观点与杨劲面对面：中信城开“好房子”转型发展之路 | 博鳌·浪潮中成长

编者按：2026年，变革的浪潮正以前所未有的深度和广度重塑每一个行业。置身事内，我们需要把科技落到实业里，让创新触达真实的产业场景。

这是全新的周期，为顺应新的形势，观点新媒体继续推出“2026博鳌观点访谈”系列报道——“博鳌·浪潮中成长”。

通过对全产业链代表性企业的调研与交流、深度采访与对话，探寻变革中的成长新逻辑。希望这股力量汇入时代的浪潮，在落地中转化为高质量发展的现实推力。

观点网 自2021年以来，与杨劲的再次对话在盛夏如期而至。从中信和业到中信城开，尽管履职平台更迭、工作重心转换，但访谈伊始，他那标志性的快节奏语速，瞬间将我们拉回熟悉的对话场域。

过去这半年，中信城开实实在在“火”了一把。

去年12月28日，深圳信悦湾正式开盘，首开2小时销售额突破百亿，问鼎“行业百亿销售最快纪录”“整栋楼售罄最快纪录”；备案均价超24.4万元/平方米，打破深圳新房价格天花板；项目开售2个月内，认购转签约金额超百亿元……

毫无疑问的是，深圳信悦湾已然成为市场上最具影响力的项目之一。现象级的热销，不仅成就了行业内外口耳相传的市场传奇，更为深度调整中的房地产行业注入了“强心剂”。

但事实上，深圳信悦湾有着相对复杂的历史沿革。作为项目资产盘活方，中信城开凭借此役再次走入公众视野。

观点新媒体与中信城开党委书记、董事长杨劲的深度对话，正是从这个具有特殊意义的项目开始。

“信悦”好房子

在杨劲看来，深圳信悦湾能从出险资产转身成为百亿热销大盘，除了显而易见的稀缺区位优势之外，极致高端产品力与创新营销思维亦是制胜的关键。

据悉，项目地处深圳湾核心滨海廊道，毗邻深圳歌剧院，是片区绝版的一线滨海住宅存量用地。在城市严控增量、大力盘活存量的政策背景下，这种不可复制的核心城市资源，具备极强的抗周期、保值增值属性，天然吸引全国高端改善、资产配置型客群，为热销筑牢了核心价值根基。

然而，对出险资产的盘活，从来不是简单的资金注入或产权交割，而是一场对历史遗留问题的系统性拆解与价值重构。

深圳信悦湾过往沉淀了二十余年的历史遗留问题，业态繁杂、股权债权交织、资产查封问题突出，最核心的卡点就是长期悬而未决的土地确权，行业常规收购路径难以走通。

杨劲透露：“在接触项目之初，操盘团队也提出过常规的市场化收购方案，但是由于各方诉求、定价无法统一，未能达成协议。”

中信城开的破局关键，在于跳出固有模式，创新确定了“收购部分资产+其余资产封闭运营”的整体化解思路。在深圳市区政府、法院、规自、税务等多部门支持下，彻底扫清困扰项目二十余年的确权障碍，为项目盘活重生、落地开发奠定了根本基础。

这一模式的核心支撑，是中信独创且经过多项目实战检验的“金融支持+风险隔离+资产管理”三位一体化险模式。这套系统化、标准化打法，不仅成功破解了这一超级疑难案例，也沉淀出行业可复制的风险化解方法论。

在执行层面，中信城开主动配合深圳市政府维稳和风险处置部署，优先清偿工程欠款、化解理财兑付纠纷，坚决落实保交楼任务。通过稳住业主、施工方、合作方等各方预期，为整体风险化解工作奠定稳定基础。

在此基础上，项目将剩余存量资产集中整合，装入专项资产服务信托计划，彻底实现底层资产与原出险主体的风险隔离。这一举措既筑牢国有资产安全屏障，也保留了民营股东合法权益，充分调动起各方协同化解风险的积极性。

最终，中信城开全面接手项目代建代管，统筹把控规划设计、工程建设、营销运营全链条，牢牢掌握底层资产的实际管控权，杜绝资产空置贬值、价值流失。通过精细化开发运营、持续回款盘活，实现资产价值修复和风险彻底闭环出清。

曾经被风险标签裹挟的出险资产，在系统性化解中重获新生，更成为中信城开化险能力的有力印证。

不过，聚焦项目本身，杨劲认为，深圳信悦湾取得的市场反馈，也恰恰说明了楼市不是没有需求，真正稀缺、高品质、具备资产价值的好房子，永远具备强劲的市场购买力。

2025年3月，“好房子”首次被写入政府工作报告。此后，全国多地明确提出加快“好房子”建设，提升居住品质。而以“好房子”为核心，各大房企也围绕产品力打造展开了新一轮较量。

