*ST中迪2026年中报：地产稳盘叠加半导体新业务落地，转型窗口期开启

一、战略主题演变：从"维持地产稳定"转向"地产托底+新产业布局"

2025年年报中，管理层将当年的战略定调为"以维护房地产主营业务稳定为首要目标"，并明确2026年是"维持稳定、加快变革的一年"，核心任务是"全力提升可持续经营能力，打造长期稳定的业务模式"。这一表述的背景是公司连续六年经营亏损、2025年末归母净资产转为-2.75亿元，以及2025年10月控股股东变更为深圳天微投资合伙企业。

2026年半年报的管理层讨论与分析延续并落地了"变革"主线：报告期工作重点被明确划分为"继续推动房地产项目开发建设"与"完成受赠广西天微股权、设立北京天微"两大块。管理层在发展战略部分提出，在原有地产业务持续发展的基础上"拓展了公司业务范围，建立了业务的多元化发展体系"，并通过"持续稳定的生产经营，以及新产业布局带来的动力，推动公司提升持续经营能力"。战略重心已由单一地产保生存，切换为地产现金流托底、半导体新业务打开增长空间的"双轮"格局，其触发因素为控制权变更——2025年10月天微投资通过司法拍卖取得公司23.77%股份成为控股股东，其旗下深圳天微电子在2026年上半年向上市公司无偿注入广西天微70%股权。

二、业务结构变化：半导体业务从零到一，成为唯一盈利板块

两年间收入结构发生实质性变化。2025年度房地产行业收入占营业收入比重为99.91%，毛利率为-0.97%；2026年上半年，半导体行业收入24,003,840.81元，占营业收入比重升至13.42%，房地产销售占比降至86.29%，毛利率回升至4.93%。

半导体板块来自2026年4月完成的广西天微70%股权无偿受赠（非同一控制下企业合并，连同东莞天微、东莞帝藏一并纳入合并范围），其生产基地位于广西贺州及广东东莞大朗，产品应用于LED照明、LED显示驱动、AC/DC电源管理、指纹识别等消费电子领域。从子公司经营数据看，广西天微2026年上半年实现营业收入24,025,691.48元、净利润1,609,230.12元，是当期主要子公司中唯一盈利的主体；同期达州绵石、中美恒置业、达州中鑫分别亏损1,743.48万元、4,737.65万元和297.52万元。收入贡献仍以地产为主，但利润结构的边际变化已经出现——增长引擎正在由"地产交付结算"向"地产+封测"切换，只是新引擎体量尚小。

三、关键措施执行情况：2025年报规划落地率高，债务处置多点突破

对照2025年年报"未来发展展望"中列出的2026年计划，半年报显示各项措施基本按节点推进：

• 新业务注入：2025年报提出受赠广西天微70%股权及设立半导体控股子公司，2026年4月董事会及临时股东会审议通过无偿受赠事项，广西天微于当期并表；公司同时与深圳天微电子共同设立北京天微（公司持股51%），并于6月经董事会及股东会审议后以0元受让深圳天微电子持有的剩余49%认缴出资额对应的权利与义务，北京天微转为全资子公司。
• 注册地变更：2025年报披露拟变更注册地至丰台区科技园，2026年半年报显示公司注册地址已更新为北京市丰台区南四环西路186号，该事项已完成。
• 保交楼借款置换：2025年报披露拟以宜达产业发展公司7,575.25万元借款置换到期保交楼专项借款（利率7.5%），半年报确认达州中鑫已完成借款替换，"解决了保交楼借款到期的风险"。
• 地产去化与交付：中迪·绥定府2026年上半年完工2.45万平方米，累计已完工面积由2025年末的12.58万平方米增至15.03万平方米；当期预售（销售）金额32,490.56万元，其中结算金额17,659.70万元（含存货抵债结算2,463.02万元），相比2025年度结算金额20,473.14万元，去化节奏保持。
• 诉讼与债务处置：中美恒置业与中建一局工程合同纠纷达成《执行和解协议》并分期支付；与三峡银行45,952.85万元金融借款合同诉讼经成渝金融法院裁定终结执行，为协商解决债务提供时间窗口；另达州中鑫与成都捷意14,516.35万元施工合同纠纷于2026年3月一审判决。

未按计划推进的领域同样可见：两江·中迪广场B分区仍处于停工待建状态，管理层表述其后续进展"需结合债务、诉讼解决进度安排处理措施"，该项目的重启仍受制于债务处置进程。

