珠江股份（600684）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期珠江股份（600684）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    报告期内，珠江股份坚定深耕“城市服务+文体运营”双核心主业，通过深度整合旗下珠江城市服务、珠江文体两大核心业务平台，实现两大业态的有机融合与协同发展，构建起“基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营赋能、生态协同扩容”的多元化业务体系，推动公司从传统业态运营商向城市综合价值服务商转型。

    在城市服务板块，公司以珠江城市服务为核心载体，业务覆盖物业管理全产业链，涵盖住宅、酒店、商业写字楼、公共设施场馆、产业园、政府办公楼等多元业态的基础物业管理服务，同时延伸布局租售服务、酒店管理、案场管理、停车场管理、高端清洁、团餐服务、智慧科技服务等专业化、增值化服务领域。截至2025年12月31日，公司城市服务板块在管项目合计405个，在管建筑面积达4,995.56万平方米，业务覆盖全国13省40城，形成了全业态、全周期、全域化的城市服务布局。

    在文体运营板块，公司以珠江文体为核心载体，是国内最早采用市场化手段运营体育场馆的企业之一，核心业务涵盖体育场馆全国化布局运营、全链条赛事保障、精品文化演艺内容生产、康体培训、智慧文体服务等领域，构建了“场馆运营+内容生产”双核驱动的经营模式。截至2025年12月31日，公司文体运营板块在建、在管、在咨询项目累计建筑面积超330万平方米，在管体育场馆及文体项目覆盖粤港澳大湾区、长三角、京津冀、成渝等全国核心城市群，形成了标准化、可复制的场馆运营体系与全产业链文体服务能力。

    二、报告期内公司所处行业情况

    2025年是“十四五”规划收官、“十五五”规划谋划的关键节点，公司双主业所处的文体产业与物业管理行业，均迎来从“规模扩张”向“质量深耕、数字赋能、跨界融合”的高质量发展转型关键期，行业发展机遇与挑战并存。

    （一）城市服务行业发展情况

    在城市化率达67%、存量物业规模突破330亿平方米的行业新周期下，2025年物业行业经历了从规模扩张到价值深耕的关键转折，政策端规划持续落地、需求端消费升级倒逼转型、技术端数智化加速渗透，行业在多重变量交织中进入结构性调整期。

    宏观政策层面：物业行业的民生保障定位不断深化，规范治理全面升级。从专项整治到“十五五”规划首次纳入，从“一刻钟便民生活圈”鼓励专业化运营，到智慧物业标准落地与长效机制逐步完善，行业正加速由"社区管家"向"城市价值合伙人"转变，物业服务通过服务提质、模式创新与科技赋能，实现从“有”到“优”的跨越式升级。

    细分市场层面：住宅物业在市场承压下加速调整，通过社区共治机制化解供需矛盾；非住B端面对预算紧缩，聚焦资产运营与价值互换，同步拓展能源管理等高价值服务；非住G端借力城市运营新机遇，以内容运营、IP赋能等激活公共空间价值，为公司全业态布局、公建领域深耕创造了良好的市场环境。

    企业竞争层面：物业行业于挑战中重构竞争力，持续推进服务升维与科技赋能。上市物企营收增速创新低但净利润止跌回升，基础物管“压舱石”作用凸显，社区增值服务占比保持稳定；行业现金流与应收账款压力仍存，企业通过优化组织架构、降低管理费率提质增效，AI技术深化落地，“数字员工”赋能一线服务与管理，行业向高质量发展转型步伐持续加快。

    整体来看，公司双主业所处行业均处于高质量发展的黄金期，大湾区文体产业一体化、全国文体消费升级、物业行业结构优化、双业态数智化转型的核心趋势，为公司的业务发展创造了良好的行业环境，同时也对公司的全链条内容生产能力、智慧化运营能力、区域资源协同能力和双主业融合发展能力提出了更高要求。

    （二）文体运营行业发展情况

    公司所处的体育场馆运营及文体内容服务行业，受国家“文化强国”“体育强国”战略深度落地、居民消费升级及区域协同发展等多重因素驱动，行业发展迎来全新机遇，2025年全国文体产业市场规模达8.6万亿元，同比增长15.3%，其中体育产业市场规模1.8万亿元，同比增长13.5%，行业整体呈现出鲜明的区域化、数字化、融合化发展特征。

