天健集团2026年中报：建筑施工毛利率转负致净亏3.33亿元，综合开发销售回升与存量去化并行

一、战略主题演变：从"转型升级"到"品质城市美好生活运营商"落地

2025年年报将战略定调为"夯实根基，重塑动能，转型升级"，以高质量发展为主线，通过"开发协同"与"运营协同"打通"投建营一体化"链条，目标定位为"成为品质卓越的城市美好生活运营商"，并部署"1456"战略体系。2026年半年报延续该定位，但战略重心进一步细化：一方面开展集团"十五五"规划专家评审，将战略定位写入规划文件；另一方面将产业基金与新兴赛道纳入执行层——"聚焦储能新赛道发起设立产业基金，加快转型升级、积极布局战略性新兴产业"。

值得关注的转向在于，2025年年报的资本运作表述为"围绕产业链上下游，谋划资源整合和战略并购"，2026年半年报则明确落到储能赛道并完成基金设立动作。同时，公司治理层出现更替：董事长郑晓生于2026年5月27日因工作调动离任，法定代表人由何云武代行，半年报期内董事、独立董事共6人次变动。

二、业务结构变化：建筑施工收缩、综合开发回升，增长引擎切换

两年间三大板块收入格局发生明显位移，建筑施工占比下降、综合开发占比上升：

综合开发板块自2025年起取代建筑施工成为第一大收入来源，2025年全年收入占比由43.40%升至48.49%，2026年上半年占比35.94%，延续回升态势。建筑施工板块则持续收缩，其2026年上半年收入36.87亿元为三大板块中降幅最大者（-3.04%），且在管规模同步收窄：在手项目由2025年末的224项（未完工部分金额193.98亿元）变为2026年6月末的236项（剩余合同金额138.88亿元），剩余合同金额明显下降。

房地产结转端改善明显：主要在售项目维持23个、计容建筑面积336.66万㎡不变的情况下，累计结转建筑面积由207.51万㎡增至217.93万㎡，未结转面积由97.58万㎡降至84.11万㎡。管理层表述从2025年报"持续推动开发周期提速"转为2026年半年报"精准把握一、二季度市场窗口期"，湾时代府项目上半年预售（销售）金额133,252万元，和悦府本期预售65,212万元，苏州泓悦府本期预售44,190万元，为结转收入提供支撑。

城市服务板块是收入占比最小但战略投入明确的一极：2026年上半年新增龙华区观湖街道城市管家项目、续签4个城市管家项目，并首次进入牡丹江、葫芦岛、大连、郑州、沈阳等城市的军队营区类服务领域，前海合作区公园绿化养护项目实现首单落地。

三、关键措施执行情况：2026年经营计划的落地与偏差

对照2025年年报提出的2026年经营计划，各项举措的执行情况呈现分化：

已取得实质进展的举措：

• 把握市场底部机遇获取优质项目：2026年上半年竞得龙华A808-0035地块（住宅项目，权益比例100.00%，预计总投资213,083万元，累计投资141,969万元），与2025年新增的深圳光明A509-0074宗地（权益比例30.00%，权益对价59,820万元）共同构成增量土储。
• 城市更新与存量盘活：螺岭项目已启动正式签约，西丽、民乐等重点项目有序推进，管理层明确"存量土地盘活取得进展"。
• 产业基金与新兴业务：聚焦储能赛道发起设立产业基金，对应年报中"加快产业基金运作，推动新能源等新兴业务对主业赋能"的计划。
• 地产"一盘一策"去化：湾时代府、和悦府、苏州泓悦府销售去化较好，清风和景、云山府完成尾盘清盘。
• 施工市场拓展：深化与市属国企战略合作中标9个项目，首次中标南山区水务局施工项目，中标深圳中心公园生态修复等APEC会议保障项目10个。

尚未体现或成效待观察的领域：

• 年报提出"立足深圳，高质量走出去，探索工程服务出海"，半年报未披露海外业务进展。
• 年报提出"聚焦长租公寓、核心城区学校、医院等优质服务项目"，半年报城市服务收入同比仅+0.61%，服务板块增长动力尚未显现。
• 年报提出"强化项目现金流管控、加快资金回笼"，上半年经营现金流仍为净流出1.03亿元，但同比少流出8.77亿元，改善幅度+89.47%。

四、核心能力建设：研发投入收缩与"好房子"产品力并进

研发投入连续两年下降，是两年财报的共同特征：

管理层对两期研发下降给出的解释一致："主要为在建项目减少，归集研发费用减少"。研发投入资本化金额两年均为0。成果端，2025年全年新增专利50项（其中发明专利20项）、省部级工法5项、市级工法9项；2026年上半年新增专利27项、市级工法2项、科创奖2项，产出节奏放缓。

