张玉良海南新棋局 绿地涉足“新业务”寻找二次创业解法

观点网 2026年，一家地产企业的董事长走进了干细胞领域企业。

3月中旬，绿地集团董事长张玉良与中国干细胞集团董事长章毅进行了一场工作会谈。双方就“十五五”期间在上海、海南自贸港等区域的合作达成共识，涉及项目建设运营、科技产业投资、医疗冷链物流及医美产品经营等领域。

据介绍，双方计划首期推进海南自贸港康养综合体建设，以及上海区域相关项目的改造与运营提升。

资料显示，中国干细胞集团拥有干细胞领域全牌照，在政策支持下运营国内唯一的干细胞医院，目前已构建覆盖“产学研医险”的产业链生态，在全国设有多个基地，建成大规模干细胞公共资源实体库，并与117家三甲医院合作完成超8100例造血干细胞移植。

双方合作聚焦的领域，横跨科技产业投资、医疗冷链、医美经营，均非绿地传统的舒适区。在2026年“十五五”开局之年，绿地为何选择此时入局高技术壁垒的干细胞领域？是看中了海南自贸港的政策红利，还是碍于行业周期困扰下的非主流转型？

绿地海南起伏

“2026年是集团发展的关键节点。自海南自贸港封关运作以来，绿地已在海南成立产业投资和产业经营两大平台公司，并落地区域管理总部。”据绿地透露，其计划将商贸、金融、康养酒旅、城市更新及基建等业务引入海南，目标2026年在琼增量业务规模超100亿元。

绿地在海南的两家公司分别为海南海绿产业投资有限公司与海南绿天产业经营有限公司，前者聚焦康养、国际贸易等领域投资，后者侧重商业综合体、文旅运营等实体项目。

据了解，在2026年1月，绿地先是与海南国资系统重要核心企业海南农垦集团有限公司、海南省旅游投资集团有限公司以及东方市人民政府等，签署一批战略合作协议及具体项目合作协议。

根据合作协议，绿地打算把商贸、金融、康养酒旅、城市更新、基建等业务引入海南，为的就是融入海南自贸港建设战略体系，比如和海垦集团的合作，主要围绕城市更新、农产品贸易、进出口贸易，另涉及存量土地资源盘活、酒店旅居资产、热带农产品销售渠道。

与海南旅投合作则是推进新能源汽车出口业务，同时绿地还将合作聚焦在土地盘活开发、酒店旅游运营、免税业务布局等板块。

另于3月，绿地旗下贵州建工还中标了海南陵水数字文化产业园数字创意基地配套基础设施项目（二阶段）EPC项目和乐东县黄流镇尖界村集中取水及尾水处理设施配套管网项目，总中标金额超4亿元。

从海南农垦到陵水产业项目，绿地近年来在海南的业务布局逐渐“偏离”了其早年房地产开发为主的布局路线，开始选择以轻资产模式入局，这一变化背后源于绿地2013年以来在海南的业务发展轨迹。

“我们是绿地，绿地一旦进入海南，绝不轻易退出。”2013年夏天，绿地赶上了进入海南房地产市场的末班车，紧跟碧桂园、保利等30多家房企的步伐进驻海南，彼时，海南地产界将这些企业称作专注拿地、盖楼、售楼的“过江龙”。

但绿地的入局思路有所不同。2013年，是绿地大力发展综合商业产业的时期，该业务已占其整体产业40%的比例，再加上2012年起绿地全面启动国际化战略，2013韩国济州岛健康医疗城项目开售，同年计划进军纽约太平洋项目。

商业产业综合体经验颇丰的前提下，绿地集团选择与海南省政府、海口市政府就海南三大综合体项目签署战略合作协议。合作开发骑楼老街历史旅游文化区、五源河旅游文体中心、灵山镇空港新城，拟投入500亿元。

其中，骑楼老街历史旅游文化综合体项目具体位于海口中心城区，总用地面积约2640亩，绿地集团深入参与骑楼老街历史建筑保护及周边旧城改造、业态规划与调整；五源河旅游文体中心项目则位于海口秀英区西海岸核心区域，总用地面积约6180亩，绿地规划建设体育中心、文化中心、商业中心、奥林匹克文化公园及配套住宅等。

而灵山镇空港新城项目位于海口市美兰区，总用地面积约13500亩，绿地将其规划建设成为以空港物流产业、服务外包、企业总部、金融服务、特色休闲娱乐产业、临港服务旅游业为主导产业的综合性新城。

从规模上看，三个项目均是大型工程，但绿地的入局时间晚于其他同类型地产玩家，海口、三亚彼时已有不少房企抢占先机，项目逐渐呈饱和态势，而海南其他二、三线城市也有不少房企陆续进入打造新项目。