作为中信城开“信悦”产品系的开山之作，可以说，深圳信悦湾承载了中信城开战略转型的重要意义。

与此同时，基于长期以来对市场的深刻洞察，杨劲对当下购房者需求的变化，也有着更深刻的理解：“购房者的置业逻辑已经彻底变了，不再是过去单纯的'刚需上车、跟风买房'，而是从单一居住需求，升级为资产、功能、品质、情绪四位一体的综合性需求。”

“总而言之，保资产、优功能、提品质、重情绪成为当下主流的复合型人居需求。这也要求我们房企，始终锚定人居真实需求，深耕产品与服务，用高品质好房匹配新时代的居住向往。”

据透露，在产品打造方面，中信城开拿出了一套完整体系，主动对标国家“好房子”建设要求，打造出独有的“四好一高一全”的完整产品价值体系。

其中，“四好”是指居住环境好、建筑品质好、户型设计好、运营管理好；“一高”指智能化水平高；“一全”指增值服务全。

这六大维度是产品标准，更是对好房子内涵的全面解析与承诺，也让中信城开成为全国为数不多纳入住建部企业级“好房子”标准的房企。

特色创新路

从某种层面而言，深圳信悦湾不仅是一个项目的新生，更为整个行业照亮了未来的方向。

当前，房地产行业依然处于深度调整的周期，从2022年到2025年，全国商品房销售金额、销售面积规模连续四年下滑，整体调整压力非常突出。2026年上半年，新建商品房销售额37945亿元，同比下降13.6%，其中住宅销售额下降13.7%，全国房地产开发投资同比下降18.0%，行业底部尚未完全筑牢。

需求的调整传导至企业经营层面，形成了流动性与收益性的两难博弈：在行业高点获得的库存，若不折价大力去化，现金流将面临断裂风险；若持续以价换量，利润空间又会被大幅压缩，企业报表持续承压。

杨劲认为，尽管企业当下普遍在寻找这两者的平衡，但保障流动性仍是发展的首要前提。也因此，对于市场调整期房地产企业报表的一些变化，需要客观看待。

对于行业未来，杨劲依然充满信心，相信房地产绝非夕阳行业，仍然大有可为，但过去依赖规模粗放扩张的老路已难以为继，行业正进入全面迭代升级的新阶段。

从中央层面的顶层设计，到企业端的转型实践探索，无不释放出明确信号：面对从增量开发向存量运营的深刻变革，传统经验已然失效，房企破局的关键唯有“创新”。

如果说“创新”在过去被视作企业发展的不竭动力，那么在如今的历史节点上，它更是变得异乎寻常的重要，是关乎企业生死存亡的核心命题。

“没有创新就没有出路，没有变革就无法前行。”在杨劲看来，房地产是传统行业，但绝不等于守旧行业。行业创新不是全盘否定过往的积累，而是在深耕行业的基础上，重构全新的价值创造方式。

“行业转型的核心，就是靠模式、产品、技术、生态的全方位创新，适配存量时代的发展需求。”

聚焦企业自身，在行业转型过程中，中信城开聚焦模式、产品、运营、技术等方面，落地了一系列务实的创新举措。

杨劲总结为“四新”，即模式创新、产品创新、运营创新、技术创新。

究其根本，企业若想在未来的行业中确立价值与认同，关键在于构建独具差异化的核心竞争力，中信城开也正在持续锻造自身的市场差异化优势。

他以中海、保利、华润等央国企举例，指出中信城开仍有诸多需要借鉴之处：中海在产品开发成本管控上堪称行业标杆；华润前瞻性洞察了运营价值，早早布局深耕；保利则在产品打造及不同市场周期的策略应对上表现卓越……这些企业视野开阔、各具所长，均是中信城开对标学习的典范。

但同时，这些企业也构建起自己的独特护城河，其成功路径难以被简单复制。

中信城开深知，对标学习绝非照搬照抄，而是要在汲取行业先进经验的基础上，立足自身资源禀赋与战略定位，探索出一条契合自身特质的发展道路。

杨劲坦言，创新是中信集团与生俱来的核心基因，从改革开放初期首创“金融+实业”协同模式，到如今推出“星链工程”，通过传统产业“焕星”、新兴产业“造星”、未来产业“探星”三大行动，为产业转型创新指明了方向。

