（以下内容从中航证券《REITS跟踪月报2026年1月》研报附件原文摘录）
1月REITs整体跑输大类资产
2026年1月（截至31日），中证REITs（收盘）指数+3.98%，强于上证综指的+3.76%，弱于深证成指的+5.03%；中证REITs全收益指数+4.22%，强于上证综指，弱于深证成指。
REITs交易数据环比上升
截至2026年1月31日，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所上升。1月实现成交额94.93亿元，较2025年12月份成交额增加了17.33亿元，环比增加22.33%，同比减少0.37%；中证REITs全收益指数成交量为2255.28万手，较2025年12月份成交量增加了503.45万手，环比增加28.74%，同比减少5.19%。
新型基础设施REITs表现亮眼，生态环保REITs逆势上涨
10类REITs中，2026年1月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数+5.78%、交通基础设施REITs指数+3.25%、仓储物流REITs指数+5.17%、消费基础设施REITs指数+7.51%、保障性租赁住房REITs指数+2.13%、能源基础设施REITs指数+2.86%、生态环保REITs指数+3.58%、新型基础设施REITs指数+8.36％。
重要事件
1、商业不动产REITs明确“1+3+N”政策框架试点初期坚持质量优先。12月31日，中国证监会公布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，并自公布之日起施行。沪深交易所、中国结算、中国证券业协会、中国基金业协会等配套业务规则同步发布。随着《公告》及配套业务规则落地，商业不动产REITs试点从制度设计阶段进入市场实践阶段，试点初期坚持“稳中求进、质量优先”。自规则发布实施之日起，符合条件的市场参与主体即可直接向证监会及证券交易所申报项目。
2、商务部等9部门关于实施绿色消费推进行动的通知。1月5日，商务部等9部门关于实施绿色消费推进行动的通知对外发布，推进行动从丰富绿色产品供给、提升绿色服务消费、创新绿色消费模式、推动绿色循环回收、优化绿色消费环境、夯实绿色消费基础、加大政策支持力度7方面发力，提出加大绿色农产品供应、发展绿色餐饮、推广绿色消费积分、减少一次性塑料制品使用、推动废旧物品回收再利用、发展二手商品流通、加大信贷投放等20条具体举措。
3、上海：支持消费基础设施发行不动产投资信托基金（REITs)。1月13日，上海发布《上海市促进服务业提质增效和消费提振扩容联动发展的若干措施》，在强化消费基础设施金融支持方面提出：鼓励金融机构对接商圈、商业设施、社区便民服务设施改造提升等消费领域重点项目，在贷款审批条件、期限设置、投放额度等方面加强支持。支持消费基础设施发行不动产投资信托基金(REITs)。支持符合条件的消费基础设施项目申报地方政府专项债券。
核心观点
2026年1月，我国REITs市场迎来一轮显著的修复性上涨行情。中证REITs全收益指数持续攀升，各类型资产指数全线反弹，市场成交活跃度、成交金额环比均呈现明显提升。从REITs整体表现来看，1月REITs市场呈现出鲜明的结构性特征，产权类REITs，如新型基础设施、消费基础设施、园区基础设施和仓储物流REITs展现出显著的弹性优势，而特许经营权类REITs，如交通基础设施REITs等则表现出稳健但相对温和的特征。政策层面，商业不动产REITs试点获得实质性推进，首批8单商业不动产REITs申报获上交所受理，标志着我国REITs市场从传统基础设施领域向商业不动产领域实现跨越式扩容。这一政策突破与2024年以来消费基础设施REITs的先行探索形成了延续。从REITs发展角度来看，商业不动产试点的落地具有三重意义：首先，为房地产企业提供了投融建管退的完整闭环，使运营商能够通过REITs实现轻资产转型，将沉淀资金用于新项目的投资开发；其次，丰富了REITs市场的资产类别，提升了市场深度与广度；最后，确立了REITs作为支持实体经济重要工具的定位，对全市场形成正面提振。
投资策略上，我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。
站在当前时点，我们认为从求稳的角度，可优先考虑对以下类型REITs予以关注：
1.交通基础设施REITs。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性，具备较强的稳定性。在区域经济增速分化的背景下，该板块已呈现显著结构性差异，部分路产因所在地产业升级不及预期，车流量增速放缓，导致板块整体表现平淡。展望2026年"十五五”规划开局，中央经济工作会议明确将“推动城乡融合、区域协调发展”列为重点，推荐逻辑转向核心城市群战略资产的精细化配置。同时，政策层面首次将”智能交通”纳入REITs清单，意味着已部署车路协同系统、智慧收费平台的路产项目，可通过技术溢价提升估值，具备区域垄断地位且运营效率领先的路产REITs有望重新验证其防御价值。
2.仓储物流REITs。直播电商、即时零售等新业态快速发展，对物流仓储设施的需求持续旺盛。政府工作报告提出的“建设现代流通体系"与"十五五”规划中”产业链供应链安全”的战略升维，高标仓与冷链物流成为核心抓手。此外，常态化发行机制下预计2026年将有更多优质一线及新一线城市的枢纽节点项目入市，为市场注入优质增量。
3.消费基础设施REITs。1月商务部等9部门发布的《关于实施绿色消费推进行动的通知》中提到支持绿色消费发行REITs，直接针对绿色消费领域。2025年以来，随着居民消费信心的逐步恢复，线下消费场景迎来复苏拐点。电影院、健身房、儿童乐园等业态有望迎来客流恢复，进一步提升了购物中心的整体吸引力和盈利能力，若2026年社零数据持续改善，估值仍有提升空间。
4.新型基础设施REITs。在“东数西算”及“数字经济”国家战略与AI算力需求爆发的双重催化，数据中心、智算中心等兼具政策红利、高成长性、稀缺赛道三大特征。随着顶层设计明确将数据中心纳入REITs资产范围，项目现金流随算力租赁需求同步扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，有望持续享受估值溢价。
