穿越周期、回归价值-世纪城市国际投资分析

$世纪城市国际(00355)$ 前几天，一眼觉得这股过份低估。正好端午假期，又对世纪城市国际旗下几家企业的业务及财报进行了深入研究，更加坚定了自己的判读。

一、 公司基本情况

世纪城市国际曾是老牌的港股酒店运营及物业发展蓝筹企业，通过套娃式股权控制关系，控制着香港的5家上市企业。

世纪城市国际的控制人为罗旭瑞，其家族为香港豪门望族，其父罗鹰石是香港酒店地产大王，膝下6子三女，罗旭瑞排行第二；老三罗嘉瑞，旗下鹰君（00041.hk）、朗廷（01270.hk）、冠君产业信托（02778）；老四罗瑞康，旗下瑞安地产（00272.hk）、瑞安建筑（00983.hk）；老六罗启瑞，旗下新福港（01447.hk）。

二、 业务布局&主要资产

世纪城市国际的核心业务包括两部分，酒店业务和物业发展，以酒店为主、地产占比不高，主要依托于富豪酒店和百富控股两家企业经营。

（一）富豪酒店

（1）酒店业务

- 25年1-4月访港旅客同比增加10%，香港酒店行业持续向好。

- 位于香港机场的丽豪航天城是拥有1208房间的巨型酒店，开业时间不长，随着机场新跑道的投运，增长潜力巨大。

（2）物业发展

-以存量去化为主，新开发的项目已经很少了，其中位于港岛的尚瓏市值超过10亿。

-伦敦和里斯本物业已经在出售磋商中，预期带来数亿收入。

二、P&R百富控股

(1) 物业发展

- 富豪山峯可售货值较大（近30亿），25年将加大去化力度。

- 元朗富豪悦庭7间洋房，价值超过5亿。

(2) 酒店业务

富荟旺角酒店（288客房，100%权益），富荟尚乘酒店（98客房，50%权益）。

(3) 投资控股企业-四海国际

四海国际负责国内的物业发展，主要项目已经建设完毕，去化中。

三、 财务情况

（1）24年酒店业务实现平稳增长，收入17.68亿；24年对香港物业采取惜售态度，物业销售额只有7.98亿，影响了企业的整体盈利水平。

（2）24年进行了大额计提，折旧、减值、公允价值变动三项非现金支出达17.82亿，极大影响了盈利水平。

（3）截止24年底银行贷款191.95亿，随着近几年利率高企，贷款利息负担较大，24年利息支出12.67亿，极大的影响了盈利水平。

综上，虽酒店业务有所回升，但物业惜售、高借贷利率及大额减值计提三大因素叠加，造成24年企业亏损金额较大。

（4）资产负债方面，总资产364.4亿，总负债226.97亿，扣除现金及存款后资产负债率49.7%，若基于评估资产价值计算（每年大额折旧导致账面价值远低于实际价值），则资产负债率为38.2%，总的来看资产负债率并不算太高。

（5）随着访港旅客回升，酒店业务将持续向好；今年香港Hibor利率呈明显下降趋势，利息支出也将大幅降低，预期公司酒店业务今年将重回盈利。

（6）公司已将主要精力放在存量资产和运营上，谨慎开展新投资。香港和内地主要物业都已开发完毕待售，有近70亿待售物业可变现。随着非核心资产处置（伦敦/里斯本/香港）和物业销售力度（香港/成都/天津）的加大，预期资产负债表将进一步改善。

四、香港Hibor基准利率对公司盈利影响

公司的贷款利率定价采用Hibor+1.05-2.35%，香港Hibor基准利率的变化对公司盈利影响巨大。2024年，香港1个月Hibor利率平均4.5%左右。进入2025年，利率明显下降，1-4月平均3.8%，五月开始急速下跌，1个月Hibor利率快速下跌到0.5左右，6月3日1个月Hibor利息为0.87423%，预期全年Hibor平均利率降至3%以内，较去年平均下降1.5%。

Hibor利率的下行，将显著降低世纪城市国际各企业的利息支出负担，也将加速香港楼市的复苏。

对于富豪产业信托，24年经营性亏损只有7560万元，预期25年将扭亏为盈，有望实现接近亿利润。

五、总结

（1）25年物业销售及酒店运营收入将实现双双增长，减值和公允价值变动将大幅减少，利息支出也会明显降低，预期25年公司财务状况将会显著改善。

（2）公司以香港资产特别是香港酒店资产为主，地产业务占比不大且逐步收缩中；香港酒店是硬资产，香港核心地段物业也有较好的变现能力，公司债务暴雷风险很低。对比国内暴雷地产公司，公司0.02PB的估值实属超级低估。

（3）根据公开报道，公司考虑出售旗下6间富荟酒店，共1411房间，市值100亿。如果成功出售，将彻底解决负债过高问题，也将为投资人创造巨大价值，有机会以0.03PB价格购买到成交价至少为0.75PB的资产。

疫情、加息周期、房地产下行三大因素及近期大资金清仓将净资产近百亿的企业打到了市值仅有1.5亿。疫情已经过去，降息周期已经来临，香港地产也已企稳回升，随着新周期的来临及公司的资产优化举措，世纪城市国际也将逐步恢复盈利能力。

公司目前市值1.5亿，Pb0.02。百亿资产、Mini市值、超级弹性，中长期持有，预期有5-20倍回报空间。

五家上市公司中，世纪城市国际和百利保底层核心资产几乎完全一致，弹性最大，可灵活配置。

$富豪酒店(00078)$ $百利保控股(00617)$

利益披露：本人持有世纪城市国际多头仓位，本文为个人投资感悟，不构成任何投资建议