“对中信城开而言，我们的所有创新实践都是紧跟集团战略、贴合行业趋势、立足城市发展需求展开的，力求稳中求新、务实落地。”

依托中信集团“金融+实业”独特产融禀赋，中信城开将差异化竞争力凝练为“金融支持+风险隔离+资产管理”的出险项目盘活模式，通过联动AMC、银行、信托及各类社会资本注入盘活资金，同时做好风险隔离，并输出其专业开发和全流程管控服务，将停滞的项目转化为有效资产。

“目前我们已经在十多个城市落地了40多个化险项目，这套模式也得到了各级领导和行业主管部门的认可。”

就在去年12月12日，中信城开牵头成立了“信悦融”城市更新与运营联盟，该联盟成立的初衷是“应时而谋、聚力破题”，旨在汇聚各方顶尖资源，构建“专家智囊”，共同为复杂项目“会诊把脉”，破解单一主体难以应对的综合性难题，为每个项目的推进找到最优适配路径。

据杨劲所言，该联盟已邀请了行业专家、头部房企、运营机构等50多位专业人士，未来将通过经验共享、项目共研的方式，加强合作黏性，共同提出“解题方案”，群策群力研究推进城市更新项目。

中信城开也有望在项目化险的实践中，逐步积淀行业口碑与市场信誉，并于中信集团内部锚定自身的价值坐标。

人才筑基，奔赴新程

在“创新”之下，杨劲也表示，这套逻辑目前面临的最大挑战是人才。

他明确提到，当前房企转型的核心瓶颈是复合型人才储备不足，本质是行业赛道变了，但人才能力结构还没有跟上。

“过去高周转增量开发时代，房企的人才培养体系高度细分、模块化，工程、营销、成本、财务各司其职，大家只需要深耕单一专业条线、按标准化流程落地项目就可以了。这套人才体系，适配的是快速拿地、开发、销售的简单闭环，标准化程度高、变量少，对复合型统筹能力要求不高。”

但随着行业进入存量提质阶段，特别是伴随“十五五”城市更新规划落地，城中村改造、存量资产盘活、城市有机更新成为行业核心主赛道。

和传统开发相比，新赛道的业务逻辑、实操难度大幅升级，呈现情况更复杂、周期更漫长、打法更综合的三大典型特征。也正因为赛道全面升级，行业人才短板被彻底凸显。

他以城市更新项目举例，面对闲置的存量写字楼，若仅停留在翻新后出租的传统思路，往往难以平衡改造投入与租金溢价，陷入算不过账的困境。真正的破局关键在于结合片区发展导向与实际需求，重新定义物业用途，通过导入新业态，实现片区形象提升、产业集聚与税收增长等多重价值。

以更宏观的系统性思维，将单体项目改造融入城市功能升级与产业生态重构之中，方能跳出发展局限。进而实现资产盘活与区域发展的同频共振，于化解存量风险的同时，创造出可持续的社会效益与经济回报。

杨劲总结：“我们不缺单一模块的专业人员，真正稀缺的是三类复合型核心人才：能够化解历史遗留问题、破解复杂局面的拆弹专家；能够统筹项目全周期、平衡多方诉求的操盘能手；以及擅长内容植入、业态创新、能够真正盘活资产的策划大师。”

“这也是目前制约房企深度转型、规模化落地存量业务的最大短板。”

为适应新时期发展需要，今年以来，中信城开推广实施了多个专项工作。具体包括：以导师制精准带教，夯实全员认知根基，把个人能力转化为组织能力；以异地实战淬炼机制，加速认知落地转化，在一线实战锻造精兵；以常态化复盘分享平台，沉淀实战经验，实现能力持续迭代升级。

“转型发展，关键在人、成败在队伍。”杨劲表示，没有匹配的人才队伍，优质资源无法落地、存量项目无法盘活、创新模式无法持续。

“尤其是我们大力推进的轻资产模式，高度依赖团队专业厚度与服务精度，过硬的人才梯队，才是转型发展的根本底气。”

除了内部培养举措外，中信城开近年来也采取市场化手段，吸纳行业精英，例如汕头、海南、无锡等地方公司的一把手均系外部引进。内外兼修、双管齐下，既激活了组织内生动力，又注入了市场化基因与创新活力。