彼时等待绿地的局势不仅在于布局海口，还将在海南其他市县建设项目。“当前要把海口三个综合体做好。只要这三个项目做好了，其他小项目都不在话下。”据绿地管理层早年公开表示，截至2012年，绿地已经布局全国27个省市自治区近80座城市，而2013年的投资策略仍定位为聚焦一二线城市，入局海南则代表了发展新机遇。

5年时间划过，2017年的海南全岛全区域量价同涨，年内商品房成交面积达2293万平方米，同比上涨52%；成交金额达2714亿元，同比涨82%；成交均价达11836元/平方米，同比增长20%。

海南楼市水涨船高的数据背后是各家房企的不断入局，那时，恒大在海南区域共有16个项目，碧桂园则拥有17个项目，融创也在海南市场储备了15个项目。

数据来呀：企业公告、观点指数

绿地也在2017年的年报中公布了其在海南岛上的第23宗项目，其中有15宗项目为在建状态，另有8宗为竣工状态，包括绿地悦澜湾、中央文化城、海长流等。

寻找二次创业解法

但在这一年之后，绿地迎来了行业大考。

在2018年全国土地市场降温时期，绿地先是逆周期加大投资，全年新增房地产项目118个，权益土地面积约2149.08万平方米，权益计容建筑面积约4336.78万平方米，总地价917亿元，权益建面较2017年同比增长近116%。

仅在2018年，其新增货值达4541亿元，住宅占比75%，非住宅占比25%，平均楼板价1890元/平方米。

值得注意的是，此时绿地已经陷入了债务压力之中。2017年至2020年,绿地资产负债率分别为88.99%、89.49%、88.53%、88.89%，负债总额由2017年7551亿元大幅上升至2020年1.24万亿元，增幅达64.22%。2020年，绿地剔除预收款后的资产负债率为84.1%，净负债率为139.2%，现金短债比为0.97，仍是三道红线之外的房企。

为了保证资金安全，自2021年起绿地开始出售旗下资产，包括上文所提及的大规模海外资产。

于2022年5月16日，绿地出售了其位于纽约太平洋公园项目中的两栋出租公寓楼。来到2023年，绿地曾引以为傲的高营收高利润业绩表现“崩塌”，全年实现营业收入3602.45亿元，同比下降17.28%；归属于上市公司股东的净利润-95.56亿元，同比下降1029.04%。

这一年，绿地控股董事长兼总裁张玉良提出了“二次创业”的转型概念，开始寻找其他解法。

提出概念的第一年，绿地的营业数据还在下滑。2024年营业收入2406.4亿元，同比下滑33.2%；归属于上市公司股东的净利润-155.52亿元，同比下滑62.75%。来到2025年，绿地预计全年归母净利润将出现160亿元至190亿元的亏损。

房地产行业仍处于筑底阶段，绿地的“二次创业”也处于发展期，在巨大的营收亏损差异下，此时绿地的业务转变应是遵循多领域的业务打法，在海南成立的两家新公司便是绿地业务转型的一个典型缩影。

首先是商贸领域，绿地开始开展新能源汽车出口业务，开展冻品、热带水果及免税品等进出口贸易；其次是金融领域，绿地在海南落地了所属新加坡绿联国际银行海外客户ENF账户开设，并与当地相关机构合作成立招商基金。

此外城市更新领域，其推进各类景区酒店式公寓、三亚海棠湾城市更新、三亚汽车站城市更新等项目。

另一方面，绿地在2025年也在缩减地产业务的支出。于2025年全年，绿地控股仅新增3个房地产项目储备，土地面积11.64万平米，权益土地面积7.77万平米。

另根据其2025年三季度业绩报告，绿地在去年前三季度新开工仅49.1万平米，同比下降55.44%，第三季度无新开工项目，竣工备案面积381.4万平米，同比下降41.67%，项目开发节奏放缓。

截至2025年9月末，绿地控股总负债达9431亿元，而同期公司现金余额仅149.46亿元，较上年底进一步下降，资产负债率升至89.52%。

2025年8月，绿地推出了境外化债方案，拟以两折价格回购约13.4亿美元本金的美元债。

“公司在2025年稳住了总体局面，保持了流动性状况相对稳定；同时，积极培育新赛道，转型发展取得一定进展。”在2025年业绩预告中，尽管面对高额的负债，但绿地仍在强调其业务转型的变化。

正如张玉良所说，绿地现在已经将新能源车出口、医疗健康、能源产业和旅游产业列为四小龙新业务。

每一项新业务从培育到规模化需要漫长的时间资源积累，张玉良所提出的“新业务”能否在短时间内填补地产主业的亏损、推动绿地业绩由亏转盈，目前仍面临严峻挑战。海南的新业务布局只是一个起点，能否成为绿地业绩突围的关键，仍需时间检验。

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