朗廷-SS（01270.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期朗廷-SS（01270.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

由于信托集团的该等酒店已出租予GE(LHIL)LesseeLimited(「总承租人」)(为鹰君集团有限公司的间接全资附属公司),信托集团产生的租金收益包括经协定之固定租金(每年按比例225.0百万港元)及浮动租金(相等于该等酒店的合计总经营毛利(扣除全球市场推广费前)的50%)组成。除获总承租人支付租金收入外,信托集团亦从位于香港逸东酒店租赁予独立第三方的零售商店直接收取租金收入。
      于2025年,信托集团录得固定租金收入225.0百万港元,反映出其核心租金流持续稳定。年内,浮动租金进一步产生254.6百万港元。连同香港逸东酒店来自零售商店为1.7百万港元的租金收入,扣除服务费前的租金收入总额达481.3百万港元,大致维持去年水平。
      扣除79.4百万港元的服务费后,信托集团录得净租金收入401.9百万港元,进一步反映出其按年表现稳定。
      总服务费包括向酒店管理公司支付的:i)酒店管理费用;ii)许可费;及iii)全球市场推广费。酒店管理费用由基本管理费用(按酒店总收入的1.5%计算)及奖励费用(按有关酒店经调整总经营毛利的5.0%计算)组成。许可费乃按有关酒店总收入的1.0%计算,而全球市场推广费则按有关酒店总客房收入的2.0%计算。
      全球市场推广费以现金结算,而酒店管理人费用则可由酒店管理人选择以现金、股份合订单位或两者并用方式结算。于2025财政年度,酒店管理人选择上半年费用全数以现金结算,下半年费用则全数以股份合订单位结算。此项选择并未影响信托集团的总支出,但影响了其现金流出与非现金开支之间的分配。
      于2025年,该等酒店客房表现录得温和改善,而餐饮业务与去年相比则轻微下跌。尽管两项业务走势不一,该等酒店整体营运表现仍录得轻微的按年增长。相应地,酒店管理费用减少0.4%至46.2百万港元,许可费下跌0.6%至15.8百万港元,而全球市场推广费则上升1.8%至17.4百万港元。总体而言,应付予酒店管理公司的总服务费为79.4百万港元,大致与去年持平。
      酒店物业相关开支按年上升3.8%至21.6百万港元,主要由于保险费上调及政府地租及差饷上升。因此,信托集团的净物业收入下跌至380.3百万港元,较去年轻微减少0.2%。
      于2025年,总融资成本按年减少19.9%至258.1百万港元。此减少主要受银行借款利息开支下降30.8%所致,反映年内较低的平均香港银行同业拆息之影响。此项收益部分被本集团利率掉期安排(「掉期」)所产生的净利息开支所抵销,此与2024年掉期带来净利息收入的情况相反。
      掉期表现逆转,归因于2025年平均香港银行同业拆息低于掉期的固定利率,导致信托集团产生净成本。相反地,2024年较高的香港银行同业拆息环境使掉期处于有利位置,为该年贡献净利息收入。总体而言,本年融资成本变动主要受现行较低利率环境所致。
      年内的包销费摊销为13.6百万港元,相当于在2024年12月全数支付的40.8百万港元费用的系统性确认。该费用以直线法分三年摊销,于2027年12月贷款融资到期时结束。年内,总名义金额为1,500.0百万港元的掉期到期。为管理信托集团的利率风险并维持适当的对冲比例,信托集团订立了一系列总名义金额为2,290.0百万港元的新掉期,其中310.0百万港元将于2025年12月31日后生效。完成这些交易后,生效中的掉期的总名义金额由2024年12月31日的1,500.0百万港元增加至于2025年12月31日的1,980.0百万港元,占本集团未偿还银行借款总额(扣除包销费摊销前)的31.9%。
      信托集团将持续保持警惕,关注利率走势,并根据市场情况,考虑在适当时候将余下浮动利率借款转换为固定利率,从而进一步对冲利率风险。
      2025年除税后溢利净额为54.2百万港元。撇除公平值变动的影响后,信托集团录得相关除税后溢利净额97.0百万港元,按年增加92.1%或46.5百万港元。融资成本减少19.9%(为64.1百万港元),乃推动公平值变动前股份合订单位持有人应占溢利显着提升的主要因素。

业务展望：

展望2026年,受地缘政治与全球贸易格局变化,以及消费意欲重塑区域旅客流动的影响,我们的营运环境亦将持续演变。尽管如此,香港经济在强劲的金融市场和服务业支撑下,仍有望保持稳步发展。
      2025年访港过夜旅客人次持续增长,录得5.7%的升幅。启德主场馆等新落成的活动基建及政府推动的大型盛事,预期将进一步带动访港旅客的增长。
      强劲的区域连通性与发展成熟的旅游生态系统持续稳健。市场新增酒店供应有限,加上该等酒店地处黄金地段,有利维持稳定的入住率。预期中国大陆市场将温和增长,而短途及长途市场较强的增幅显示住宿需求前景正面。
      成本上升,尤其是劳动力成本,促使我们需要进一步提升生产力和强化营运效率。
      财务方面,利率逐步放宽的环境可能为2026年营造更有利的融资环境,或有助于降低融资成本。然而,在全球持续存在不明朗因素下,审慎的资金管理和策略性的对冲仍至关重要。
      在并无不可预见外部变化的前提下,凭藉具韧性的需求基础、审慎的财务管理,以及持续优质的资产,我们预期信托集团在2026年的营运表现将逐步改善。

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