观点人物 | 翟廸强退任 一段顺丰房托的故事“翻页”了

观点网 人事有代谢，往来成古今。

4月9日，顺丰房托宣布，翟廸强因退休意愿将退任行政总裁一职，由林聪智接任。

翟廸强曾多次出现在行业公开活动中。在2024年末的观点产业年会上，他曾系统分析香港与内地仓储市场的供需现状及机会。观点新媒体此前与他有过多次交流，他对行业的分析信手拈来、条理清晰，这背后是其在物流地产领域长期积累的沉淀。

尽管母公司为物流巨头，但物流地产本身更多体现着地产属性。翟廸强拥有30余年房地产及金融行业经验。早年他履职于投资银行，后加入盈科拓展参与科网公司投资，之后投身房地产行业，先后供职于盈大地产、领展等公司。

领展是翟廸强职业生涯中的重要一站。他于2010年6月加入领汇（领展前身），此后逐步成为领展管理团队的核心成员。领展是亚洲市值最大的房地产投资信托基金，任职期间的翟廸强深度参与了基金投资策略制定与企业发展规划，陪伴领展从最初的零售物业持有者，成长为资产类别多元化的房地产投资平台。

这段经历使翟廸强系统掌握了REITs的运营逻辑与资本市场规律，也引起了顺丰集团王卫的注意。

经过审慎考虑，翟廸强接受了王卫的“橄榄枝”，于2020年10月加入顺丰集团，担任顺丰房托行政总裁兼执行董事。彼时他已接近花甲之年。对于职业生涯已进入“收官”阶段的职业经理人而言，这一决定意味着又一次全新的挑战。

他的任务明确且艰巨——主导顺丰房托的筹备与上市。这项工作与其个人能力、专业背景及资源高度匹配。很快便迎来了好消息，2021年5月17日，顺丰房托成功在香港联合交易所主板挂牌上市，成为香港首个以物流地产为主的房地产信托基金。此时距离他加入顺丰集团尚不足一年。

顺丰房托持有位于中国内地及香港的四处物流物业，合计可租赁面积约42.77万平方米，分别为香港青衣物业、佛山桂城丰泰产业园、芜湖丰泰产业园及长沙丰泰产业园。

那时也是物流地产的“黄金年代”。此次上市不仅是一次成功的资本运作，也为物流地产这一细分领域开辟了新的资产证券化路径。以REITs为代表的资产证券化工具，将仓库转化为可分割、可交易、可金融化的资产标的，有效盘活了存量资产。

从某种角度看，上市更是一个起点，企业需要持续面对市场的审视与股东的期待。近年来，宏观经济环境、地缘政治等不确定性因素接踵而至，对物流地产的稳定运营构成挑战。

在翟廸强的引领下，顺丰房托平稳度过了各个关口，其稳健的管理风格，体现在战略判断、财务风控及日常运营等多个层面。

利率与汇率波动是物流地产投资面临的两大主要风险。翟廸强曾指出：“从风险管理的角度看，利率风险管理的核心是针对融资成本，而汇率风险管理则是保障收入。当利率上升或汇率波动时，均可能对投资产生重大影响，因此需要采取积极的风险管理措施。”

据了解，顺丰房托上市后即面临全球利率高企的市场环境，这对依赖银行贷款的REITs构成了较大的风险管理挑战。翟廸强较早带领团队启动了应对工作。他曾在接受专访时回忆，顺丰房托 “在一年半前就持续开展利率对冲工作，将贷款利率固定在一个比较可控的区间，尽量减低利率快速变化对公司的负面影响”。

他也注重企业发展的安全性。他曾坦言：“在一些定期会议上，部分高管一直在提醒我们，不要觉得这个市场很快会转好，在规划上要比较保守一点。”这是其长期从事金融工作所养成的行事风格，投行经历使他具备了敏锐的资本嗅觉与严谨的风险管理意识。

作为顺丰集团旗下专注于物流资产运营的重要板块，顺丰房托在市场调整期仍保持了稳健的业绩。根据最新披露的2025年业绩，期内顺丰房托实现收益4.6亿港元，同比增长2%；可供分派收入2.4亿港元，同比增长2.4%；整体出租率为96.9%。

不过，目前的物流地产，面临着供需失衡带来的租赁压力。一个实力雄厚、业务稳健的大租户，虽比多个小租户更能保障资产的稳定性，但也暗藏依赖关联方的风险。

数据显示，2025年，顺丰集团租赁收入约占顺丰房托总收入的76.4%，年末租赁面积占总可出租面积的80.7%。顺丰房托与母公司顺丰集团签订的部分租约于2026年到期。翟廸强此前在业绩会上表示，相关续租租金将参考当前市场租金水平确定，预计租金将有所下调。

高标仓的投资回报已不复往日水平。2026年3月，顺丰房托与顺丰控股旗下子公司就香港、佛山、芜湖、长沙四个物流项目的租赁协议进行了续签，租金总金额约6.94亿元，续租租金降幅在20%-45%之间。

这一调整可能对顺丰房托后续的收入表现产生影响。在此节点，顺丰房托迎来了新的管理者。4月9日，顺丰房托公告，翟廸强因退休意愿退任行政总裁，由林聪智接任。

与翟廸强相似，林聪智同样拥有丰富的财务管理、物流地产及私募基金经验。加入房托管理人之前，他曾担任中国物流资产及万纬物流首席财务官，并曾在毕马威担任审计合伙人。

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