研发方向显示能力构建重心：2025年年报披露的研发项目集中于AI施工监测预警、BIM+三维激光点云装配式车站定位、"好房子"标准研究、建筑机器人（激光整平、抹平、抹光）等数字化与工业化方向；2026年上半年延续"建筑机器人、三维扫描设备应用场景拓展"，并新增"智能无人机巡检管控、装饰地面找平智能设备施工"场景，同时推进预拌流态固化土、混凝土激光整平智能设备、施工噪声污染防治成套技术的多项目落地。公司核心竞争力的表述两年保持一致，即全产业链一体化协同、主责主业能力、现代化公司治理与"天健铁军"品牌，半年报未将储能基金、智慧运营平台等新能力纳入核心竞争力框架。

五、财务表现与经营质量：增收不增利，毛利率是核心矛盾

两年财务数据的核心矛盾在于：收入保持增长而盈利能力快速恶化。

2026年上半年亏损的直接原因是毛利率塌陷：营业成本增速（+15.54%）远超收入增速（+5.22%）。分行业看，建筑施工板块毛利率由正转负，为-6.02%（同比-7.63个百分点），营业成本3,909,333,429.25元高于营业收入3,687,201,392.22元；房地产业毛利率10.90%，同比-14.27个百分点，且营业成本增速（+30.37%）显著快于收入增速（+9.49%）。两年趋势一致——2025年全年房地产毛利率已同比-10.53个百分点，2026年上半年降幅进一步扩大。

费用端，财务费用1.46亿元，同比+26.90%，管理层归因于"费用化利息支出增加"，与2025年年报"地产项目竣工，资本化利息减少，利息费用增加"（财务费用全年+70.90%）为同一逻辑的延续，显示利息负担正从资本化科目向损益科目转移。销售费用6,297.23万元，同比+14.53%，与地产项目结转收入增加相关。所得税费用为-1,822.41万元（同比-118.68%），源于经营亏损确认递延所得税资产。

现金流层面呈现两个特征：其一，2025年全年经营现金流1.67亿元较2024年-85.37%，管理层披露当年经营现金流与净利润的差异主要来自增值税留抵退税及预缴土增税退税等2.51亿元；其二，2026年上半年经营现金流-1.03亿元，管理层归因于"供应链金融支付比例增加，现金流出同比减少"，筹资活动净流出7.59亿元，现金及现金等价物净减少8.63亿元，降幅较上年同期收窄50.45%。

资产质量方面，2025年年报计提资产减值-9.24亿元（占利润总额-259.85%），管理层注明"主要为地产项目减值"；2026年上半年资产减值仅149.41万元，减值压力阶段性释放。合同负债由上年末33.43亿元增至47.21亿元（占总资产比例+2.59个百分点），预售回款支撑后续结转。短期借款由9.13亿元降至2.30亿元，长期借款由87.02亿元微降至85.78亿元，负债结构向长期化倾斜。截至2025年末，公司融资余额合计206.90亿元（银行贷款1,207,994.59万元、债券789,000.00万元、其他72,000.00万元），银行贷款平均融资成本区间1.95%-2.90%。

六、风险认知演进：风险清单精简，投资风险聚焦新赛道

2025年年报未单列风险章节，风险表述嵌入"未来发展的展望"之中，重点为安全生产风险与现金流安全（"以收定支"、优化融资结构）；2026年半年报将风险压缩为三项——市场竞争风险、投资风险、安全生产风险。

其中投资风险的表述值得关注："公司不断推进转型升级，在新业务、新领域方面的投资存在或有风险"，应对措施为"加强对投资项目的风险识别，科学理性分析持续检视投资项目执行情况，做好后评价管理和重大投资项目的管控"。该风险条目与同期"聚焦储能新赛道发起设立产业基金"的动作形成对应，表明管理层在将资源投入新兴领域的同时，同步识别并披露了对应的或有风险。市场竞争风险则强调"摆脱低端市场竞争，打造差异化、专业性领军企业"，与建筑施工毛利率转负的现状相呼应。

七、综合判断

两年财报数据共同指向一个事实：天健集团正处于收入结构切换与盈利模式重建的过渡期。综合开发板块凭借结转放量成为收入增长引擎，但其毛利率两年累计下降约25个百分点，叠加建筑施工板块毛利率转负，公司整体盈利能力被行业下行周期压缩至亏损区间；经营现金流在供应链金融工具调节下同比改善，但绝对值仍为净流出，利息费用化、存货与合同资产的高占比（合计占总资产51.70%）仍构成资产负债表的主要观察项。战略层面，"品质城市美好生活运营商"的定位已从规划进入执行，储能产业基金、城市更新项目（螺岭签约启动、龙华地块获取）、城市管家与军队营区服务等新业务正在形成第二增长曲线雏形，但其体量（城市服务板块收入占比约14%）尚不足以对冲主业盈利波动。公司2026年4月21日披露估值提升计划，2025年度分红方案为每10股派现0.36元，2026年中期不派现不转增。后续观察重点在于建筑施工毛利率能否修复、综合开发板块结转毛利率的底部位置，以及储能基金与城市服务新业态的收入转化节奏。

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