崔东树：1—7月全国商品房市场销售面积与销售额同比双位数下滑 但降幅自3月起连续收窄

智通财经APP获悉，乘联分会秘书长崔东树发文称，2026 年 1—7 月全国商品房市场仍处于深度调整周期，销售面积与销售额同比双位数下滑，但降幅自3月起连续收窄，价格端出现逐月企稳迹象。核心矛盾已从 "价格下跌" 转向 "量能收缩"，区域与城市分化极端化 —— 一线城市及核心都市圈量价韧性较强，中西部人口流出省份量能跌幅普遍超过 60%。政策托底效应已在边际显现，但行业全面复苏仍需等待库存去化、居民收入预期与人口基本面的实质性改善。

1、全国新房价格走势

全国新房均价呈现 "先升后降、高位回落" 的长周期特征。2016—2021年为持续上行期，年均从 7476 元升至 10139 元，累计涨幅 35.6%，2021 年为价格顶峰。2022年起进入下行通道，2023 年短暂反弹至年均 10437 元后再度走弱，2024—2026 年年均分别为 9885、9527、9489元。从历年 1—7 月累计均价看，2021 年峰值约10653 元，2026 年回落至 9488 元，累计跌幅约 10.9%。2026 年内呈现"前低后高" 的逐月修复态势，2 月8871 元→7 月9780 元，环比连续回升，显示政策托底下价格端出现边际企稳信号，但绝对水平仍显著低于历史峰值。

2、商品房的走势

1—7月份，新建商品房销售面积45021万平方米，同比下降11.8%;其中住宅销售面积下降12.7%。新建商品房销售额42718亿元，下降13.1%;其中住宅销售额下降13.2%。

2025 年以来商品房市场"量额双降、降幅先扩后收" 的运行轨迹。销售面积累计增速从 2025 年 1—7 月的下降4.0%持续下滑，至 2026 年 1—2 月探底至下降13.5%，随后逐月收窄至 1—7 月的下降11.8%;销售额增速走势更为陡峭，从下降 6.5%深跌至2026 年 1—2 月的下降20.2%，后修复至下降13.1%。两条线始终呈 "剪刀差"—— 销售额降幅持续大于销售面积降幅，反映均价下行对销售额的额外拖累。2026年 3 月以来降幅连续收窄，说明以旧换新、降首付等政策组合拳已产生边际托底效应，但 1—7 月仍维持双位数负增长，市场尚未走出调整区间，量能修复仍需时日。

3、历年的商品房销量走势分析

房地产行业十年周期的结构性转折。销售面积从 2021 年峰值 17.9 亿平米降至 2025 年8.8 亿平米，2026 年 1—7 月仅 4.5 亿平米，较峰值腰斩;销售额从 18.2 万亿降至 8.4 万亿，2026年 1—7 月4.3 万亿。房待售面积逆势从 2020 年 5.0 亿平米攀升至 2026 年 7.6 亿平米，去化压力持续累积。

2021年土地出让金收入87051亿元，占房地产销售额48%;2023年土地出让金收入57996亿元，占房地产销售额50%;2024年土地出让金收入48699亿元，占卖房收入50%，房地产对地方财政贡献巨大。2025年卖地收入数据仍占房价49%。

目前，2026年1-7月汽车销量与房地产销量关系是30平米房/1辆车，销量的对比不合理现象有所改善。虽然房车比最高时的2020年70平米房/1辆车有所改善，但前期的债务压力和目前万元均价的楼市挤压消费压力仍大，导致车市需求因债务压力低迷。

楼市的财富效应对高端车需求有一定的促进效果，近期居民的楼市债务压力下降和购房需求减弱，对改善车市消费也带来一定潜在利好。

4、商品房销量变化分析

区域分化是本轮调整的核心特征。全国商品房销售面积 1—7 月累计从 2021 年峰值10.16 亿平米降至 2026 年 4.50 亿平米，整体降幅 56%。分区域看，东部直辖市表现最抗跌，2026 年较峰值仅降 11%，2026 年站位达 54%，核心城市刚需与改善需求韧性较强;西北(-39%)、东部 - 华北(-41%)次之。跌幅最深的为西南(-64%)、中部 - 长江(-61%)、东部 - 华南(-61%)和东部 - 华东(-60%)，这些区域此前依赖高周转、高杠杆的开发模式，调整中去化压力集中释放。东北(-59%)、中部 - 黄河(-52%)亦深度调整。整体看，人口流入的核心都市圈与产业支撑较强的区域相对抗跌，而中西部人口流出、库存高企的区域跌幅居前，区域分化格局将长期化。

5、2026年房地产均价变化相对较小

省级均价呈现 "高位深调、低位企稳、少数坚挺" 的分化格局。一线城市中，上海 2026 年 1—7 月均价31125 元，较 2023 年峰值 44229 元下跌 30%;北京 30225 元，较2021 年峰值 41868 元下跌 28%，一线城市价格调整幅度超预期。东部沿海省份中，浙江(-24%)、江苏(-26%)、重庆(-28%)跌幅较深;广东表现最为坚挺，2026 年均价 15996 元，较峰值仅跌 1%，站位 91%，得益于珠三角产业与人口支撑。海南(-10%)、天津(-8%)、福建(-9%)相对抗跌。中西部省份中，新疆 2026 年均价 6100 元创历史新高(站位 100%)，甘肃(-2%)、宁夏(-2%)接近峰值，低基数区域价格韧性较强;而四川、云南、河南、黑龙江、贵州、广西等多数省份 2026 年均价处于 2020 年以来最低位(站位 0%)，价格下行压力仍大。

6、2026年房地产销售面积剧烈分化

省级销售面积的分化程度远超均价，呈现 "核心城市抗跌、中西部省份深跌" 的极端格局。北京 2026 年 1—7 月销售 609 万平米，较 2023 年峰值 612 万平米几乎持平(站位 99%)，为全国最抗跌省份;上海 943 万平米，较峰值仅跌 3%(站位 81%);海南 464 万平米，跌 13%(站位 67%)。这三个地区得益于严格的供给管控和强劲的刚需支撑，市场韧性突出。天津(-27%)、湖北(-33%)、河北(-35%)跌幅相对可控。而绝大多数中西部和东北省份 2026 年销售面积处于 2020 年以来最低位(站位 0%)，安徽跌幅最深，从 2021 年峰值 6373 万平米降至 1578 万平米，暴跌 75%;广西(-71%)、重庆(-69%)、福建(-67%)、江西(-65%)、辽宁(-65%)紧随其后。这表明本轮调整已从 "价格调整" 演变为 "量能崩塌"，三四线及以下城市需求端收缩是核心矛盾，市场修复将高度依赖人口与产业的基本面支撑。