首次！突破2000亿元

【导读】全市场公募REITs总市值达到2019.91亿元，历史首次突破2000亿元

中国基金报记者 方丽 陆慧婧

2021年6月21日，首批9只公募REITs成功上市，标志着我国基础设施公募REITs试点正式落地。

截至6月5日，距首批REITs上市过去不到4年时间，全市场公募REITs总市值达到2019.91亿元，为历史上首次突破2000亿元大关。中证REITs全收益指数收于1107.35点，创2023年3月6日以来新高。

业内人士表示，这一里程碑事件标志着我国REITs市场已从试点初期转向“提质效”“提规模”的关键阶段，未来随着越来越多的资产类别出炉，REITs发行数量和规模有望稳定增长，将逐步成长为资本市场中重要的投资工具和大类资产之一。

REITs总规模超2000亿元

距首批REITs上市不到4年时间，截至6月5日，全市场公募REITs总市值达到2019.91亿元，历史性地突破2000亿元大关。

不仅如此，REITs市场产品数量和规模也不断攀升。数据显示，目前已上市产品达到66只，产品类别涉及园区、仓储物流、消费项目、保障性租赁住房、能源、交通、生态环保等。尤其是自2024年以来，新资产类型扩容至首批消费、首单跨海大桥、首单市政等。未来，数据中心、旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地。

监管层不断推动完善扩募机制，形成“首发+扩募”双轮驱动格局，助力REITs市场实现高质量发展。2023年，包括华安张江REIT、中金普洛斯REIT在内的产品首批完成扩募上市，目前完成扩募的产品达到4只。此外，华夏北京保障房REIT扩募已获基金持有人大会通过，国泰君安临港创新产业园REIT等产品扩募申请获上交所通过。

对此，平安基金表示，仅仅四年时间，REITs市场规模从0扩张至2000亿元，标志着我国REITs市场已从试点初期转向“提质效”“提规模”的关键阶段。

平安基金表示，REITs市场这一里程碑事件，一方面，标志着市场规模的扩张，更反映了市场成熟度的提升。这一成就得益于我国政策与制度完善的双重支撑。2024年发改委推动REITs常态化发行后，供给端加速扩容，同时也形成“首发+扩募”双轮驱动格局。另一方面，资本市场对REITs资产配置价值的认可度逐步提升，市场利率低位运行与资金配置需求共振，也提升了投资者对REITs的信心。

瑞思不动产金融研究院院长朱元伟从三方面来分析：第一，我国庞大的基础设施和不动产领域需要REITs这一创新型投融资工具支持，将推动REITs市场持续繁荣。第二，证监会与发改委发布一系列政策，为市场迈入常态化发行阶段和持续扩容提供了有力的政策保障，体现了政策层面对REITs市场的高度重视和积极推动。第三，无论是机构还是个人投资者，都开始关注并参与REITs市场。机构投资者类型和投资策略在持续丰富，对市场的长期健康发展有所助益。

先锋瑞驰也强调，政策对市场快速扩容起到了重要作用。市场投资广度的增加、投资深度的增强，都有利于市场内投资资金的收益获取与风险分散，所以两者之间是互为推动的关系。

REITs二级市场明显回暖

2025年初，央行释放适度宽松的货币政策信号，年内将择机降准降息。目前10年期国债收益率下行到1.67%左右。流动性充裕的背景下，投资者进一步认识到REITs作为独立大类资产的配置价值，二级市场热度有望继续保持。

Wind数据显示，截至6月5日，中证REITs全收益指数年内上涨14.4%，分类型看，全市场消费基础设施、租赁住房、收费公路REITs年内分别上涨33%、25%、19%。

同时，REITs产品保持着较好的流动性。截至6月5日，2025年以来REITs市场日均成交额达6.90亿元，去年同期的日均成交金额为4.59亿元。

较好的市场表现，凸显出REITs产品的特殊价值。先锋瑞驰表示，REITs的分子端特征和分母端估值结构，与传统的股票、债券类型均有所不同，其法定派息的规则也与传统的红利股有制度上的差异。REITs可以作为一类大类资产，与传统股票、债券、商品等大类资产并列。

朱元伟也强调REITs产品在大类资产配置中的作用。低利率环境下，其稳定的分红收益对于追求稳健回报的投资者具有较大的吸引力，可以作为固收类资产的有力补充或替代品。此外，相较于直接投资于实体资产，REITs在证券市场上交易，具有更高的流动性，投资者可以更方便地进行买卖操作，及时调整投资组合，提高资金使用效率。

未来发展前景可观

多位业内人士指出，未来在政策支持、市场需求、资产类型拓展等因素推动下，REITs业务仍具有一定的发展空间，有望在规模和市场成熟度上进一步提升。

自1960年在美国诞生以来，经过数十年迅猛发展，REITs已在各海外发达经济体的资本市场中占有重要地位。若参考海外RETIs市场发展路径，未来中国公募RETIs将有望成为万亿元级别的市场。

不过，目前部分REITs产品仍面临二级市场流动性不足、定价机制不完善等问题。对此，朱元伟建议，在增强流动性的方式上，一是尽快做大做强REITs市场，吸引更多投资人参与到市场中来。随着买方的增多，以及投资策略多元化，市场有效性将会持续提高。二是鼓励社保基金、企业年金、个人养老金等长线资金提高对REITs的投资比例，同时吸引更多海外投资者、私募基金等参与市场，丰富投资人结构，提高市场活跃度和流动性。三是加强投资者教育。四是优化交易机制。

先锋瑞驰也表示，流动性不足与战配比例过高有着直接的关系。早期为发行顺利，很多上市标的采用了战配比例高、网下及公开募集比例低的发行模式，导致目前REITs的流通市值占总市值比例仅在50%左右。所以在牛市中改变战配比例，增加网下投资机构与个人投资者的配售比例，是解决流动性不足的有效途径。定价机制上，除了采用收益法作为基准发行定价法外，也可以借鉴国际市场类似新加坡REITs市场的发行经验，增加新的定价模型，补足目前发行定价过于要求线性的短板。

校对：纪元

制作：小茉

审核：许闻

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