    政策层面：广东省及粤港澳大湾区出台专项激励政策，对智能体育场馆、沉浸式演艺项目给予资金补贴，推动大湾区文体产业一体化发展，为公司立足广州、深耕湾区、辐射全国提供了坚实的政策支撑。

    市场需求层面：居民精神文化消费需求持续升级，文体消费占人均消费支出比重提升至12.8%，需求从基础文体服务向个性化、体验化、智能化拓展，智能体育、沉浸式演艺、跨城观演成为行业主流趋势。粤港澳大湾区作为国内文体消费核心区域，年度文艺活动总量突破万场，跨城观演带动住宿、餐饮等关联消费持续增长，为公司的内容生产和场馆运营带来了广阔的市场空间。

    行业竞争层面：文体运营行业呈现“头部集中、区域竞争”格局，具备全国化场馆布局、全链条内容生产能力的国企背景企业占据核心优势；行业数字化转型加速，智能场馆运营、数字文体内容成为竞争核心，单纯的场馆运营企业逐步向“场馆+内容+科技”综合运营企业转型，公司凭借全赛事链运营能力和多元业态布局，在大湾区及全国市场形成了显著的差异化竞争优势。

    技术与产业融合层面：人工智能、大数据、VR/AR等技术在文体行业应用覆盖率达82%，全国智能体育场馆超1.8万个，数字化管理系统、线上体育培训、虚拟赛事等新业态快速发展；文旅体深度融合成为行业主流，文体场馆从单一体育服务载体向“体育+文化+旅游+商业”综合消费场景转型，为公司的场馆运营升级和业态拓展提供了充足的技术支撑和产业方向。

    三、经营情况讨论与分析

    2025年，公司实现营业收入158,731.64万元，同比增加1.87%；当期归属于母公司股东的净利润7,400.12万元，同比增加375.15%；当期每股收益0.08元；加权平均净资产收益率为11.95%，同比增加8.5个百分点。

    截至2025年12月31日，公司资产总额211,992.53万元，同比20.16%，归属于母公司所有者权益126,656.57万元，同比175.15%。

    四、报告期内核心竞争力分析

    珠江股份核心竞争力在于将城市服务和文体运营这两个关联性强、互补性高的业态有机融合，以双主业为核心发展引擎，充分发挥两大板块的协同效应，构建起相关多元业务的生态系统，形成了行业内独具特色的差异化竞争优势，推动企业实现高质量发展。

    （一）双主业协同发展的生态优势

    公司是行业内少有的同时深耕城市服务与文体运营两大赛道的国资上市企业，两大板块形成了极强的资源互补与价值协同。城市服务板块成熟度高、业务规模大、收入现金流稳定，是保障公司营收规模和支撑新业务拓展的“压舱石”和“稳定器”，为文体运营板块的全国化布局、内容创新投入提供了坚实的财务基础与场景资源；文体运营板块具备强品牌效应、全产业链运营能力和高附加值业态，为城市服务板块拓展公建场馆、城市运营等增量市场提供了专业赋能与品牌背书，两大板块双向赋能、协同发力，形成了“基础服务稳盘、增值服务增效、内容运营破局”的良性发展生态，为公司商业运营、酒店服务、科技服务等多个关联业态的培育和发展创造了条件，持续激发新的利润和价值增长点。

    （二）城市服务板块核心竞争力

    1.全业态布局与规模化发展优势：2025年公司城市服务板块管理面积同比增长约20.36%，覆盖13省40城，业态涵盖住宅、行政办公、医院、商写、园区、学校、交通枢纽、公共场馆等全领域，物业收入贡献率持续提升，规模化布局形成了显著的成本优势与品牌效应，为公司整体战略发展提供了坚实支撑。

    2.全产业链服务与多元化经营优势：公司构建了“多业务模块+专业赋能集群”的业务模式，实现从基础物业管理服务到租售、酒店、团餐、美居、智慧科技等增值服务的全链条覆盖，能够为不同业态客户提供一体化、定制化的综合服务解决方案，形成了极强的市场拓展能力与抗风险能力。

