扩张转向能力竞争"；行业风险部分则识别出行业重心向后端运营、服务、城市更新延伸的趋势。对照2025年年报对"头部企业强者恒强、中小规模企业受限于现金流压力在土储市场处于弱势"的分化判断，管理层对自身市场地位的认知路径保持一致：以区域品牌优势与产品力对冲市场波动。

七、综合结论

两期报告共同勾勒出一家区域性房企在行业深度调整期的收缩轨迹：2025年全年依靠翰锦院、云汇府、栖悦湾等项目集中交付实现收入49.31亿元，但伴随21.68亿元存货跌价计提录得上市以来最大年度亏损；2026年上半年结转项目减少使收入回落至7.81亿元，亏损额6.27亿元仍主要由减值（5.34亿元）、利息费用（1.18亿元）与参股公司亏损（0.26亿元）构成。公司净资产由2025年6月末的33.53亿元降至2026年6月末的7.12亿元，资产负债表的承压状态在半年报中得到延续。

值得关注的积极因素集中在三个层面：一是管理层对行业"筑底"的判断较年报更为明确，且政策端"去库存""城市更新"等表述为公司提供了转型路径的参照系；二是物业板块收入与盈利保持稳定，栖霞物业上半年营收1.22亿元、净利润477.78万元，抗周期属性显现；三是销售策略中数字化工具的引入以及持续参与"以旧换新""人才房票"等政策工具，表明去化手段在升级而非收缩。需要跟踪的变量则包括：半山玥府、星叶欢乐花园、燕尚玥府等核心项目减值是否见顶、栖霞建工产值收缩后的总包业务承接情况、以及高额对外担保（占净资产371.06%）背景下融资结构的稳定性。管理层以"加快存量去化变现、加强资金精细化管控、降本增效"作为应对框架，其成效将在后续结转及去化数据中验证。

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