这种复合型的人才梯队建设，也为公司在复杂市场环境中稳健发展、持续破局提供了坚实的人才支撑与团队保障。

从业务创新到人才激活，杨劲的思维依旧敏锐。循着他的讲述，纷繁复杂的市场局势与充满挑战的行业前路逐渐清晰，而中信城开的发展蓝图也在我们眼前徐徐展开。

以下为观点新媒体对中信城开党委书记、董事长杨劲先生的采访实录：

观点新媒体：这几年房地产行业不太平静，很多从业者都感受到了前所未有的压力。作为中信城开的负责人，您亲历了行业的起伏变化，想请您先谈谈当前行业处境是怎样的？

杨劲：房地产行业目前依然处在深度调整的艰难周期。从2022年到2025年，全国商品房销售金额、销售面积规模连续四年下滑，整体调整压力非常突出。2026年上半年，销售金额同比仍降13.5%，开发投资降幅扩大至16.2%，行业底部还没有明确筑牢。

行业需求的调整，反映到企业经营层面，短期带来的就是流动性和收益性的两难博弈：在行业高点获得的库存，如果不折价大力去化，现金流无法持续周转，引发流动性风险；如果持续折价回款，又会大幅压缩利润，让企业报表持续承压。

观点新媒体：站在当前“十五五”开局的关键节点，很多人其实都在问，房地产行业到底还有没有机会、未来该怎么走？

杨劲：我的核心判断非常明确：房地产绝对不是夕阳行业，依然大有可为，但靠规模粗放扩张的老路子，肯定是彻底走不通了，行业已经进入全面迭代升级的新阶段。

大家能明显感觉到，今年以来，中央层面稳地产的政策信号非常密集、态度也更坚决。政策的表述从以前的“着力稳定”，升级成了“努力稳定”。包括《求是》也多次发文强调，房地产是国民经济的支柱产业。说白了，顶层的核心思路很清晰：就是要把市场信心彻底拉回来，稳住楼市基本盘、稳定大家的预期，同时通过楼市撬动内需、拉动经济增长。

具体为什么我敢笃定行业还有很大空间，是因为行业整体存在一个“1123”的支撑体系：

首先是两个“1”，顶层战略定调，给行业长期发展托底：第一个“1”是国家“十五五”规划，明确房地产高质量发展的主线，锚定行业转型方向；第二个“1”是城市更新纳入“十五五”专项规划，成为国家级的长期战略抓手，未来很长一段时间，城市更新都会是房地产行业最核心、最稳定的业务赛道。

其次是一个“2”，双增长引擎驱动，需求底盘始终牢固：行业的基本需求从来没有消失，主要靠两大动力持续支撑。一方面是新型城镇化还在持续推进，不断有新的住房刚需释放；另一方面是老百姓的居住消费在升级，大家不再只追求有房住，更追求住得好、品质高、配套全，改善型的置换需求非常旺盛。这两股力量叠加，会持续托底整个楼市的基本盘。

最后是一个“3”，三大核心产业价值，支柱地位无可替代：房地产之所以能坐稳国民经济支柱的位置，核心是关联性太强、带动性太强。第一，直接关系到金融体系的稳定，是经济平稳运行的重要压舱石；第二，关乎千家万户的安居民生，是老百姓最核心的生活保障；第三，能带动上下游一整条长长的产业链，从建材、建筑到物业、家居，辐射海量行业和就业。这三重核心价值，目前没有任何一个行业可以替代。

因此整体来看，房地产行业的下行风险可控，当下只是阶段性调整，告别粗放扩张的旧周期，转向品质深耕、存量运营、精细管理的高质量发展新模式，未来发展空间依然广阔。

观点新媒体：核心城市企稳回暖、行业供需回归平衡、核心资产的投资价值重新显现，整个行业确实正在发生结构性的变化。这种变化对房企来说意味着什么？底层的经营逻辑发生了怎样的转变？

杨劲：作为企业，要主动适应变化，理解行业格局的分化与重构，从中找到新的生存逻辑。

首先是找到新的业务机会。过去房地产开发业务主要是“拿地-开发-销售”的单一模式；进入“存量时代”，核心土地越来越少、增量开发的投资回报率也在走低，倒逼业务选择发生改变，从“物理空间生产”，转向“全周期价值运营”，从“单纯建造”转向“精心营造”。

现在的市场，不光需要资产，更要给资产的内容、场景和服务，进行重构再造，以长期主义的韧性，发掘精益运营带来的价值。

所以说，存量资产运营提升既是企业理性选择的必然，也是市场发展的必然。城市不只需要开发商，更需要运营商。

其次是理解新的盈利逻辑。盈利逻辑的切换，直接倒逼公司战略导向、组织架构和绩效考核要全面革新。战略导向上要从“规模扩张”转向“价值深耕”；组织上要从适配快开发的扁平化周转团队，升级为适配运营、资管、服务的复合型团队；绩效上也要摒弃唯规模、唯增速的考核导向，更加看重现金流稳定性、资产保值率、长期运营收益，彻底告别短期套利思维。