    3.细分领域专业壁垒与品牌优势：公司旗下“江迅清洁”品牌在高端商办物业保洁、玻璃幕墙清洁等细分市场拥有较高的行业知名度，能够开拓高附加值优质客户，有效规避低价竞争；在医院物业管理、行政办公物业管理、保障房管理等细分业态，公司凭借近四十年运营积淀和“一项目一堡垒”党建引领机制，已形成较强的专业壁垒和市场竞争优势，树立了高品质、专业化的国资服务品牌形象。

    （三）文体运营板块核心竞争力

    1.全国化场馆布局与多元运营模式优势：公司形成了标准化、可复制的场馆运营模式，在建在管在咨询项目覆盖全国多省市，累计建筑面积超330万平方米，形成了“核心标杆引领+周边项目联动”的全国化布局，场馆布局的广度与运营模式的成熟度，为公司的内容落地和规模扩张奠定了坚实基础。

    2.全赛事链运营与精品内容生产优势：公司具备国际级-国家级-省级-市级-区域级全赛事链的运营保障能力，曾成功运营杭州亚运会、广州亚运会、世界乒乓球锦标赛等顶级赛事，2025年圆满完成粤港澳大湾区第十五届全运会保障工作；同时深耕文化演艺内容生产，投资运营音乐节、电音节、知名歌手演唱会等多元演艺项目，深度整合湾区演艺资源，形成“体育赛事+文化演艺”双内容支撑的核心能力。

    3.“场馆运营+内容生产”双核生态优势：公司率先构建双核驱动的经营生态，摆脱传统场馆运营企业“靠场收租”的单一模式，通过自主生产、引入优质文体内容提升场馆利用率和盈利能力，实现场馆资源与内容资源的双向赋能，形成了行业内差异化的商业模式。

    4.粤港澳大湾区资源协同与链主企业优势：2025年，珠江文体获广东省委、省政府授予“广东省先进集体”荣誉称号，同时作为广州市“体育与健身产业链”链主企业，公司深度参与大湾区文体产业一体化建设，依托国企背景与大湾区各地政府、文旅体主管部门及行业企业建立深度合作，整合湾区演艺、赛事、场馆资源，把握湾区跨城观演、文体融合的消费趋势，成为大湾区文体产业发展的核心载体之一。

    5.智慧化运营与数字化赋能优势：公司2025年获取广州“群体通”运营权，平台覆盖全省九市1824家场馆，年均服务用户超3000万人次，以“互联网+”模式推动体育惠民；同时与科技企业合作打造智能场馆管理系统，布局线上体育培训、虚拟赛事等新业态，旗下多个场馆智慧化运营能力持续提升，数字化转型走在行业前列。

    6.专业团队与全业态延伸优势：公司拥有一支具备二十余年文体运营经验的专业团队，打造的标准化运营体系成为可复制的“珠江经验”，作为国家体育产业示范单位，在行业内树立了良好的品牌口碑；同时推出自有康体培训品牌“青禾未来”，年培训人次超5万人，同步拓展会议展览、城市路跑等多元业态，实现场馆资源的全方位、高效率利用，持续丰富盈利模式。

    五、报告期内主要经营情况

    报告期内，公司实现营业收入158,731.64万元，同比增加1.87%；当期归属于母公司股东的净利润7,400.12万元，同比增加375.15%。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    1.城市服务板块

    2025年物业管理行业在宏观经济环境持续优化及房地产市场深度调整的背景下，行业格局进一步深化，企业盈利能力逐步企稳向好。受行业成熟度提升和竞争格局重塑影响，市场集中度显著提高，头部企业格局基本固化，地方国资背景物业服务企业加速崛起，成为行业新势力。物企上市热潮趋于平息，行业从“规模扩张”转向“质量深耕”，行业整合步伐加快，优质企业凭借差异化优势实现稳健增长。

    行业发展核心聚焦三大趋势：一是品牌价值与精细化运营成为竞争核心，企业通过强化品牌建设，打造差异化服务特色，提升品牌溢价能力；二是城市服务与多元化业务拓展成为增长新引擎，行业告别高增长、高毛利时代，企业加速布局城市服务、IFM（综合设施管理）、社区增值服务等高潜力赛道；三是数智化转型驱动服务效能升级，企业加速推进“智慧+物业”体系落地，通过数字化工具提升运营效率与客户体验。

    整体来看，物业行业已迈入“高质量发展”新阶段，企业从单纯规模扩张转向深度服务价值挖掘，城市服务与多元化业务协同成为行业增长的核心驱动力，行业将逐步形成“稳基础、拓新局、强品牌”的良性发展生态。

