房企们，向“新世界”招一招手

出品 | 子弹财经

作者 | 嬛嬛

编辑 | 闪电

美编 | 倩倩

审核 | 颂文

过去一年，“房地产发展新模式”在多个顶层会议中都被提及。进入2025年，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“加快构建房地产发展新模式”，又被写入了《政府工作报告》。

其实当前房企转型已进入深水区，大家都意识到那些能率先完成组织基因改造、构建生态型商业模式的企业，或将开启房地产行业真正的“新世界”。

虽然早在2018年，房地产行业曾掀起一阵多元化布局热潮，当时机器人、新能源汽车、足球、金融等领域都在多点开花，但实践证明，一些新的业务难以与房地产传统业务衔接。

后来，部分标杆房企，探索出了地产开发之外的第二曲线，目前，已构建起涵盖智慧社区、健康养老、产业运营、城市更新的“生态系统”。

例如保利发展瞄准了城市更新+文旅康养；华润瞄准了商业管理+物业管理，中海瞄准了商业运营+智慧建筑；招商蛇口瞄准了邮轮母港+产业园区；龙湖则瞄准了商业投资与资产管理+物业管理与智慧营造……

大家不约而同地在验证，房地产行业的新模式，指的是从“开发红利”向“生态红利”跃迁，为行业开辟出穿越周期的韧性增长样本。

1、房企们，向“新世界”招手

在这个财报季，我们看到许多房企，已经在向“新世界”招手。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

例如龙湖集团2024年全年实现营业收入1274.7亿元，其中由运营及服务业务组成的经营性收入实现267.1亿元，同比增长7.4%，对公司总营收贡献占比达21%，成为龙湖集团收入、利润及现金流的重要贡献源。

关于龙湖“经营性收入”的亮点，业界熟知的举措，就是龙湖早在多年前就将每年销售回款的10%用于投资和沉淀经营性资产。经过二十多年的投入周期，才催生出了龙湖千亿级的经营性资产矩阵。

在业绩会上，龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平表示：“近三年内，龙湖包括天街项目在内的核心资产一个都没有卖，物业也没有做低估值去上市，反而龙湖加大布局运营和服务业务，到今天才得以实现发展模式的转换。”

还有华润置地，去年实现常性收入业务收入416亿元，同比增长6.6%，占华润总营收的比例为14.9%。其中经常性收入业务收入贡献了核心净利润103亿元，同比增长8.2%，其核心净利润贡献占比同比提升6.3个百分点至40.7%。可见，华润的经常性收入业务正变得越来越重要，成为利润的“压舱石”。

另外中海商业物业收入以12.1%的增速跃升至71.3亿元、招商蛇口主要持有物业全口径收入74.64亿元，同比上涨12%。

房企们财报中第二曲线的增长，都说明了随着土地红利逐步消退，经营性收入成为房企穿越周期的重要支撑，特别是第二曲线能迅速与地产开发主业形成合力，复用在地产上的经验，无疑会在发展上达到事半功倍的效果。

2、商业投资打头阵，逐渐进入“收获期”

龙湖内部曾做过测算，到2028年底，公司的经营性业务收入占比可以过半；华润也测算过，2025年，经常性收入业务对核心净利润的贡献占比会达到45%以上。

之所以敢于提出这样的目标，是因为龙湖、华润等房企在商业投资中的收获期正在到来。

2024年，龙湖实现了租金收入109.8亿元，同比增加7%，出租率升至97%高位；销售客流双位数增长，营业额超730亿元，同比增长16%，日均客流超320万人次/天，同比增长25%；2024年新开业11座天街，累计运营商场达89座（分期项目合并后商场个数）。

华润置地也表示，“开发商”到“城市运营商”的转型绝非口号。旗下的购物中心实现了零售额1953亿元，在管购物中心92座，全年新开业购物中心16座，平均开业率超95%。

拆解他们在商业板块上的动作，我们会发现，进入收获期的企业有两个主要特点。

其一，能根据城市发展的需要，在商业板块中与主流消费群体年轻人对话，引入了更多复合业态，抢占Z世代消费者和商家的心智。

（图 / 重庆礼嘉天街-天街庙会“跃龙门”水上灯会超级场景）

龙湖重庆北城天街、重庆时代天街、苏州狮山天街等项目，这些位于一、二线城市核心商圈的商业名片，锚定了一个城市的消费者对于龙湖商业品牌最初的认知，是龙湖商业新生态中的核心与标志。