四、核心能力建设：从土地储备型资产向"知识产权+产业链"能力迁移

2025年度公司核心能力描述集中于房地产项目的开发建设与存货去化，年报未披露研发投入。2026年上半年引入半导体业务后，管理层在核心竞争力分析中将"引进芯片封装测试业务"列为增强持续经营能力与抗风险能力的关键举措，并明确广西天微及其子公司"获得多项涉及发明专利、实用新型、外观设计等方面的知识产权"，具备"完整的产业链条"。

对应资产负债表的变化印证了这一能力迁移：因非同一控制下企业合并，公司新增固定资产1.60亿元、在建工程2,876.63万元、无形资产9,998.18万元（含土地和专利权），商誉由298.15万元增至1,971.80万元。半年报尚未单独披露半导体业务的研发投入金额，但无形资产与固定资产的并入标志着公司资产结构从存货（占比由85.74%降至69.63%）独大，向"地产存货+封测产能+技术资产"组合演进。这一能力壁垒的建立依赖关联方资产注入，后续能否转化为独立的市场竞争力，取决于新业务子公司经营体系与风控体系的搭建进度。

五、财务表现与经营质量：收入端反转，亏损收窄，但债务结构仍承压

收入端的变化具有结构性含义：2026年上半年营收同比+33.55%，一方面源于中迪·绥定府部分楼栋完工交付带动房地产销售同比+15.39%，另一方面来自广西天微并表新增的2,400.38万元半导体收入。利润端亏损仍达1.06亿元，主要拖累项为财务费用5,856.52万元（三峡银行逾期借款罚息、复利及加倍迟延履行利息）、投资收益-1,253.88万元（和宸盈佳股权被司法拍卖产生的投资损失）、资产减值-1,203.52万元（财务担保合同减值损失）及营业外支出752.67万元（违约支出）。值得注意的是，2025年度计提的存货减值及财务担保合同减值合计1.71亿元，为当期亏损扩大的主因；2026年上半年减值规模已明显收窄，扣非亏损同比改善9.88%。

现金流质量出现边际改善：经营活动现金流净额3,089.98万元，同比增长145.80%，管理层归因于商品房预售现金流量净额增加及新增子公司广西天微的经营现金流入；投资活动现金流净额395.64万元，主要系广西天微合并日账面现金并入；筹资活动净流出1,571.27万元，为偿还各项债务本息所致。

但资产负债表的压力并未解除：2026年6月末一年内到期的非流动负债66,213.27万元，占负债端比重最大；期末融资余额84,401.29万元中，1年之内到期部分高达72,687.27万元，占比86.12%（2025年末融资余额73,494.06万元）。货币资金6,001.86万元对短期到期债务的覆盖仍显不足，存货15.64亿元中相当部分为两江·中迪广场等受限、停工项目资产。管理层在半年报中确认"公司面临退市风险"，2025年度审计报告为带持续经营重大不确定性段落的无保留意见，公司股票简称由"ST中迪"变更为"*ST中迪"。

六、风险认知的演进：从"生存风险"扩展到"转型风险"

管理层对风险边界的界定出现明显扩展：从2025年的"资金紧张、债务压力大"单一叙事，演变为2026年上半年的"退市风险、债务风险、新业务开发风险"三重结构。债务维度表述由"被强制执行"转向"裁定终结执行""执行和解""借款替换"，处置路径趋向可控；但新增的"新业务开发风险"提示，市场变化、新老业务资源分配、子公司管控体系尚未成熟等因素可能影响转型成效。风险判断整体呈现"存量风险处置有进展、增量风险同步引入"的特征。

综合结论

2026年半年报管理层讨论与分析呈现出一家正处于*ST状态、连续亏损六年房企的转型截面：地产基本盘（中迪·绥定府交付结算）提供了收入与现金流支撑，使经营现金流净额同比+145.80%；半导体封测业务经控股股东关联方资产注入首次并表，贡献13.42%的收入且为当期唯一盈利板块；债务处置上三峡银行执行终结、中建一局和解、保交楼借款置换三线推进。但转型尚未改变基本面性质——归母净资产仍为-1.51亿元，一年内到期债务66,213.27万元与货币资金6,001.86万元之间的缺口依旧显著，两江·中迪广场B分区停工待建，公司股票处于退市风险警示状态。管理层将"下半年度推动中迪·绥定府工程进度、做好中迪·花熙樾去化"与"通过新产业布局增强抗风险能力"并列，转型窗口已经打开，但地产存量风险的出清速度与新业务盈利规模能否匹配，是观察公司后续经营质量的核心变量。

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