    2.文体运营板块

    文旅体深度融合成为行业核心发展方向，国家及地方层面持续推动文化、体育、旅游产业融合发展，文体场馆将进一步向“体育+文化+旅游+商业”综合消费场景转型，单纯的体育场馆运营、赛事策划企业将逐步向综合型文旅体运营企业转型，融合化运营能力成为行业核心竞争力。

    粤港澳大湾区文体产业一体化持续加速，大湾区作为国内文体消费核心区域，跨城观演、赛事联动成为消费主流，各地文体资源的整合与协同进一步加强，链主企业将发挥核心作用，推动湾区场馆、赛事、演艺资源共享，行业集中度将持续提升。

    智慧化、数字化成为场馆运营标配，人工智能、大数据、VR/AR、元宇宙等技术将进一步渗透到文体运营全流程，智能场馆管理系统、线上体育培训、虚拟赛事、数字文创等新业态将快速发展，数字化转型能力成为文体运营企业的必备能力。

    内容生产向精品化、品牌化转型，居民文体消费需求持续升级，对优质、个性化的文体内容需求显著提升，具备自主品牌赛事、演艺项目生产能力的企业将占据市场优势，行业从“内容引进”向“内容自主打造”转型，精品化、品牌化内容成为行业竞争核心。

    国企背景文体运营企业优势持续凸显，文体产业兼具经济价值和社会价值，各地政府在公共文体服务供给、文体场馆运营、重大赛事演艺项目落地等方面，更倾向于与国企背景的文体运营企业合作，国企背景企业将在行业发展中占据核心地位。

    (二)公司发展战略

    公司始终坚守“城市服务+文体运营”双主业核心发展方向，立足粤港澳大湾区、辐射全国，以“成为国内一流的城市综合运营服务商”为总体愿景，推动两大主业深度融合、协同发展，实现规模与质量双提升。

    1.城市服务板块

    珠江城市服务在“十五五”阶段将继续以“科技+资本”为抓手，结合精准投资和收并购，抢占优质战略资源，构建“打造全业态、全周期、全域化业务生态体系”的战略框架。短期全面深耕住宅、公建、商写物业管理等优势业态，培育商业运营、酒店管理、公寓运营、租售服务、团餐服务、智慧科技服务等新业态，建成城市服务多元业务体系，迅速做大规模、做优管理、增加营收、强化品牌；中远期以资本运作丰富业务版图，以科技赋能促进业务生态融合发展，以用心服务赢得客户和公众信赖，在综合设施管理和全域化服务等新赛道纵深发展，带动企业实现跨越式发展，成为特色鲜明的“国内一流的智慧城市运营服务商”。

    2.文体运营板块

    珠江文体以“成为国内一流的文化体育产业发展商”为总体目标，紧扣文体产业融合化、数字化、品牌化的发展趋势，立足粤港澳大湾区，辐射全国，坚持“场馆运营+内容生产”双核驱动的核心战略，以数字化赋能为抓手，以资源协同为支撑，持续巩固行业链主地位，推动公司从“文体运营企业”向“综合型文旅体产业发展商”全面转型。

    (三)经营计划

    1.场馆运营拓展

    重点攻坚长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江经济带五大城市群，积极入局江苏、四川等空白区域市场，形成“核心标杆引领+周边项目联动”的全国化布局；做强“票根+”经济和赛事演出内容经营，夯实广东、浙江基本盘，确保主业规模与质量同步提升。

    2.内容生产升级

    强化演艺业务的自主运营和成本控制能力，争取主办知名IP音乐节、Livehouse巡演或中腰部艺人个唱；通过引进高水平专业比赛、投资培育商业IP、推广自主IP“荔枝红”系列赛事全国落地，形成多元化赛事运营体系；构建分层次的赛事赞助体系，积极拓展场馆冠名权、IP授权等权益运营渠道，开辟可持续的创收新路径。

    3.数字化转型深化

    加大对智慧运营子公司的研发投入，升级“群体通”产品功能与用户体验，提升平台稳定性与使用便捷度；充分利用内容资源与场景优势，加强用户运营与内容策划，提升平台注册量与活跃度，推动“群体通”成为体育领域全国领先的线上服务平台。