再有是迭代新的产品服务。前些年市场有很强的“房价上涨信仰”，长期是卖方市场，房企重心放在快速走量，静下心打磨产品的动力不足。如今供需格局彻底反转，购房者话语权显著提升，市场不再简单为房价上涨买单，而是实实在在为品质、服务买单。

这就倒逼企业必须打造完整的好产品体系，既要造出绿色、智慧、宜居的高品质好房子，夯实硬件底子；也要配套长效运营、多元配套的好服务，靠过硬产品与持续服务构筑核心竞争力。

最后是培养新的专业能力，根本是企业角色定位的转变。我认为，未来的房企，绝不能再局限于传统开发商的定位，而是要全面向城市综合运营商升级。要适配身份定位的升级，就必须重点锻造六大核心竞争力，分别是：模式创新能力、产品精研能力、金融设计能力、资源整合能力、技术应用能力、运营提效能力。

这六大能力相辅相成，覆盖转型发展全维度，也是房企立足新阶段、穿越行业周期、实现高质量发展的核心支撑。

观点新媒体：机制创新往往是推动变革的关键，中信城开在机制创新方面做了哪些探索？

杨劲：在转型发展过程中，想要把业务创新、人才激活落到实处，同样离不开管理体系和内部机制的同步革新。

首先是激励机制的革新。现在全市场的经营压力都很大，仅靠下任务、压担子很难长久维持业绩，为此我们出台了专项奖励办法，对攻坚团队实施即时激励，让价值贡献者第一时间得到认可，起到了非常好的带动作用。

其次是业绩与绩效强挂钩。虽然是国有企业，但我们同样吸纳了市场化的手段。我们对关键指标进行动态监控和纠偏，一旦有单位经营指标不及预期，视偏离程度亮“黄灯”“红灯”预警，配套落实惩罚措施，倒逼团队迎头赶上，确保压力传导到位、经营目标不落空。

第三是对人才的逆势储备策略。机制创新，说到底关键在人。近两年我们一方面在内部开展了大量的调配和遴选，打破壁垒、激活团队；另一方面，逆周期开展人才储备，引入领军人才、招聘管培生，吸收外部活力，让队伍在寒冬里保持战斗力和市场敏锐度。

第四是对企业文化的培塑。我们倡导“以成事为美、以团结为荣、以平等为基、以廉洁为本”的价值取向，鼓励用实绩说话，鼓励创新、平等、团结、干净的干事氛围，这对整体工作效率的提升起到了很大的推动作用。

最后是党建引领机制，这也是国企的一大特色。2024年底我刚到中信城开的时候，行业下行压力巨大，当时我们创新思路，推出“三亮三比”专项行动，党员全部冲在一线带头攻坚，当年四季度就完成了全年一半以上的去化指标；2025年又接续推出“四比四看”、年终冲刺等系列攻坚活动，实打实看到了党建对业务的带动效果。

观点新媒体：站在2026年城市更新全面落地的关键节点，作为地产央企负责人，您对行业同行穿越周期、实现高质量发展有哪些建议？下一阶段中信城开的核心攻坚方向又是什么？

杨劲：在我看来，行业下行周期，恰恰是打磨产品力、运营力和团队核心能力的最佳窗口期。想要穿越市场周期、实现稳健发展，关键在于主动提前布局存量盘活、资产运营新赛道，跳出传统开发的单一模式，打造可持续的第二增长曲线，依靠差异化、专业化的核心能力，立足长远、赢得未来。

下一阶段，中信城开将继续聚焦三件大事：深化模式创新，持续打磨成熟的存量化险盘活模式，结合城市更新新形势迭代打法，打造可复制的央企风险化解标杆。做强产品矩阵，持续丰富完善“信悦”全系产品体系，覆盖高端改善、城市更新、存量运营全场景，用高品质产品兑现人居价值。夯实组织底盘，持续优化人才培养与机制建设，锻造专业化复合型团队，让组织能力全面适配企业战略转型节奏。

最后，我想说，我对地产行业的高质量发展始终充满坚定信心。房地产的初心，始终是服务人民、赋能城市。本轮行业调整，本质是回归本源、提质升级。

未来，我们将坚守央企使命与民生本心，以扎实的转型实践深耕主业、打磨价值，与行业同仁携手共进，助力行业迈向更稳健、更高质量的发展新路。

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