华南城被颁清盘令：609亿港元债务压顶，国资抢救失灵

继中国恒大之后，再有内地房企被香港法院下令清盘。

8月11日，华南城控股有限公司（01668.HK）发布公告称，公司被香港高等法院下令清盘。富事高咨询有限公司的周伟成及潘路洋获委任为公司的共同及各别清盘人。

华南城在早市10时55分申请停牌，停牌前跌1.83%，报0.107港元。

从“协商”到“清盘”：九个月拉锯终告失败

清盘令的导火索源于一笔3.06亿美元的境外优先票据。

2024年4月，华南城一笔票息11.875%、本金3.06亿美元的境外优先票据正式到期。公司原本指望用境内项目回笼资金兑付，但销售端持续冰封，最终连当期利息也未能划出。

违约当日，受托人际并未立即兴讼，而是发出“暂缓函”，给予30天宽限期，希望华南城尽快拿出重组蓝图。

接下来的九个月里，华南城先后抛出两版削债方案：第一版提议把本金削减30%、票息降至5%，并延长期限三年；第二版把削债幅度缩至20%，但追加新增的南宁项目资产作抵押。

然而，两大关键债权人，合计持有逾30%票据金额的投资机构一致否决，理由是“削债比例过低、增信资产流动性差、估值水分大”。两轮投票均未达到75%的法定同意门槛，谈判陷入死胡同。

期间，华南城曾试图引入国资大股东特区建发提供维好协议增信，但后者只愿出具“尽力协助”函，拒绝承担连带偿付责任，使债权人信心再度受挫。

2025年1月27日，际正式向香港高等法院递交清盘呈请。按惯例，首次聆讯排期在4月，6月、7月又两次以“正与潜在战投签保密协议”为由，再获押后。

三次延期把市场耐心消耗殆尽。8月11日，香港法院主审法官认定公司“既无明确还款时间表，亦无可信资金来源”，当庭拒绝再度延期，直接颁布清盘令。

国资“输血”抢救失灵

2022年5月，深圳国资旗下的特区建设发展集团（简称“特区建发”）以每股0.57港元的溢价、合计19.1亿港元现金，闪电认购33.5亿股新股，直接拿下29.28%股权，成为单一大股东。创办人郑松兴的持股被稀释至19.54%，让渡出掌舵十年的绝对控制权。

市场一度将此举视为“深圳国资版AMC”的模板：既有政府背书，又保留民营机制的灵活性，足以把华南城从流动性悬崖边拉回。

国资进场三个月后，特区建发先以15亿港元受让西安华南城60%股权，把沉淀资产变成活水现金；随后又通过旗下财务公司，向华南城发放三笔合计逾30亿港元的过桥贷款，利率仅3.5%，远低于境外债券票息。

更关键的是，特区建发动用“朋友圈”资源，协调工行、建行等多家国有大行，为华南城境内项目开立总额约12亿港元的保函及备用信用证，短期稳住了供应商、建筑商以及监管账户的紧张神经。

遗憾的是，资金“输血”未能换来市场“造血”。2023年，华南城合约销售额仅78亿港元，同比骤降48%，创下历史最大跌幅。

进入2024年，市场并未回暖：上半年合约销售额进一步萎缩至21亿港元，去化率不足三成。华南城重仓的二、三线城市商业物业需求冰封，平均售价较2021年高点下跌25%–40%，导致“以价换量”策略失灵。

随着违约事件接二连三触发交叉条款，国资亦不得不收缩敞口。2024年初，特区建发明确表示不再追加流动性支持，并要求华南城“以处置资产为首要任务”。

至此，国资“输血”的阀门被拧紧，华南城只能直面冰冷的市场：巨额债务到期、销售回血流干涸，爆雷时间从“延后”走向“兑现”。

债务黑洞：609亿港元压顶

截至2023年12月31日，华南城总负债609亿港元，相当于公司市值的50倍；若把负债平摊到已发行股本，每股背负5.35港元债务，而停牌前股价仅0.107港元。债务是股价的整整50倍。

真正让华南城“窒息”的是流动性断层。年报显示，流动负债422亿港元已高出流动资产28.48亿港元，形成“资不抵流”的硬缺口。

更严峻的是，一年内到期的计息债务高达182.41亿港元，而公司现金及现金等价物仅剩0.41亿港元，资金缺口被放大到惊人的440倍。换算下来，即便把账面现金全部用于偿债，也仅够支付两天利息。

与此同时，公司尚未动用的银行授信仅剩3.2亿港元，且已全部被交叉违约条款冻结，无法提款。

为维持日常运营，华南城自2023年四季度起开始拖欠供应商货款，截至年末贸易应付款逾期61亿港元，部分建材供应商已停止供货，工地大面积停工。

在609亿港元负债中，已有157.42亿港元借款处于实质性违约状态，涵盖8笔境外优先票据、11笔境内信托贷款以及3笔银团贷款。

由于这些债务普遍附带“交叉违约”条款，任何一笔违约都会触发多米诺骨牌效应：年报披露，另有94亿港元原本在2026年后才到期的债务，因交叉违约被债权人宣布提前到期，要求立即偿还。

安永在2024年报中罕见地出具“无法表示意见”，直指华南城财务底稿的三大硬伤：管理层拿不出未来12个月的可行现金流预测；157亿港元违约债务的减值计提缺乏佐证；投资物业与存货仍沿用内部估值，未见独立第三方报告。

清盘人登场：资产处置与退市倒计时

根据香港高等法院2025年8月11日颁布的清盘令，富事高咨询周伟成及潘路洋作为共同及各别清盘人，已全面接管华南城资产，包括深圳、南昌、西安等地的物流园区及土地储备，总建筑面积逾1500万平方米。

清盘人须在6-12个月内完成首轮资产出售，并向港交所申请《上市规则》第13.24条豁免，以避免因持续停牌触发退市程序。若资产处置进度滞后（如因市场低迷导致流拍），港交所可能依据《上市规则》第6.10条启动18个月停牌倒计时，最终强制除牌。

香港《公司条例》（2025年修订版）第179条明确，清盘程序中债权人受偿顺序为：1）有抵押债权人（优先债券及银行贷款）；2）无抵押债权人（供应商、员工欠薪）；3）股东。

截至2025年8月11日停牌前，华南城股价报0.107港元，较2023年峰值下跌99.6%，市值仅剩12.24亿港元。

根据华南城目前的残值，且清盘程序中股东受偿顺序先后，普通股投资者基本无残值可分配。  

华南城的兴衰史堪称中国房地产行业高杠杆扩张模式的典型样本，其结局也预示着，在中国房地产市场从增量开发向存量运营转型的过程中，缺乏现金流造血能力、过度依赖土地增值预期的传统开发模式已难以为继。