    4.康体培训品牌打造

    做强做优自有品牌“青禾未来”，整合全国冠军、省级冠军等优质教练资源，拓展培训品类，布局大湾区及全国重点城市体培网点，打造国内知名的青少年康体培训品牌。

    5.湾区资源协同

    推动大湾区场馆资源、赛演资源共享，打造湾区跨城赛演品牌，参与大湾区文体产业示范项目建设，加强与港澳文体企业的合作，引入港澳优质演艺、赛事资源，持续提升公司在湾区的核心影响力。

    6.团队与品牌建设

    引进场馆数字化运营、内容策划、文旅体融合运营等领域的专业人才，完善内部培训体系与激励机制；通过运营顶级赛事和精品演艺项目，持续打造“国企背景、专业运营、精品内容”的品牌标签，提升品牌知名度和行业影响力。

    7.产业布局优化

    推动增值业务向高专业度、高附加值领域延伸，深耕空间运营服务，重点拓展广告投放、餐饮膳食、社区零售、房屋经纪、美居服务等业务，逐步延伸社区家政、旧房家装等业主高频刚性需求服务；布局社区教育、社区养老、社区健康、社区旅游等民生服务赛道，完善多元化业务体系。同时精耕细作住宅基础服务，大力开拓公建物业服务市场，在行政办公和医院等细分业态持续强化竞争优势，大力发展科技服务板块，打造一体化智慧城市服务管理体系。

    8.市场渠道拓宽

    通过品牌管理输出的轻资产模式，拓展地域市场范围，强化规模效应；联合细分赛道专业企业，以股权合作等方式达成战略合作，强化自有专业公司服务能力，完成多元化业务赛道布局，扩充业务增量与战略发展纵深；深化政企合作，与政府城市管理部门、国资企业、街道自治组织等达成战略合作，以委托协议、股权合作等形式，新设城市管理平台、盘活存量资产、整合区域资源、参与片区全域化治理，强化城市大管家角色定位，构建城市服务市场竞争壁垒。

    (四)可能面对的风险

    1.政策风险

    物业管理领域：浙江、江苏、广东等地先后出台物业费限价政策，叠加用工成本、设施设备维护成本持续上行，可能对公司住宅物业服务的盈利空间与服务品质提升形成挑战；文体运营领域：公司所处行业受国家及地方文旅体产业政策、税收政策、财政补贴政策等影响较大，若未来相关政策发生不利变化，如政策支持力度减弱、财政补贴取消、行业监管趋严等，可能对公司文体业务的经营发展产生不利影响。

    2.市场竞争风险

    物业行业准入门槛降低，公建服务领域低价中标“内卷”现象突出，叠加地方财政压力下招标环节对低价标的的倾向性，可能导致行业恶性竞争加剧，若公司无法持续强化专业优势与品牌壁垒，可能面临市场份额流失、盈利能力承压的风险；

    文体产业快速发展背景下，更多企业入局文体运营行业，现有行业企业加速数字化转型和内容生产布局，行业竞争日趋激烈，若公司无法持续提升核心竞争力，可能导致市场占有率下降、盈利能力承压。

    宏观经济与消费需求波动风险公司文体运营板块经营业绩与居民文体消费需求密切相关，若未来宏观经济增速放缓，居民可支配收入下降，可能导致文体消费需求萎缩，进而影响公司赛事、演艺、体培等业务的经营业绩；宏观经济波动亦可能对物业行业业主缴费能力、非住业态客户预算形成冲击，对公司城市服务板块经营稳定性产生不利影响。

    3.项目运营风险

    公司赛事、演艺项目的运营受政策审批、天气、观众流量、合作方履约能力等多种因素影响，若出现项目审批未通过、活动取消、观众流量不及预期等情况，可能导致公司项目投资损失，影响经营业绩；物业项目拓展、运营过程中，若出现中标项目交付不及预期、业主满意度下降、项目合作方履约不到位等情况，亦可能对公司经营业绩产生不利影响。

    4.人才短缺风险

    文体产业高质量发展、物业行业数智化与多元化转型，对数字化运营、内容策划、文旅体融合运营、综合设施管理等领域的专业人才需求持续扩大，若公司无法顺利引进或留存核心专业人才，可能导致公司核心竞争力下降，影响发展战略的顺利实施。

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