二十载淬炼“文化+商业”基因 深圳益彩商管集团持续焕新城市活力

广场外，锣鼓一声响，舞狮上下翻飞。红绸与狮影交织吸引人群驻足，欢呼声、喝彩声此起彼伏。这是4月30日，罗湖益田假日广场的开新启幕仪式的一景。

当天一位90后的网友将这一幕分享到了社交平台，他说：“这一刻，在木头龙长大的孩子，等了整整15年。”

他记忆里，罗湖益田假日广场正大门转角处曾是一家川菜馆，一到周末总会拽着父母往那跑，就为吃上一口酸菜江团；2号门前的爱国路，亦是每年除夕必会“扫街”的罗湖花市，一家子势必要抢上几盆有意头的金桔、蝴蝶兰。

时隔十五年，木头龙 “华丽转身”，如今的他已执起父亲的角色，牵着孩子故地重游。他希望，在这片承载着童年温度与城市记忆的土地上，新木头龙的诞生、罗湖益田假日广场的开业，能为孩子种下关于街巷烟火的新故事。

城市的发展脚步从未停歇，建筑的更新迭代是时代必然，但在这不断的变迁中，老街区的温情与新意，在代际传承中永远鲜活明亮。

城市更新的“罗湖样本”

罗湖益田假日广场，一个城市旧改领域“文化赋能商业”的成功范本。

木头龙旧改，被喻为深圳“最难啃的旧改”，开发商从2007年开始介入，到了2017年眼看胜利在望，却未曾想签约率停滞在99.7%整整两年，到2019年也仍未能符合“100%”动工要求。

甘愿在荆棘丛中跋涉十二余载，因为这里不仅封存着老罗湖的独家记忆，更凝结着对1340户原居民的郑重承诺。

如今，得益于2020年末一场旧规由“双百”调改为“双95”的及时雨，以及当地政府的规划引领与街道办事无巨细的全力支持，罗湖益田假日广场终于迎来柳暗花明，在今年的4月30日完成开新启幕，6月28日盛大开业。

作为益彩商管在深圳布局的第七个商业项目，亦是第二座益田假日广场，罗湖益田假日广场的核心立意便是传承并创新老罗湖记忆，以“文化+商业”为基底，重塑与共创罗湖文化艺术与生活方式，打造多元艺术体验式购物中心。

该项目体量达12万平方米，由百位大师联合出品，整体建筑包括了国际建筑大师安藤忠雄在深圳落地的首个建筑作品“光之殿堂”、亚洲著名设计事务所乃村工艺社打造的灵感街区，以及融合了“花、溪谷、云、音、瀑布”五个主题自然乐园的购物中心。

可以说，细致到项目的每一处呈现均是人与建筑、人与自然、人与艺术、人与文化相互融合的典范之作。

启幕之际，国际艺术家王尔德的绮梦假日深圳首展同步亮相，与爱国路花市IP相互交融，巧妙唤醒城市记忆，带来艺术与烟火气、传统文化与国际文化的碰撞，为市民献上别具一格的文化盛宴。

在这里，顶级艺术大师、新锐艺术家、国际知名工作室、本土艺术家齐聚交流、各自创作，投射他们对生命美学的灵感和体悟；人们也能在这里深入艺术发生现场，从感知到体验，从体验到共鸣。

在文化与艺术的基础上，罗湖益田假日广场以多元品牌矩阵赋能商业，汇聚时尚零售、特色餐饮、体验配套三大核心业态，规划超350个品牌，其中引入华南及深圳首店4家、罗湖首店品牌36家。

主力品牌涵盖永辉超市胖东来模式罗湖首店、圣丰城·臻品、超级安踏罗湖首店、米兜欢乐王国形象店、华为智能体验馆、覔书店罗湖首店等。

不负让政府与市民满意的使命，启幕后首月，罗湖益田假日广场客流量合计突破200万人次，会员人数超15万人，媒体曝光超2亿次，销售破百万品牌超20家。

伴随着罗湖益田假日广场成功开业的同时，深圳益彩商管集团作为深耕城市发展的民营企业代表，亦从默默扎根的“种子”成长为托举城市更新的“耕犁”。

长期主义下的优势内核

罗湖益田假日广场的诞生让我们看到了旧改与商业创新的深度融合，而在商业的时空坐标系中，“存量资产活化”的课题始终在延伸。

面对新型商业项目的冲击与消费需求的迭代，深圳南山益田假日广场——这座成长于商业地产黄金时代且扎根于核心商圈的成熟项目，正以17年的坚守与创新，通过持续的产品迭代、精准运营和数字化革新，重新定义商业与城市、人与空间的关系。