例如龙湖重庆北城天街的“城市天街头条”地绘斑马线，已经在小红书上成为重庆的旅游地标，吸引着川流不息前来打卡的人群，不断与年轻人实现“情绪共鸣”和“价值同频”，释放商业“多巴胺”。

其二，商业地产的投入，应该因区域施策，带动区域商业的进化，用商业地产的能力助力消费，拉动区域经济引擎。

例如华润置地去年在北京海淀山后地区投入运营的西北旺万象汇，填补了海淀山后居民的消费空白，特别是让高收入的海淀“程序员群体”需求得到了释放，同时带动了海淀山后区域的消费。

龙湖在上海虹桥板块的天街里被改造成为Mall+街区的复合形态，商场将车行道改为步行道，增设特色花境、公园广场等，为逛街融入了更多的松弛感。让虹桥商业片区的消费生活半径不断扩大，引导消费者到现实世界更多释放社交、玩乐等多种需求。

（图 / 上海虹桥天街里）

这些利用区域优势，打造出的独特消费场景，在线下能和消费者产生新的连接，加速商业投资的收获期到来。

3、打开生态型增长的“黑盒”

把时间线拉长，我们会发现在房地产行业，常青树企业一直都在以开发为中心，搭建自己的生态，寻找可靠的利润锚点。

日本的三井不动产，作为地产界的常青树，早期业务为写字楼租赁，后逐渐加大开发销售业务，得益于日本20世纪70年代的住房短缺和行业景气，三井不动产销售额快速增长，凭借着开发业务跻身日本房地产业龙头企业之一。

（图 / 三井商道公众号）

但是在20世纪90年代初，日本大量中小房地产企业倒闭，而大型房地产企业三井不动产却凭借租赁业务保持稳定的现金流，得以存活。到了1997年亚洲金融危机时，三井不动产年销售业务亏损达到781亿日元，但租赁利润为586亿日元，覆盖了大多数的经营亏损。

还有新加坡的凯德集团，除了开发以外，凯德还横跨了商业、办公、产业园区、物流、旅宿，构建了完整的发展生态，来打破单一开发模式带来的增长桎梏。

与地产开发业务不同，经营性板块更考验房企的运营实力。需要对政策导向、城市发展走势、产业规划布局等因素进行精准预判。

在行业集体探索转型密码的进程中，龙湖、中海、招商蛇口等企业率先撬开了传统房企的“战略黑盒”，将空间开发、资产运营管理及服务协同的底层逻辑转化为可复制的“生态算法”。

例如龙湖除了商业投资外，龙智资管去年还贡献了31.8亿元收入，其中长租公寓品牌冠寓作为基本盘，整体期末出租率保持在95.3%的高位区间，年租金收入达26.5亿元，同比增长4%，盈利能力行业领先；龙湖智创生活去年总收入达114.2亿元，物管在管面积达4.1亿平方米；龙湖龙智造在2024年实现营业收入12.1亿元，新增代建项目建筑面积800万平方米，代建项目全年销售达106亿元。

值得一提的是，龙湖上述经营性收入的深入协同，已经构建成了增长生态。比如龙湖的合肥欢肆项目，包含2万多平方米长租公寓，下面还有欢肆街区近2万平方米，约4万平方米的组合。长租公寓已经开业，并接近满租，欢肆街区的开业率约95%。上面冠寓租户，就是下面欢肆商业街的消费者。这些业务板块都是独立生长的有机体，又在统一的生态系统中相互滋养。

中海则提出了住宅开发是“今天”产业，商业资产管理被视为“明天”产业，主要包括写字楼、购物中心、星级酒店等投资开发；“后天”则是创新业务，强调今天、明天、后天业务要协同增长，特别是面向“明天”的成长型业务，中海在2025年也定下了双位数收入增长目标。

（图 / 摄图网，基于VRF协议）

招商蛇口也有大量优质资产运营项目，并且全国绽放超级综合体地标，加速实现开发与经营并重的战略转型，大大提升了经营的可持续性及抗风险能力。招商蛇口在业绩沟通会中也表示，将围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，打造领先的“综合开发运营服务商”。

可见，当“规模神话”褪色时，生态型的增长也并非看不见摸不到的黑盒，领先构建生态系统的企业更能穿越周期，持续创造价值。

已经航行在生态协同上的房企，早已超越单纯的物理空间供给，将传统物理空间开发升维为协同整合开发、运营、服务的有机生命体。

他们的先发优势，也印证着房企穿越周期的答案不在钢筋水泥中，而在持续创造美好生活的价值重构里。

*文中题图来自：摄图网，基于VRF协议。