立足城市更新 东百集团探寻存量商业活化路径

城市更新已经告别大拆大建，转向保留、改造、提质的方向，盘活低效存量商业，成为行业的重要课题。相关政策也提出，结合城市更新，对老旧购物中心、历史商业街区推行“一店一策”改造，更新业态、重构空间，让老化的商业载体重新成为城市活力节点。

但现实当中，不少更新项目容易走向两个极端：一部分重点放在建筑修缮，缺少内容运营，开业热度一过客流便持续下滑；另一部分一味追逐网红效应，缺少可持续的商业闭环，观感出彩却很难盈利。城市更新背景下，运营商真正要解决的，是平衡文化价值、公共属性和商业收益三者的关系。

东百的项目布局，刚好覆盖三类截然不同的城市更新场景。

第一类是历史文化街区更新，福清利桥古街就是代表。项目承载着侨乡古厝的百年记忆，改造没有大拆大建，完整保留历史肌理，再叠加商业与文化内容。通过自有IP“利桥有戏”持续输出非遗、戏剧、潮流活动，把单纯观光老街，打造成可逛、可玩、可消费的微度假目的地，实现文化保护与商业经营双向平衡。

第二类是成熟商圈存量物业焕新，以福州万象九宜城为典型。项目身处核心商圈，但硬件、业态双双老化。东百以轻资产托管身份介入，不走推倒重建的路线，通过重塑定位、优化空间、更新业态，依托对本地消费市场的理解，激活成熟商圈里的低效资产。

第三类是新兴城区商业配套补位，代表项目兰州新区新投中心。随着新区人口不断导入，本地亟需完善商业配套。项目重点在于培育消费习惯，引入多元首店，补齐新区公共商业短板，服务新区城市建设。

三类项目的诉求各有侧重：历史街区需要守住文化底色；老商圈要化解存量遗留问题；新区项目需要从零培育消费土壤。共通点在于，东百坚持因地制宜，输出体系完整、可落地的运营能力。

过去商业比拼的是拿地、建设综合体的硬实力；进入城市更新阶段，更考验读懂城市、适配不同物业的综合运营能力。硬件改造只是起点，持续的内容输出、商户赋能、用户运营，才是存量资产真正活过来的关键。

从行业视角来看，城市更新浪潮之下，商业运营商的角色也在发生变化：早已不只是收取租金的一方，更是城市消费活力的共建参与者。