►聚焦核心产品力，

以创新品质构筑市场竞争护城河

作为益彩商管的首个深圳项目，南山益田假日广场以敏锐的洞察力推进品牌动态优化，在流量红利中沉淀持久价值。

数据显示，南山益田假日广场年均品牌更新率为30%，2024年调整品牌超100家，其中引入首进品牌占比达到36%，包括The North Face‘ONE BOX’黑标店、DAINTREE户外餐吧等。

聚焦场景焕新层面，项目2020年完成冰场改造，2023年实现年轻化街区焕新，2025年着力打造高端户外运动聚落、屋顶花园假日剧场等创新空间，始终以动态更新的姿态回应时代审美与消费需求。

►深挖高效运营力，

用精细化管理激活商业增长新动能

存量商业时代，"精细化运营"不再是口号，而是生存法则。南山益田假日广场不断升级多维管理体系，综合品牌业绩、客群匹配度、创新能力等指标，将场内品牌划分为三大梯队，并通过垂直品类管理与“一店一规划”，孵化多家百万级明星店。

2024年，BOSS、COSCIA、Polo Ralph Lauren三大国际名品门店单店业绩稳居全国TOP10阵列；英皇珠宝、CURIEL、GIADA等奢品品牌单店业绩跻身华南前三甲。

而这种深度运营的革新，亦使得项目从短期收益转向长期价值，经营利润率连续多年突破70%，实现商场与品牌共赢。

►释放多元营销力，

文化破圈与IP联动打造品牌强认知

作为连续13年的文博会分会场，南山益田假日广场深谙"文化+商业"的融合之道。“徽州文化节”更是成为了国内文化营销的经典案例，被授予国际营销大奖。

在IP营销领域，项目已成功落地奈美兔、蜡笔小新、猫福珊迪、HEYONE、芭比等快闪店华南、全国首展，实现“IP展览-限定商品-社交媒体传播”完美闭环，同样展现创新魄力。

文化与商业的深度融合，正在重新定义消费的本质。成功的营销通过情感共鸣建立品牌认知，最终将流量沉淀为持久的消费忠诚。

►夯实专业服务力，

以全周期贴心守护提升用户忠诚度

会员体系是商场无形的增值资产，亦是提升客户粘性、增加消费频次的核心武器。

作为会员运营及服务的先行者，南山益田假日广场开业首创的大客户经理一对一服务制度将会员服务做到极致，后又推出商业体系的付费会员，再一次将客户私域转化推向新高峰。

2025年，会员服务体系再升级，通过大客户分级管理、品牌权益联盟、社群运营2.0等创新举措，不断深化与消费者的价值纽带。目前，项目活跃会员人数已超70万，再次以创新服务模式领跑商业会员运营赛道。

►推进数字化赋能，

构建智慧购物新生态

依托科技手段，南山益田假日广场已搭建起"感知-决策-执行"全链路智能生态。AI智能客服实现24小时全天候响应；AI客流监测系统实时动态客流，并据此及时调整品牌陈列与促销点位。同时，利用数据中台整合多维度客群标签，精准推送促销活动。

在这里，数字化从来都不是目的，而是让商业空间更懂需求的赋能密钥。

在“四力驱动+数字化赋能”之下，南山益田假日广场2024年实现逆势增长，全年客流量同比激增20%，突破3600万人次，全年销售额达53.5亿元，再续长期主义里程碑新篇。

事实上，在益彩商管长期主义的商业版图中，位于北京东二环的东外39MALL同样是典型范例。

2015年中国信达以105亿元收购东直门国盛中心后，改名为“信达中心”，2017年招标出让项目部分股权寻找股东操盘，项目整体估值约155.7亿元。

彼时，由于北京四环以内不再有新建商业项目批复，信达中心作为“二环内最后一个新开项目”引发多家开发商觊觎，包括佳兆业、复星、万方等，可最终还是由益彩商管拔得头筹，成为商业板块操盘手。

据悉，北京东外39MALL项目总体量为17万平方米，汇集质感名品、艺术体验、文化交流、美食集群、宠物友好及圈层社交六大业态，拟打造一站式TOD国际级购物中心，预计将于2026年9月30日盛大开业。

在观点新媒体看来，该项目作为益彩商管的 “进京首秀”，或有望成为集团在重点优势城市布局的又一标杆之作，为城市商业格局注入新活力。

迈向“价值创造”新周期

回顾深圳益彩商管集团20年发展历程，其本质就是中国城市更新与消费升级的微观镜像。

无论是罗湖益田假日广场的旧改示范、南山益田假日广场的创新突围，还是北京东外39MALL的长期布局，背后始终贯穿一条清晰的逻辑主线——以人为本，以客户为中心，以商业为载体，实现城市价值、人文价值、生活方式，共生共荣。

如今，“以规模论英雄”的商业时代已然过去，益彩商管正凭借多样化产品线、过硬运营实力、投融管退全链条运作、灵活合作模式四大核心能力，锻造出难以复制的竞争壁垒。

►多样化产品线：

覆盖全场景需求的商业矩阵

自2005年以深圳南山益田假日广场为起点，益彩商管开启全国战略布局。2021年品牌战略升级，更名为 “深圳益彩商管集团”，战略重心从传统开发转向多元化资产管理。

秉承“文化旅游+体验商业”的发展模式，在“运营升级+轻资产拓展”双轮驱动下，益彩商管已在全国7大区域20余城布局30多个项目，形成益田假日广场、益田假日世界、益田假日天地、益田假日里、益田假日步行街、益田假日奥特莱斯六大产品线，满足市场多样化需求。

开拓历程中，多个项目成市场标杆：2016年阳朔益田西街开业，入选首批国家级夜间文化和旅游消费集聚区；2017年西安益田假日世界作为集团首个轻资产项目，创当地商场开业新纪录；2020年深莞·益田假日奥特莱斯焕新开业；2025年罗湖益田假日广场盛装启幕。

深圳坪山益田假日世界

深圳宝安益田假日天地

深莞益田假日奥特莱斯

深圳西丽益田假日里

深圳龙华益田假日天地

西安益田假日世界

西安益田假日里

沈阳益田假日世界

贵阳益田假日世界

阳朔益田西街

无锡小娄巷

►过硬运营实力：

团队、体系与价值重构的三重保障

在商业运营中，模式是骨架，团队是血肉。益彩商管拥有1143人的高素质职业经理人团队，平均年龄32岁，核心管理团队平均服务年限达15年，他们深耕商业运营，对项目所在城市的消费文化、客群需求及运营逻辑有着深刻洞察与精准把握。

目前，益彩商管已形成 “集团-区域-项目” 三级管理体系：集团统筹标准制定与资源整合，区域对接地方政策与市场动态，项目端落地精细化运营，实现全国项目管控效率与灵活响应的有机统一。

凭借精锐团队与高效架构，益彩商管成功盘活多个存量资产项目。

以沈阳益田假日世界为例，该项目总建面27万平方米，接场前两家商管团队七年累计亏损5.3亿元，益彩商管团队接管后当年实现扭亏为盈，后经三年精细化运营，租金收缴率达97%，坪效增长15%，年盈利超2000万元，展现出强劲的商业运营实力。

►投融管退全链条运作：

资本与资产的高效联动

益彩商管的专业性不仅体现在运营端，更贯穿于资产管理的全链条。从项目定位到资产证券化，实现商业地产“投融管退”全周期运作，助力合作伙伴最大化投资收益。

以南山益田假日广场为例，其凭借优质资产条件，2017年成功发行53.01亿元ABS，成为深交所首单且规模最大的商业地产类资产证券化项目；2020年再创新高，发行68亿元类REITs产品，刷新单体资产最大发行规模纪录。

►灵活合作模式：

轻资产外拓的先发优势

在轻资产外拓领域，益彩商管堪称行业 “元老”—— 作为国内2016年首批涉足轻资产外拓的运营团队，其探索步伐始终走在行业前沿。

凭借“运营赋能+资源整合”能力，益彩商管已与北京东城区政府、黄山市政府、无锡梁溪区政府、华侨城集团、深圳地铁集团等国企文投建立深度合作，共同打造城市文化地标。

进入2025年，益彩商管轻资产外拓的步伐愈发强劲，成功与深圳长城开发科技股份有限公司签订战略合作，负责运营其位于深圳市福田区的深科技城项目商业板块。

深科技城位于深圳中轴，雄踞环中心公园活力圈，打造45万方超大体量旗舰商务综合体，集高端办公、复合商业、精品公寓、健康生态于一体。

益彩商管将与深科技城联合共创，融合自然生态、商务社交、文化运动等多元特色，构建精品公园式CBD活力商业标杆，体验“在自然里会晤”的活力新生态，焕新城央多面生活方式，为深港互通共荣再添商业活力。未来，将进一步聚焦一、二线城市不断拓展版图。

20年的磨练，让益彩商管已逐步发展成为备受业主青睐、品牌追随、顾客满意的轻资产管理平台。

作为城市记忆的守护者、文化价值的传播者、消费需求的引领者，深圳益彩商管集团下一个20年的城市叙事，又将如何重新定义商业与城市的共生边界，我们拭目以待。

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